四項針對性措施配合「小區復修」先導計劃 助1,000單位改善居住環境 融合新舊建築
面對樓宇和城市設施「雙老化」問題愈益嚴重的情況，市建局一直積極處理，在過去數年，以「規劃主導」的市區更新模式，透過大規模的地區規劃研究，全面審視舊區的土地規劃和更新機遇，並建立規劃及項目儲備，加快舊區更新的步伐。「規劃主導、地區為本」的市區更新模式，在九龍城、土瓜灣及深水涉等地區落實多個項目，反映這套模式的運作已漸上軌道。
然而，舊區仍待更新的樓宇和設施數量仍然龐大。樓宇普遍在樓齡踏進40年開始，狀況持續變差，儘管近年不少樓宇業主主動申請各項市建局管理的樓宇復修資助計劃，透過籌組驗樓和維修工程，提升樓宇的結構安全水平，但這些改善工程主要針對樓宇的公用部份，單位內部結構部件的失修問題則須由業主負責。如何由外至內做好樓宇的維修保養，發揮樓宇復修的整全效果，達致改善居住質素、延長樓宇壽命的目標，是市區更新的一大挑戰。
另一方面，如何促進新舊建設環境的融合，同時提升地區設施、保存地方特色，亦是未來市區更新另一項的挑戰。只有針對上述兩項挑戰，制定具前瞻性的策略和執行模式，才能有效處理舊區老化問題，整體改善舊區的城市硬件。
為此，市建局以九龍城「龍城區」的更新工作，作為應用「融合策略」的試點，結合重建、樓宇復修、保育及活化策略，整體提升地區的已建設環境，推動市區更新的新舊交融。
在這策略下，繼早前在區內推行兩個重建項目，包括已獲政府核准的啟德道／沙浦道項目（KC-015項目），以及今年5月啟動的衙前圍道／賈炳達道發展計劃（KC-017項目）後，團隊已選定南角道至打鼓嶺道一帶有樓宇復修需要的建築群，展開為期3年的「小區復修」先導計劃（「小區復修」計劃），作為試點，透過加大推廣力度，提供更多誘因，向合資格業主給予財政和技術支援，協助和鼓勵他們適時保養及維修樓宇，預計可惠及約1,000個住宅單位。
我們在本月內將主動聯絡這些樓宇的業主，商議一套全面而針對性的維修方案，提升樓宇狀況之餘，更為進行復修的大廈美化外牆，由內至外為樓宇「升值」。
先導計劃屬於試驗性質，在計劃結束後，我們會分析數據資料，總結經驗，掌握「融合策略」和「小區復修」涉及的具體執行細節和所需資源；同時，了解業主的參與度和能力，尋求改善和優化空間，為日後在其他舊區推行「融合策略」創造更佳成效。
為推行「小區復修 」試點計劃，市建局樓宇復修團隊在過去多月，全面審視已選定小區內40多幢樓宇的現況，包括樓齡、單位數目、樓宇結構和宜居度、大廈公契、過去的維修紀錄、成立法團、聘請物業管理公司和建立維修基金的狀況，以至樓宇地下商舖的營運狀況等；另一方面，亦透過問卷調查，深入了解業主對其樓宇公用地方和單位室內部份進行維修保養的意見。
團隊完成收集數據和問卷調查後，便進行詳細分析，審視並制定針對性維修方案的執行框架。各項相關措施的籌備工作，已到最後階段。
「小區復修」模式涉及多方挑戰
政府與市建局在過去數年，投入大量資源，推出多項主要針對樓宇不同公用部份的維修資助計劃。這些資助計劃的著眼點，在於為已有意向進行樓宇復修、並主動提出申請參與計劃的業主，提供財務資助和技術支援；然而，目前的資助計劃，對於部分仍未有維持樓宇健康意識或缺乏籌組維修工程能力的業主來說，可能有點遙不可及，未能受惠。
以市建局在九龍城南角道至打鼓嶺道一帶選定的小區為例，區內共有40多幢樓宇，普遍樓齡大概40歲，超過六成的樓宇從未檢驗樓宇和籌組維修工程，當中部份樓宇涉及較多單位由業主用作出租，除了不適用於政府向住宅自住業主提供的樓宇復修資助，有關業主亦沒有誘因為大廈的樓宇復修工程支付費用。
我們亦注意到，大部分這類樓宇屬於沒有法團、業主組織或未有物業管理公司管理的「三無大廈」，難以集合一眾業主就籌組驗樓和維修工程取得共識，基本上，連日常的保安和公用設施例行檢查等物業管理工作，亦乏善足陳。
另外，在選定的小區復修範圍內，便有四成樓宇雖已完成復修或正進行維修，但有關的工程亦只是屬於一次性的，業主普遍沒有為日後樓宇進行定期的維修保養，預留儲備及作定期供款，以至業主沒有足夠的資金應付下一個樓宇復修周期的來臨，令樓宇保養的工作缺乏持續性。
團隊除審視樓宇公用地方的結構安全外，亦觀察住戶室內單位的情況，留意到部分相關的失修或損毀可能是由公共部份結構保養欠佳，令問題伸延至室內結構部份所致。此外，部份業主因欠缺經濟能力，沒有適時處理單位內部的維修，以致室內地方出現石屎剝落，鋼筋外露和滲水等問題，不單影響宜居度，甚至影響樓宇結構安全。
推行四項措施 為業主度身訂造復修方案
因應九龍城小區的樓宇狀況和業主的需要，市建局將主動出擊，到訪每幢大廈了解情況，為他們設計適切的「小區復修」方案，相關針對性的支援措施涵蓋四個範疇，包括：
（一）增設專項資助 推動業主籌組維修工程
為提升自住及非自住住宅業主為大廈進行維修的誘因，市建局將在現行樓宇復修資助計劃之上，為參與「小區復修」的業主額外提供一次性的專屬工程費用津貼，集中支援業主修補老舊破損的大廈外牆，並重鋪天面防水層。
上述兩項工程所需的費用，一般屬於樓宇維修工程花費較高的項目，若進行公用地方的結構維修工程，每戶大概需要支付數萬元的工程費用。在「小區復修」計劃下，市建局將會為參與的住宅業主，不論自住或非自住，每戶提供額外的專屬工程費用津貼，為大廈外牆及天面進行維修保養，減低每戶需要分擔的工程費用比例，相信有助推動非自住的業主參與維修。另外，樓宇業主更可同時參加現時由政府推行的資助計劃，以獲取較高的資助，紓緩維修的財務壓力。
（二）促進成立法團 實踐「聯廈聯管」
針對小區內大約30幢沒有法團或未有物業管理公司管理的單幢式樓宇，由於此類單幢樓一般只有十多伙，如果沿用傳統管理模式，每幢樓宇都要派駐一名管理員，即使每戶業主每月願意負擔數百元管理費，加起來也不足以支付管理員的薪酬，以及清潔、保養等日常管理開支。
有見及此，市建局將夥拍香港房屋經理學會，試行「聯廈聯管」理念，協助未有成立法團的樓宇，盡早成立法團，然後與其他已有法團的單幢式樓宇，合組成一小區，共同聘用物業管理公司，實行「聯合式」管理，令資源更靈活運用，相關開支亦可由參與「聯廈聯管」的業主一同分擔。
此外，為推廣應用科技以控制成本，市建局將安排部份合適的樓宇試行嶄新樓宇管理系統，包括安裝和配置通訊網絡、閉路電視、電子告示板、大閘門鎖遠程開關和對講機系統等硬件設備，使屋宇設施可連結至雲端平台，方便管理公司作遠程監控，減省管理員長駐大廈的需要，令樓宇管理更具經濟效益。
（三）提供「鼓勵性利息」助業主設維修基金
因應樓宇保養欠缺持續性的情況，我們將資助完成「小區復修」的樓宇業主，聘請工程顧問，參照市建局「樓宇復修平台」所編製的樓宇保養手冊範本，為大廈公用地方設施製作一套適用的保養手冊，內容包括列出大廈未來10年有需要進行的檢查維修工程項目，以及所涉及的工程費用估算等，以便管理公司委任合資格人士為樓宇進行預防性保養工作。
與此同時，為了鼓勵參與「小區復修」的樓宇業主設立維修儲備基金並持續供款，為日後的定期維修保養工程所需做好準備，市建局將協助業主就保養周期設立儲備基金，並在供款的初期提供額外三厘利息，作為「鼓勵性利息」，為期五年，有關措施可使儲備基金的初期利息收入有較大幅度的增加，充份發揮基金的「複息效應」，增加其滾存、增值能力。
（四）免費提供物料 安排義工修葺住用單位
而為協助「小區復修」範圍內，年長而欠缺經濟能力為自住單位內部做好維修的業主，我們將資助業主聘用工程顧問為室內單位進行檢驗，包括結構及滲水勘察，並資助工程所需要的修葺物料，以及由不同建造業機構所成立的義工團隊，安排義工協助進行修葺工作，例如輕度的剝落石屎、更換破損地磚等。這亦是一項試驗性的計劃，以便市建局團隊了解室內單位結構部件進行修葺所需要的人力、物力等資源的情況，為日後制定「小區復修」計劃作參考。
加強宣傳推廣 鼓勵業主積極參與
市建局團隊特別為「小區復修」計劃設計一個專屬標誌（下圖），將計劃內針對性的支援措施和理念，融入創作之中。
我們將進行一連串的宣傳推廣工作，包括夥拍地區組織機構，由本月初開始，逐家逐戶派遞「小區復修」計劃的宣傳單張，向業主介紹計劃的內容和申請細節；我們亦會邀請業主和住戶出席簡介會，作進一步解說。此外，市建局亦委託地區組織，在南角道、打鼓嶺道公園等地方設立街站，即場解答業主的查詢。
市建局團隊早前已落區，向區議員和地區組織介紹「小區復修」計劃詳情。其中，九龍城區議會副主席吳寶強對「小區復修」計劃的理念表示認同，他亦會身體力行，在區內設立街站，向街坊推廣這個計劃。吳議員認為，計劃要有成效，不能單靠市建局的措施，更重要是業主和居民的支持。他希望街坊同心合力，積極參與計劃，提升居住環境，共同為建設更理想的社區努力。
另外，在「龍城」區居住數十載的九龍城區街坊會理事長顧家彥先生亦會協助市建局進行推廣工作。顧先生在「小區復修」範圍內持有舊樓物業，在數年前已經為樓宇籌組復修工程，並翻新外牆。他曾主動聯絡同一街道的其他舊樓業主，一起進行復修，然而其他業主多屬年老的街坊，即使知道樓宇有維修的需要，卻無從入手，結果區內出現一些樓宇維修後煥然一新、另一些樓宇卻殘破不堪的不協調情況。顧先生認為「小區復修」計劃可以為業主度身訂造合適的復修方案，除了改善居住環境，亦可以提升整個小區的環境和面貌，惠及居民和商戶。
顧家彥先生為其舊樓物業進行樓宇復修（紅線範圍），令外觀煥然一新。他期望鄰近的樓宇參與小區復修計劃，提升整個小區的環境和面貌。
資助樓宇美化外牆 融合新舊景觀
除了上述四項有關樓宇復修的支援措施，我們亦會配合「融合策略」下的地區活化工作，應用「地區營造」的手法，以龍城居民對於區內歷史文化特色的意見作為設計藍本，為大廈外牆飾面、地下大堂以至地舖店面等，進行美化工程，令樓宇外觀與地區環境互相配合，凸顯「龍城區」的特色。
與此同時，市建局將與政府部門合作，配合小區特色設計主題，擴闊或綠化由南角道至打鼓嶺道之間的行人路、美化街道毗鄰的樓宇後巷，以及一併活化附近的打鼓嶺道公園，與KC-017項目的地面行人空間、KC-015項目的地下廣場及毗鄰的一列巴士站，整合成一個景觀開揚的門戶廣場。我們期望日後經門戶廣場前往龍城區的居民和遊客，能夠在新舊建築景觀一體化的街道環境下，舒適步行至不同地點，感受該區豐富的歷史文化特色及臨街小舖的街道氛圍。
市建局推行「小區復修」計劃是一項嶄新的嘗試，相對現行針對個別樓宇的樓宇復修支援措施，涉及的工作層面更為廣泛，在技術要求、業主溝通、工程協調及施工等方面的難度亦倍增。計劃成功與否，取決於業主的參與、專業界別的協作和社會各界的認同及支持。市建局將與「龍城」區的持分者通力合作，盡早落實計劃的各項措施，為九龍城區建設更優質、宜居和可持續發展的社區。
