九龙城推小区复修先导计划令地区环境面貌融合

九龙城旧区城南道上，屹立著不同年份建成、楼宇状况不一的楼宇，部分楼宇外墙新净，部分却残旧失修，毗邻还有新建成的大厦，一眼望去并不协调。

九龙城区旧楼林立，不少建筑物年纪属「中年楼」，正面对楼宇老化问题，当中，个别业主为楼宇做好维修，剖分却残旧失修。加上自九十年代末开始，有发展商陆续在区内个别街号作重建，在九龙城街头行走，会发现外貌新旧不同的楼宇，同时存在於九龙城区当中。这些新与旧、已完成楼宇复修与欠缺维修的建筑物出现在同一空间上，令九龙城社区景观变得不协调。

在「龙城区」居住了四十多年的九龙城区街坊会理事长顾家彦，见证著这区的变迁。他忆述自己读书的时候，刚搬到九龙城，区内不少唐楼都是该段时间建成，是一个很有活力的社区：「由於旧机场位於九龙城旁的启德，当时狮子石道像女人街般，有很多小摊档摆卖，很热闹，楼宇感觉新净，环境很好。」

自从机场搬迁后，不少街坊以为撤销了高度限制，九龙城将有翻天覆地的变化，预料整个小区的楼宇都会被收购重建，岂料部分地段受限於契约关系，令可发展的高度受限，最终只有部分街号的楼宇，能够被发展成新大厦。附近未有被收购的楼宇欠缺维修保养，陆续有大厦的外观呈现老化，与周边已重建或完成复修的大厦外观形成强烈对比。

楼宇老化旧楼单位日久失修问题严重

未有被收购的旧楼单位出现失修的情况，在九十年代已开始浮现，顾家彦这些年来，处理过不少这类个案：「最大问题通常是喉管破裂，导致渗水入屋，打风落雨的时候就更严重。」

虽然楼宇老化问题，影响居民日常生活，但很少人愿意主动维修，顾家彦解释：「住在九龙城区的不少是老人家，未必有能力拿一大笔钱出来做大厦维修，而要全幢大厦业主同意夹钱维修，也不容易，有时大部分业主同意，少数业主坚持怎样也不会出钱，都会令工程难以展开。」

打鼓岭道一幢旧楼去年中完成了大维修，是由顾家彦牵头。原来早在十多年前，大厦已经收到屋宇署发出的命令：「业主倾下倾下，十几年一直没有行动，部分业主在海外，比较难倾大厦维修问题，我两年多前加入并组织业主立案法团，已经是后期的事，幸好在那个阶段，大部分业主也愿意进行维修，才能成事。」顾家彦续称，该次大维修，除了屋宇署命令涵盖的范围，还一并处理了消防装置等其他问题。

顾家彦牵头为大厦成立业主立案法团，成功处理屋宇署十多年前发出的修缮令。

维修工程为大厦加设了新的消防警报系统、新电箱等屋宇安全设备，令业主和居民住得更加安心。

在附近城南道的另一栋楼宇，顾家彦亦有份统筹维修，虽然大厦未能成功组织法团，但由於拥有较多业权份数的业主有共识处理维修，大厦完成了基本的维修工程，外表刷上清新的粉蓝色调，在旧楼群中特别突出。他说，在旧区中统筹维修甚具难度，如旁边的一栋旧唐楼，业主身处地点分散亦年纪较大，不但组织不了法团，且业主对维修未能达成共识，令大厦维修工作举步维艰，多年来欠缺维修保养，檐篷的钢筋外露、纸皮石剥落、渠管有明显破损，外表甚为残旧，楼宇老化问题难以解决。

部分旧楼业主未有为大厦进行维修，令檐篷下石屎、纸皮石剥落，钢筋外露。（红圈示）

提供专属工程维修津贴助成立财政储备基金

如何促进新旧建设环境的融合，同时提升地区设施、保存地方特色，是未来市区更新的挑战。为此，市建局以九龙城「龙城区」的更新工作，作为应用「融合策略」的试点，结合重建、楼宇复修、保育及活化策略，整体提升地区的已建设环境，推动市区更新的新旧交融。

在这策略下，市建局继早前在区内推行两个重建项目，包括已获政府核准的启德道／沙浦道项目（KC-015项目），以及今年五月启动的衙前围道／贾炳达道发展计划（KC-017项目）后，亦已选定南角道至打鼓岭道一带有楼宇复修需要的建筑群，展开为期三年的「小区复修」先导计划（「小区复修」）作为试点。这一小区共有四十多幢楼宇，普遍楼龄超过四十岁，但目前没有重建的需要。市建局将透过加大推广力度，提供更多诱因，向合资格业主给予财政和技术支援，协助和鼓励他们适时保养及维修楼宇，预计可惠及约1,000个住宅单位。

「小区复修」先导计划将在现行楼宇复修资助计划以外，为参与「小区复修」的业主额外提供一次性的专属工程费用津贴，提升业主进行大厦维修的诱因。因应楼宇保养欠缺持续性的情况，我们将资助完成「小区复修」的楼宇业主，聘请工程顾问，为大厦公用地方设施制作一套适用的楼宇保养手册，内容包括列出大厦未来十年有需要进行的检查维修工程项目，以及所涉及的工程费用估算等，以便管理公司委任合资格人士为楼宇进行预防性维修工作。与此同时，市建局将协助业主在财政储备上做好准备及提供诱因，就保养周期设立储备基金，并在供款的初期提供额外三厘利息，作为「鼓励性利息」，为期五年，有关措施可使储备基金的初期利息收入有较大幅度的增加，充分发挥基金的「复息效应」，增加其滚存、增值能力。

另外，市建局亦会试行「联厦联管」理念，协助未有成立法团的楼宇，尽早成立法团，然后与小区内其他单幢式楼宇，透过共同聘用物业管理公司，实行「联合式」管理，令资源更灵活运用，相关开支亦可由参与「联厦联管」的业主一同分担。

「小区复修」计划亦兼顾室内单位的结构安全，将资助部分年长而欠缺经济能力的业主，聘用工程顾问为室内单位进行检验，包括结构及渗水勘察，并资助工程所需要的修葺物料，以及由不同建造业机构所成立的义工团队，安排义工协助进行修葺工作，例如轻度的剥落石屎、更换破损地砖等。

除了各项有关楼宇复修的支援措施，市建局亦会配合「融合策略」下的地区活化工作，应用「地区营造」的手法，以龙城居民对於区内历史文化特色的意见作为设计蓝本，为大厦外墙饰面、地下大堂以至地铺店面等，进行美化工程，令楼宇外观与地区环境互相配合，凸显「龙城区」的特色。

九龙城区议会副主席吴宝强将与市建局合作，协助向街坊推广计划。吴议员认同「小区复修」的策略和理念，他认为计划要有成效，必须得到业主和居民的支持，他会尝试向街坊多作解说：「要让居民理解到，市建局在计划中是投放了额外的资源，包括协助成立财政储备基金、基金额外供款利息、增加维修财政支援额度等，让居民知道。」

吴宝强指，自计划的宣传工作展开以来，陆续收到区内居民就计划的查询，反映不少业主都希望处理好大厦的维修，此计划正好提供一个机会，协助整体处理区内有需要的业主筹组法团和统筹维修工程。职员接到相关查询，除会提供计划的资料外，亦会转介予市建局跟进。

针对部分旧楼业主，可能抱著观望态度，想等待发展商收购自己的物业，不愿投放资源作维修，吴宝强表示，明白居民都渴望重建，但希望他们明白，为自己的单位维修保养是业主责任，会积极游说：「未来那处会重建，大家都不知道。因此要趁著市建局今次除有具专业知识的人士提供技术支援，还有额外财政资助，为业主组织及作维修，好好把握机会，改善居住环境。」

吴宝强及顾家彦，将协助市建局落区向地区持份者推广九龙城「小区复修」先导计划工作。

老字号店铺反应正面

衙前围道一间有逾半世纪历史的老字号办馆「丰昌」，位处的大厦将受惠市建局的九龙城「小区复修」先导计划，老板郑先生初步反应正面：「执靓一点当然好」，不过他指出，大厦两年前完成了大维修，知道要找齐大厦各单位的业主开会，并不容易。不过，即使已完成的大维修工程，但由於工程并不包括维修店铺的招牌和门面的资助，因此，虽然店铺招牌已经脱漆，店名也消失亦没有处理，令这些地方显得突别碍眼。

按照目前市建局的规划，「丰昌」对出的打鼓岭道花园位置，将配合地区活化工作的特色主题设计，与两个九龙城重建项目规划的地面行人空间、地下广场及毗邻一列巴士站，整合成一个景观开扬的门户广场，连接启德至九龙城，郑先生憧憬周围的环境会有改善，店铺对出位置更成为行人必经之路，笑言：「照这样看来，呢个位正喎，出面会变到好大好空旷。」
「丰昌」是九龙城的一间老字号办馆，已经开业逾四十年，店铺招牌和门面已经残旧，招牌上的店名甚至已经退色。

老板郑先生对小区复修计划甚表兴趣，更指办馆店面经美化后，现铺位可考虑用作收租。

郑先生正盘算，若市建局资助业主维修并美化此栋旧楼，会有一定兴趣，因应将来九龙城的面貌修葺铺面配合新发展，并有其他打算：「自己的铺，不用交租，这段时间生意才做得住，毕竟卖酒好难做，可能转型卖其他货品，或者索性结束生意，将铺出租。」

除了老店，近年陆续有一些新派的店铺进驻九龙城，位於太子道西、以日本古道具为主题的食肆「Yukkuri」是其中之一，该店一年多前开业，租了一幢唐楼的地铺，创办人之一的Cammi说，是看中了九龙城区旧中带新的特色。

九龙城区内新进驻的食店，吸引不少外区人到访光顾「打卡」。

Yukkuri是其中一间新进驻「龙城」的店铺，主理人认为九龙城区渐渐形成旧中带新的地区特色。

Yukkuri是座落於618上海街市建局保育活化项目山货店黑池的的姐妹店，新餐厅特别选址於九龙城，其中一原因是店长对旧区的一份情坏，自小在此区生活的回亿，他们都对活化旧区有自己的见解。Cammi坦言，不论保育或活化工程，都希望能保留到九龙城的氛围，真正做到新旧融合，她说：「人是最重要的，旧社区人情味较重，我最关注是区内的老铺，将来会否仍然存在，这种社区连结会否有改变，其实不少老店都面对如何交接的问题，如果要改变，或许可以想想，如何协助他们把品牌延续。」

Cammi知道，邻街城南道的一间咖啡店，会特别采购九龙城区的食品货物用於小店，以支持地区经济，她认为，旧区的延续最重要是要保留地区独特的情坏，当社区格局和网络均得以保存，才可令地区可持续发展。