四项针对性措施配合「小区复修」先导计划 助1,000单位改善居住环境 融合新旧建筑
面对楼宇和城市设施「双老化」问题愈益严重的情况，市建局一直积极处理，在过去数年，以「规划主导」的市区更新模式，透过大规模的地区规划研究，全面审视旧区的土地规划和更新机遇，并建立规划及项目储备，加快旧区更新的步伐。「规划主导、地区为本」的市区更新模式，在九龙城、土瓜湾及深水涉等地区落实多个项目，反映这套模式的运作已渐上轨道。
然而，旧区仍待更新的楼宇和设施数量仍然庞大。楼宇普遍在楼龄踏进40年开始，状况持续变差，尽管近年不少楼宇业主主动申请各项市建局管理的楼宇复修资助计划，透过筹组验楼和维修工程，提升楼宇的结构安全水平，但这些改善工程主要针对楼宇的公用部份，单位内部结构部件的失修问题则须由业主负责。如何由外至内做好楼宇的维修保养，发挥楼宇复修的整全效果，达致改善居住质素、延长楼宇寿命的目标，是市区更新的一大挑战。
另一方面，如何促进新旧建设环境的融合，同时提升地区设施、保存地方特色，亦是未来市区更新另一项的挑战。只有针对上述两项挑战，制定具前瞻性的策略和执行模式，才能有效处理旧区老化问题，整体改善旧区的城市硬件。
为此，市建局以九龙城「龙城区」的更新工作，作为应用「融合策略」的试点，结合重建、楼宇复修、保育及活化策略，整体提升地区的已建设环境，推动市区更新的新旧交融。
在这策略下，继早前在区内推行两个重建项目，包括已获政府核准的启德道／沙浦道项目（KC-015项目），以及今年5月启动的衙前围道／贾炳达道发展计划（KC-017项目）后，团队已选定南角道至打鼓岭道一带有楼宇复修需要的建筑群，展开为期3年的「小区复修」先导计划（「小区复修」计划），作为试点，透过加大推广力度，提供更多诱因，向合资格业主给予财政和技术支援，协助和鼓励他们适时保养及维修楼宇，预计可惠及约1,000个住宅单位。
我们在本月内将主动联络这些楼宇的业主，商议一套全面而针对性的维修方案，提升楼宇状况之余，更为进行复修的大厦美化外墙，由内至外为楼宇「升值」。
先导计划属於试验性质，在计划结束后，我们会分析数据资料，总结经验，掌握「融合策略」和「小区复修」涉及的具体执行细节和所需资源；同时，了解业主的参与度和能力，寻求改善和优化空间，为日后在其他旧区推行「融合策略」创造更佳成效。
为推行「小区复修 」试点计划，市建局楼宇复修团队在过去多月，全面审视已选定小区内40多幢楼宇的现况，包括楼龄、单位数目、楼宇结构和宜居度、大厦公契、过去的维修纪录、成立法团、聘请物业管理公司和建立维修基金的状况，以至楼宇地下商铺的营运状况等；另一方面，亦透过问卷调查，深入了解业主对其楼宇公用地方和单位室内部份进行维修保养的意见。
团队完成收集数据和问卷调查后，便进行详细分析，审视并制定针对性维修方案的执行框架。各项相关措施的筹备工作，已到最后阶段。
「小区复修」模式涉及多方挑战
政府与市建局在过去数年，投入大量资源，推出多项主要针对楼宇不同公用部份的维修资助计划。这些资助计划的著眼点，在於为已有意向进行楼宇复修、并主动提出申请参与计划的业主，提供财务资助和技术支援；然而，目前的资助计划，对於部分仍未有维持楼宇健康意识或缺乏筹组维修工程能力的业主来说，可能有点遥不可及，未能受惠。
以市建局在九龙城南角道至打鼓岭道一带选定的小区为例，区内共有40多幢楼宇，普遍楼龄大概40岁，超过六成的楼宇从未检验楼宇和筹组维修工程，当中部份楼宇涉及较多单位由业主用作出租，除了不适用於政府向住宅自住业主提供的楼宇复修资助，有关业主亦没有诱因为大厦的楼宇复修工程支付费用。
我们亦注意到，大部分这类楼宇属於没有法团、业主组织或未有物业管理公司管理的「三无大厦」，难以集合一众业主就筹组验楼和维修工程取得共识，基本上，连日常的保安和公用设施例行检查等物业管理工作，亦乏善足陈。
另外，在选定的小区复修范围内，便有四成楼宇虽已完成复修或正进行维修，但有关的工程亦只是属於一次性的，业主普遍没有为日后楼宇进行定期的维修保养，预留储备及作定期供款，以至业主没有足够的资金应付下一个楼宇复修周期的来临，令楼宇保养的工作缺乏持续性。
团队除审视楼宇公用地方的结构安全外，亦观察住户室内单位的情况，留意到部分相关的失修或损毁可能是由公共部份结构保养欠佳，令问题伸延至室内结构部份所致。此外，部份业主因欠缺经济能力，没有适时处理单位内部的维修，以致室内地方出现石屎剥落，钢筋外露和渗水等问题，不单影响宜居度，甚至影响楼宇结构安全。
推行四项措施 为业主度身订造复修方案
因应九龙城小区的楼宇状况和业主的需要，市建局将主动出击，到访每幢大厦了解情况，为他们设计适切的「小区复修」方案，相关针对性的支援措施涵盖四个范畴，包括：
（一）增设专项资助 推动业主筹组维修工程
为提升自住及非自住住宅业主为大厦进行维修的诱因，市建局将在现行楼宇复修资助计划之上，为参与「小区复修」的业主额外提供一次性的专属工程费用津贴，集中支援业主修补老旧破损的大厦外墙，并重铺天面防水层。
上述两项工程所需的费用，一般属於楼宇维修工程花费较高的项目，若进行公用地方的结构维修工程，每户大概需要支付数万元的工程费用。在「小区复修」计划下，市建局将会为参与的住宅业主，不论自住或非自住，每户提供额外的专属工程费用津贴，为大厦外墙及天面进行维修保养，减低每户需要分担的工程费用比例，相信有助推动非自住的业主参与维修。另外，楼宇业主更可同时参加现时由政府推行的资助计划，以获取较高的资助，纾缓维修的财务压力。
（二）促进成立法团 实践「联厦联管」
针对小区内大约30幢没有法团或未有物业管理公司管理的单幢式楼宇，由於此类单幢楼一般只有十多伙，如果沿用传统管理模式，每幢楼宇都要派驻一名管理员，即使每户业主每月愿意负担数百元管理费，加起来也不足以支付管理员的薪酬，以及清洁、保养等日常管理开支。
有见及此，市建局将伙拍香港房屋经理学会，试行「联厦联管」理念，协助未有成立法团的楼宇，尽早成立法团，然后与其他已有法团的单幢式楼宇，合组成一小区，共同聘用物业管理公司，实行「联合式」管理，令资源更灵活运用，相关开支亦可由参与「联厦联管」的业主一同分担。
此外，为推广应用科技以控制成本，市建局将安排部份合适的楼宇试行崭新楼宇管理系统，包括安装和配置通讯网络、闭路电视、电子告示板、大闸门锁远程开关和对讲机系统等硬件设备，使屋宇设施可连结至云端平台，方便管理公司作远程监控，减省管理员长驻大厦的需要，令楼宇管理更具经济效益。
（三）提供「鼓励性利息」助业主设维修基金
因应楼宇保养欠缺持续性的情况，我们将资助完成「小区复修」的楼宇业主，聘请工程顾问，参照市建局「楼宇复修平台」所编制的楼宇保养手册范本，为大厦公用地方设施制作一套适用的保养手册，内容包括列出大厦未来10年有需要进行的检查维修工程项目，以及所涉及的工程费用估算等，以便管理公司委任合资格人士为楼宇进行预防性保养工作。
与此同时，为了鼓励参与「小区复修」的楼宇业主设立维修储备基金并持续供款，为日后的定期维修保养工程所需做好准备，市建局将协助业主就保养周期设立储备基金，并在供款的初期提供额外三厘利息，作为「鼓励性利息」，为期五年，有关措施可使储备基金的初期利息收入有较大幅度的增加，充份发挥基金的「复息效应」，增加其滚存、增值能力。
（四）免费提供物料 安排义工修葺住用单位
而为协助「小区复修」范围内，年长而欠缺经济能力为自住单位内部做好维修的业主，我们将资助业主聘用工程顾问为室内单位进行检验，包括结构及渗水勘察，并资助工程所需要的修葺物料，以及由不同建造业机构所成立的义工团队，安排义工协助进行修葺工作，例如轻度的剥落石屎、更换破损地砖等。这亦是一项试验性的计划，以便市建局团队了解室内单位结构部件进行修葺所需要的人力、物力等资源的情况，为日后制定「小区复修」计划作参考。
加强宣传推广 鼓励业主积极参与
市建局团队特别为「小区复修」计划设计一个专属标志（下图），将计划内针对性的支援措施和理念，融入创作之中。
我们将进行一连串的宣传推广工作，包括伙拍地区组织机构，由本月初开始，逐家逐户派递「小区复修」计划的宣传单张，向业主介绍计划的内容和申请细节；我们亦会邀请业主和住户出席简介会，作进一步解说。此外，市建局亦委托地区组织，在南角道、打鼓岭道公园等地方设立街站，即场解答业主的查询。
市建局团队早前已落区，向区议员和地区组织介绍「小区复修」计划详情。其中，九龙城区议会副主席吴宝强对「小区复修」计划的理念表示认同，他亦会身体力行，在区内设立街站，向街坊推广这个计划。吴议员认为，计划要有成效，不能单靠市建局的措施，更重要是业主和居民的支持。他希望街坊同心合力，积极参与计划，提升居住环境，共同为建设更理想的社区努力。
另外，在「龙城」区居住数十载的九龙城区街坊会理事长顾家彦先生亦会协助市建局进行推广工作。顾先生在「小区复修」范围内持有旧楼物业，在数年前已经为楼宇筹组复修工程，并翻新外墙。他曾主动联络同一街道的其他旧楼业主，一起进行复修，然而其他业主多属年老的街坊，即使知道楼宇有维修的需要，却无从入手，结果区内出现一些楼宇维修后焕然一新、另一些楼宇却残破不堪的不协调情况。顾先生认为「小区复修」计划可以为业主度身订造合适的复修方案，除了改善居住环境，亦可以提升整个小区的环境和面貌，惠及居民和商户。
顾家彦先生为其旧楼物业进行楼宇复修（红线范围），令外观焕然一新。他期望邻近的楼宇参与小区复修计划，提升整个小区的环境和面貌。
资助楼宇美化外墙 融合新旧景观
除了上述四项有关楼宇复修的支援措施，我们亦会配合「融合策略」下的地区活化工作，应用「地区营造」的手法，以龙城居民对於区内历史文化特色的意见作为设计蓝本，为大厦外墙饰面、地下大堂以至地铺店面等，进行美化工程，令楼宇外观与地区环境互相配合，凸显「龙城区」的特色。
与此同时，市建局将与政府部门合作，配合小区特色设计主题，扩阔或绿化由南角道至打鼓岭道之间的行人路、美化街道毗邻的楼宇后巷，以及一并活化附近的打鼓岭道公园，与KC-017项目的地面行人空间、KC-015项目的地下广场及毗邻的一列巴士站，整合成一个景观开扬的门户广场。我们期望日后经门户广场前往龙城区的居民和游客，能够在新旧建筑景观一体化的街道环境下，舒适步行至不同地点，感受该区丰富的历史文化特色及临街小铺的街道氛围。
市建局推行「小区复修」计划是一项崭新的尝试，相对现行针对个别楼宇的楼宇复修支援措施，涉及的工作层面更为广泛，在技术要求、业主沟通、工程协调及施工等方面的难度亦倍增。计划成功与否，取决於业主的参与、专业界别的协作和社会各界的认同及支持。市建局将与「龙城」区的持分者通力合作，尽早落实计划的各项措施，为九龙城区建设更优质、宜居和可持续发展的社区。
