革新九龙城旧区规划 实现地区愿景通商利民
九龙城区是九龙最早发展的地区，区内有超过2,600幢楼龄逾50年的楼宇，不少已经老旧失修。尽管私人发展商在过去20、30年，在区内推行不少重建项目，改善了原来居住在旧楼居民的居住环境，但这类单幢式的重建一般欠缺整全完善的土地规划，对提升社区设施、优化道路网络帮助不大，有关项目落成后，亦会增加日后重新规划旧区土地的难度。
为了加强九龙城区市区更新工作的社会效益，政府於2011年公布的《市区重建策略》，提出成立市区更新地区谘询平台（District Urban Renewal Forum，简称DURF），以九龙城区的更新计划作为试点，用上三年时间，与地区的居民、区议员、专业界别、地区组织及业主组织等不同持份者会面，以收集多方意见，制定地区规划方案。
该平台将大部分地区持份者的意见，归纳成九龙城市区更新的规划愿景，在2014年向政府提交《九龙城市区更新计划》。有关计划书按《市区重建策略》的四大业务策略，即旧区重建、楼宇复修、旧区活化和文物保育，拟订区内适合推行不同更新策略的范围，并就各项初步规划建议，向政府提供意见。至於部分未有写入报告的居民提议，平台成员亦有向居民清楚解释政策上的不可行性或规划困难。
市区更新地区谘询平台用上三年时间，收集九龙城区不同持份者对於地区更新的意见。
市建局参考了《九龙城市区更新计划》的意见，提升重建项目的规划水平，自2016年首次采用「小区发展」模式处理土瓜湾的旧区更新，从「项目主导」模式改变为透过整合该区内合共八个项目的土地用途，达致整个小区的重整及规划一体化，改善整区的居住环境和宜居性，突破重建单一项目的局限，在规划上带来裨益。
随著土瓜湾项目成功落实，市建局在2019年深化「小区发展」模式，提出以「先规划、后项目」的「规划主导」 发展模式，相继推出多个更大规模、更具效益的重建项目，藉著将未被善用的政府土地和过时设施纳入规划，创造发展空间，令项目地盘的剩余地积比率增加，冲破土瓜湾「五街」旧楼群难以重建的困局；亦藉著将土地规划重整的契机，提升区内公共运输、市政设施、长者康健、文化康乐以至绿化休憩等不同设施至现代化标准，创造多赢。
黄泽恩：「规划主导」模式切实处理市区老化问题
回看《九龙城市区更新计划》所提出的愿景正在逐步实践，时任市区更新地区谘询平台主席黄泽恩接受访问时说，市建局以「规划主导」的模式推展九龙城区的市区更新工作，正好针对该区困扰多年的楼宇和地区设施双老化问题，提出了可行的应对方案。
市建局以「规划主导」的模式推展九龙城区的市区更新工作。
黄泽恩说，整体而言，市建局提出的重建计划与DURF报告相和应，因而九龙城区居民对有关项目的规划未见明显阻力或反对。他称，正如当日平台收集到的意见，九龙城居民一直希望重建不单能改善居住环境，更可以重置老化的社区设施，例如地区早已有声音希望重建九龙城街市，只是区内缺乏土地，如何在重建过程中，对居民的日常生活影响减到最少，甚为棘手。他说：「原本居民和我们讨论过在贾炳达道公园位置兴建临时街市，待九龙城市政大厦原址重建后，才让商户搬回新综合大楼，但如何落实需要共识。」
对比当年谘询平台报告的建议，市建局提出将衙前塱道、南角道和龙岗道连续三条街道范围的楼宇及道路，结合成一个整体重建发展项目，突破以往重建只将建筑物纳入规划的方式。项目并建议在贾炳达道公园部分土地，兴建一栋新政府综合大楼，待新大楼落成后，才重置九龍城市政大厦、九龍城长者健康中心及李基纪念医局三项社区设施，透过个整体规划，解决了重建期间需要暂停相关公共服务的忧虑。
黄泽恩称，市建局的整体规划设计可以达至无缝交接，对居民及商贩的影响大大减低，解决了暂停街市和其他公共设施运作的难题，也节省了兴建临时街市的开支，是一个相当不错的解决方法。
黄泽恩翻看DURF报告，认为市建局於九龙城区的规划，能够回应地区人士对当区的更新愿景，部分执行规划建议甚至比当日的报告更佳。
市建局重建方案将九龍城市政大厦等社区设施重置於新政府综合大楼，令公共服务做到无缝交接。
增接驳连系启德地下购物街
除了将老化公共设施重置，由於启德新发展区与「龙城」旧区被一条太子道分隔，DURF报告提及旧区应与启德区的规划融合，将新发展区的经济活动带入旧区。黄泽恩说，「当时的想法是，不希望市民从启德过来，一出隧道便见到密密麻麻的旧楼，希望有宽阔开扬的感觉。」
DURF报告原先建议将沙浦道的住宅用地改划为综合发展，并在地面出入口位置预留适当的空间设置入口广场，以衔接启德地下购物街地面出口。参考DURF的市区更新方向，市建局进一步优化土地规划，在2019年启动「启德道／沙浦道项目」（KC-015），将沙浦道部分路面亦纳入规划范围，透过重新规划道路走线，腾出毗邻太子道东行人路的土地，兴建一个分层地下广场，作为新、旧区的连接点。分层地下广场的设计可直接衔接启德地下购物街的地下入口，相对DURF建议的地面广场，更方便市民穿梭新旧社区。
规划主导结合转移地积比新规划工具 创造开扬景观
除了透过规划令「龙城」与启德的连接更方便，自政府於2021年《施政报告》宣布接纳市建局在油旺研究提出的新规划工具后，市建局进一步研究如何以新规划工具配合规划主导模式，令市区更新项目能创造更大规划裨益。在宣布「启德道/沙浦道项目」（KC-015）的两年后，市建局再启动「衙前围道／贾炳达道发展计划」（KC-017），首次应用地积比转移规划工具，将DURF希望达到的规划效益提升。
原本DURF报告建议，将衙前围道／贾炳达道重建面积划得较大，透过较大范围的单一布局设计，将建筑物集中腾出空地，构成「门户广场」。现时新发展计划运用地积比转移，将土地重整规划由「二维」变成「三维」，减少位於衙前围道／沙浦道的住宅用地改划为综合发展的重建面积，降低拟建的商业建筑物高度，该位置未用尽的地积比，会转移至衙前塱道、南角道和龙岗道主地盘位置，以善用土地发展潜力，达致地尽其用。
要达到DURF报告建议作为「门户」需要的宽阔开扬效果，市建局结合规划重建和活化工作，将衙前围道位置重建成低楼层商业建筑，配合将旁边的打鼓岭道休憩花园活化，与启德道／沙浦道项目拟重建的地下广场融合成一体化的地面休憩空间，塑造成景观开扬的「门户广场」，以加强「门户」对接启德发展区的空间感。
根据市建局的重建发展计划，透过地积比转移，未来「龙城」地面绿化空间占地面积将增加37,000平方尺，比现时相关面积大增五成。日后行人由启德行人隧道，步行至相接连的地下广场前往「龙城」不同地方，一出地面便可看到大片的绿化休憩空间。
黄泽恩认为，有关做法值得支持∶「现时的门户广场设计透过『转移地积比』，变得更空旷，更有利疏导人流和提供居民舒适的休憩空间，是一个优化的设计」。
「门户广场」位置透过「转移地积比」避免高建筑物阻挡视野，创造更广阔开扬的景观。
一体化规划土瓜湾「五街」及工业楼宇 营造优质海滨空间
「门户广场」连接启德与「龙城」，同样与启德相连的还有土瓜湾「五街」。市建局刚於10月开展「明伦街／马头角道发展计划」（KC-018）及「土瓜湾道／马头角道发展计划」（KC-019），将俗称「五街」的残破旧楼群和周边街道及毗邻的工业楼宇纳入项目范围，透过重整及重新规划该区的土地资源和用途布局，改善居住在旧区楼宇居民的生活环境；另一方面，亦以一体化的规划及设计，提升土瓜湾旧区和启德发展区的连接，优化海滨空间，为旧区带来更大的规划裨益。
两个重建项目将提供25米阔的海滨广场，以及一段20米阔的海滨长廊，与启德发展区的海滨发展连接。黄泽恩指出，重建后的海滨长廊、海滨广场以及餐饮零售活动，只要经营及管理得宜，将有助改善附近一带的环境，让小区变得有活力，而长廊更与其他海滨路段连系，将促进旧区与启德新区的融合。
同样为九龙城市区更新地区谘询平台成员、现任九龙城区议会主席的何显明亦认为，「五街」对出位置发展成优美海滨，可增加区内休憩空间，改善现有残旧市容、让居民享受临海环境，海滨日后有望将土瓜湾及启德新区连贯，整体对城市及社区规划有很大的帮助。他续指，市建局提出的更新计划建议，符合DURF期望，而街坊对有关规划建议，普遍表示非常支持，反应相当正面。
土瓜湾「五街」对出位置，以一体化设计规划为地区带入活力，并连接启德。
重塑九龙城地区风貌 保存潮、泰地区特色
市建局透过规划主导策略更新九龙城区的旧建筑物及社区设施，不过，一个地区是否可持续发展，取决於地区文化特色如何延续保存。九龙城一向是潮州、泰国食肆和店铺的集中地，黄泽恩称，当年的报告中也提到九龙城有不少特色商铺售卖潮州、汕头杂货，或是泰国餐厅，甚具地区特色，值得保留。
DURF报告建议将「龙城」衙前围道旁位置，兴建「小街饮食文化区」，以保留地区的街道活动及历史文化特色。为了达到此更新愿景，市建局计划将现时的衙前塱道和南角道，扩阔成不少於18米阔的行人专区，保留街铺营造出街铺林立氛围，形成「小街饮食文化区」，配合旁边规划设计的市集广场，提供地方举办传统节庆及富地区文化特色的活动，以强化九龙城区特色，促进传承该区的独有潮、泰文化。
然而，黄泽恩认为，无论规划设计得如何完美，未能吸引区内特色老铺在完成重建后回迁，便难以营造主题街道，延续文化。市建局以往在处理地区特色店铺迁置和提供回迁安排的工作上，已累积不了经验，他认为若市建局将来能兼任「小街饮食文化区」商铺的管理角色，店铺只租不卖，作为业主，便可以确保街道主题的落实，以租务优惠吸引切合主题的商户租用，保留地区原有的老店，令更新后的面貌真正承载地区特色。
