业主常见问题

市建局在收购业主自住的住宅物业时，除了会给予业主其物业的市值交吉价外，并会加上一笔自置居所津贴，以协助他们重新购置物业。假设单位将假定为七年楼龄，位於质素与被收购楼宇可资比较的假设楼宇内，在特点及交通方便程度方面属类似地区，并位於中层及座向一般。

换句话说，被收购单位的自置居所津贴为假设重置单位的价格与被收购单位公开市值的差额。每位自住业主*最多可获三个单位的自置居所津贴。

在订定重置单位的尺价时，本局会委托测量师搜集并分析重建项目区内的物业成交个案，以订定以七年楼龄为基础的重置单位尺价。测量师将假设重置单位位於楼宇中层、座向一般和并不享有海景，并以此原则就物业成交时间、楼龄、座向、楼层、质素、面积、交通及环境等因素进行调整，以订定重置单位尺价。

空置住宅物业的业主可获得其物业的市值交吉价和补助津贴；而出租物业的业主则可获得其物业的市值不交吉价和补助津贴。补助津贴一般为自置居所津贴的百分之二十五至七十五，视乎业主拥有多少物业及其占用状况。详情可参阅市建局物业收购政策的附件二。

* "自住业主"是指以其物业用作自用，并以此物业作为其唯一居所的业主。

市区重建局的政策是为个别重建项目进行独立的物业估值，以保持专业客观。市建局的估值必须反映当时的市价。

过去市建局采用两个测量师作估价，以计算给予受影响自住业主*的自置居所津贴金额。虽然有关方法行之有效，但是本局认为采用七个测量师的估值方法更为客观、基础扩阔和更具公信力。

在新的试行机制下，我们将价低者得的招标方式，改为统一定价的公开抽签方式。从符合一定专业经验要求及有兴趣向市建局提供专业服务估价顾问公司的名单中，抽签聘用七间独立的专业估价顾问公司。

在计算七年楼尺价时，会剔除七个估值中最高及最低的数值，余下的五个估值计算，会以简单容易明白的平均法，来计算出最后的七年楼尺价。

参与为个别项目评估尺价的七间测量师行名称及其估价数值亦会公布。

市建局尽力确保整个抽签程序以至估价工作能够公平和公开地进行。因此，我们会特别邀请独立人士主持聘用测量师的抽签会及为测量师行举行的简布会。

市建局希望，新的机制能够增加估价工作的透明度，令物业收购的进度可以更为顺畅。

* "自住业主"是指以其物业用作自用，并以此物业作为其唯一居所的业主。

市建局以私人协商方式收购重建区的物业，并委托两位专业测量师评估有关物业的市场价值。

物业市值以「实用面积」计算。「实用面积」的定义，是根据香港测量师学会於一九九九年三月制订的《量度作业守则》作为标准。

根据有关守则的阐释，一个单位的「实用面积」是指单独分配给该单位的楼面面积，其中包括露台和其他类似设施的面积，但不包括公用地方的面积，例如楼梯、升降机槽、大堂和公共厕所等。这「实用面积」是单位围墙内所包含的面积，按实际情况量度至外墙的外表面或与相邻单位共有的分隔墙的中线。该单位与光井、升降机槽或任何类似直槽、或公用地方的分隔墙，应视作外墙处理，它的整个厚度应包括在内。单位内所有的间墙和支柱都应包括在内。

「实用面积」是描述以建筑物结构为依据，某楼宇的所有权和占用状况。因此，它在一定程度上亦反映了与该楼宇有关的权利和责任。

对於受市建局重建项目影响的住宅单位，若果业主将部份单位出租部份自住，业主除可得单位的市值交吉价外，亦可得物业自住部份的百分之一百自置居所津贴；以及物业出租部份的补助津贴，相当於自置居所津贴的百分之七十五。

自置居所津贴的金额，是被收购物业的市值交吉价，与在类似地区重置一个面积相若，楼龄约七年的单位市值两者之差。

举例来说，假设一个住宅单位的市值交吉价为八十万元，而类似地区面积相若、楼龄约七年的单位市值为二百万元，全数自置居所津贴即为一百二十万元。

若业主的单位是一半自住、一半出租者，除可获物业市值交吉价八十万元外，亦可得物业自住部份百分之一百自置居所津贴，即六十万元，以及物业出租部份的补助津贴，相当於自置居所津贴的百分之七十五，即四十五万元，故该业主合共可得一百八十五万元。

此外，为鼓励业主出售其物业予市建局，市建局会给予业主相关费用津贴，以助其支付搬迁及重置物业等有关开支，数额在项目开展时公布。

业主的租金及收入，不会影响市建局的物业收购价。

业主拥有整幢物业者，市建局会按其物业的现行用途加上适用於分层单位的非住宅单位津贴及住宅单位的自置居所津贴／补助津贴加相关费用津贴，或物业本身的重建值（假设自行单独重建）另加百分之五的特惠津贴，以两者之中较高者为收购价。

首先，市建局必须界定天台业权的类别，然后作出合适安排。天台业权大致可以分为三种。

第一类：独立业权
此类天台的业权独立於其他单位，并可作转售，而交易纪录会在土地注册处登记。对於此类天台，本局会向其业主收购其天台业权。无论是出租抑或空置，其业主均可得该天台的市值（其天台的僭建物或租金收入，均不会计算在内），另加该天台市值的百分之十作为特惠津贴。

至於以该天台自住的业主*，他们首先可以得到该天台的市值（其天台的僭建物或租金收入，均不会计算在内）；如果业主符合香港房屋委员会或香港房屋协会所订的资格者，他们同时可获安置。如不选择安置者，则可得该天台市值另加百分之十作为特惠津贴。

如天台上有搭建物业作出租之用，而业主又以不交吉方式出售，有关租户可获得的现金补偿或安置与楼下单位租客的准则相同。

第二类：业权属顶层单位
此类天台业权属於顶层单位所有，即所谓顶楼连天台物业。本局会连同顶层单位一并收购（其天台的僭建物或租金收入，均不会计算在内）。如天台上有搭建物并作出租之用，而业主又以不交吉方式出售，有关租户可获得的现金补偿或安置与楼下单位租客的准则相同。

第三类：大厦共有业权
天台业权由大厦所有单位共同拥有，不能单独转让。凡属於此类天台的居民，需待本局购入整幢大厦的业权或政府收地后，本局才有正式法律地位加以处理。

本局明白部份天台居民曾经付款购入其天台屋，但实际上他们并不拥有任何天台业权，市建局难以视他们为业主而提出收购。当本局具有法律地位处理天台居民事宜时，将会根据本局现行的租客补偿及安置政策办理。

* "自住业主"是指以其物业用作自用，并以此物业作为其唯一居所的业主。

市建局是以私人协商方式，收购受重建影响的物业。按照市场惯例，买卖双方在签订买卖协议时，买方会向卖方交付一成订金，余款则待业主将物业交吉后，方可以取得。若果业主有特别困难，希望本局在订金方面作特别安排，本局会按个别情况酌情处理，最高可将按金增加至楼价的三成。

此外，本局经与有关银行商议后，有关银行同意以优惠的条件为有需要的业主提供过渡性贷款，协助他们置业。

根据市区重建局现行的物业收购准则，当市建局向受影响的业主发出首次书面通知或按《市区重建局条例》第二十三条刊登宪报公布重建项目之后，如在该项目范围内有业权转让者，市建局将不会发放该物业的自置居所津贴、补助津贴，或任何特惠津贴予新业主，而只会以当时物业的市价收购其物业。

根据本局的物业收购准则，本局在计算自置居所津贴时，业主的直系亲属指父母、子女、受供养的兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，孙/孙女、外孙/外孙女、继父母、配偶的父母及配偶的继父母。每位自住业主*最多可获三个单位的自置居所津贴。 * "自住业主"是指以其物业用作自用，并以此物业作为其唯一居所的业主。

如物业为联名业主或以公司名义拥有，个别联名业主或公司股东所适用的收购准则与个人业主无异，惟个别业主或股东可得的自置居所津贴及补助津贴则按业权或股份比例计算。

市建局将会给予非住宅单位业主物业市值交吉价和津贴。出租或空置物业的业主可得的非住宅单位津贴是物业市值交吉价的百分之十，或相等於其应课差饷租值的金额，以较高者为准。自用业主可得的非住宅单位津贴是物业市值交吉价的百分之三十五，或相等於其应课差饷租值四倍的金额，以较高者为准；自用业主亦可选择就其营业损失申请补偿，以代替非住宅单位津贴。"自用业主"是指於其物业内自行经营业务的业主。

按照这项政策，差饷租值较高的物业，不一定可以取得较高的收购价，因为根据第一种的计算方式，物业市值是决定因素；而第二种的计算方式，亦以物业市值为重要的计算因素。

市建局在厘定非住宅物业的收购建议时，是委托两家独立的专业测量师行，为物业的市场价进行估值。有关测量师会参考估值当日前后近似地区同类物业的市场资料。一般来说，评估方式包括比较同类物业的售卖交易，再就各种因素，如地点、环境、物业状况、楼龄、交通方便程度、交易日期、面积等因素作出调整。

市建局采取两家测量师行估值结果的较高者为出价基础，连同特惠津贴，向受影响的非住宅物业业主提出收购建议。

市建局委托的两家测量师在评估有关物业的市值时，除了考虑一般因素之外，有需要时亦会考虑差饷租值、物业的位置和周围的环境等因素。

市建局在计算收购价时，不会就僭建或不符合《建筑物条例》及批地条款而兴建的建筑物支付任何价值、补偿或特惠津贴。至於楼底的高低，或许对物业的市场价值有影响；本局委托的测量师会在评估物业的市值时，予以适当的考虑。

对於天台顶楼连天台的物业，本局会向业主提出一个收购价，包括顶楼连天台的业权。出租天台业主，均可得该天台的市值（其天台的僭建物或租金收入，均不会计算在内），另加该天台市值的百分之十作为特惠津贴。但任何在天台的僭建物，则不会获得收购。

市建局是以私人协议方式，收购受重建影响的物业。按照市场惯例，市建局与有关业主在签订买卖协议时，市建局会向业主支付一成的订金。一般来说，双方会在签署正式买卖合约后一个月左右，签署正式物业转让契。届时市建局会交付收购价余款及与业主进行交收钥匙等手续。若果业主有特别困难，希望本局在交吉期方面作特别安排，他们可向本局提出要求，本局会按个别情况酌情处理。为免影响项目的实施进度，本局原则上希望物业交吉能够尽快完成。

* "自住业主"是指以其物业用作自用，并以此物业作为其唯一居所的业主。

倘若自用商铺业主选择就其营业损失申请补偿，以代替特惠津贴，所申索事项可包括永久或暂时的损失，例如：
（1）永久或暂时的生意利润损失；
（2）被逼出售附属装置与设备及存货所引致的损失；
（3）商誉损失；
（4）根据《雇佣条例》（第57章）向雇员发放的遣散费；
（5）重新铺设电话线的开支；及
（6）印制搬迁通告费用等；

自用商铺业主必须提供收据及发票等证明文件，以支持其提出的申索，其中包括：
(a)商业登记证；
(b)申索所涉期间以至之前三年的财政文件（如资产负债表、损益表）；
(c)每月销售/收入分析报告；
(d)支持申索的报税表；
(e)租赁协议（如适用的话）；
(f)存货清单及有关项目的价值；及
(g)新铺地址的证明。

上述申索项目及所需证明文件并非详尽无遗，市建局会根据每宗个案的情况作个别考虑。

按照本局的物业收购准则，本局会依据物业的占用许可证（惯称入伙纸）订明的用途（即住宅或非住宅两类），评定和计算物业的收购价。收购价包括该物业的市价，再加上有关特惠津贴。此准则同时适用於商铺和地库。

虽然本局原则上会按照入伙纸订明的用途，评定和计算物业的收购价，不过对於入伙纸订明其用途为非住宅的物业，倘若它们已用作住宅用途一段长时间，而政府租契并无禁止该物业作住宅用途，本局可向该非住宅物业的自用业主发出自置居所津贴。本局会按个别情况，基於体恤理由及有关物业的实际用途而作出决定。

市建局是以私人协商方式，在重建发展范围收购物业。不过由於种种原因，本局未必能够与所有业主达成买卖协议，其中包括业权问题、遗产继承手续未办妥或业主失踪等。为了改善区内环境，政府会考虑根据《收回土地条例》，收回未能成功收购的业权。但必须指出，收地过程对业主和租客的权益均有法例保障。

若果政府决定批准本局提出的收地申请，政府宪报会正式刊登收地通告，通告并会在重建范围内张贴。通告发出后，有关楼宇的业权将於三个月后，复归政府所有。在该楼宇复归政府当日，业主原有的法律权力和利益将不复存在；包括在当日之后，原本的业主将会无权再向收回楼宇内的租客或住客，收取租金或任何形式的费用。

合资格人士将获发补偿或特惠津贴。在适当情况下，住宅占用人亦可能获得安置。

为计算补偿和津贴额，以及确定何人符合资格领取该等款项或获得安置，政府会在刊宪当日，委托市建局派员到尚未成功收购的物业单位进行登记调查，以确定各住户所占用的面积及搜集资料。

有关收回土地的补偿政策详情，可参阅地政总署印制的「收回市区土地及补偿安排」；内容详见该署的网页www.info.gov.hk/landsd/public/culm.htm。

倘若双方最终未能就补偿建议达成协议，其个案将可转交土地审裁处裁决。

至於合资格的住宅占用人，无论他们接受现金补偿或安置建议，均需办理有关手续，以领取搬迁津贴／特惠补偿，或参与配屋的安排。

即使政府已经发出收地通告，不过在业权复归政府之前，市建局仍会视乎情况，与有意出售物业的业主进行商讨，以期在该日之前达成收购协议，并完成所有买卖手续。