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九龍城推小區復修先導計劃 令地區環境面貌融合

1九龍城舊區城南道上,屹立著不同年份建成、樓宇狀況不一的樓宇,部分樓宇外牆新淨,部分卻殘舊失修,毗鄰還有新建成的大廈,一眼望去並不協調。

【九龍城「小區復修」先導計劃宣傳片】

九龍城區舊樓林立,不少建築物年紀屬「中年樓」,正面對樓宇老化問題,當中,個別業主為樓宇做好維修,剖分卻殘舊失修。加上自九十年代末開始,有發展商陸續在區內個別街號作重建,在九龍城街頭行走,會發現外貌新舊不同的樓宇,同時存在於九龍城區當中。這些新與舊、已完成樓宇復修與欠缺維修的建築物出現在同一空間上,令九龍城社區景觀變得不協調。

在「龍城區」居住了四十多年的九龍城區街坊會理事長顧家彥,見證著這區的變遷。他憶述自己讀書的時候,剛搬到九龍城,區內不少唐樓都是該段時間建成,是一個很有活力的社區:「由於舊機場位於九龍城旁的啟德,當時獅子石道像女人街般,有很多小攤檔擺賣,很熱鬧,樓宇感覺新淨,環境很好。」

自從機場搬遷後,不少街坊以為撤銷了高度限制,九龍城將有翻天覆地的變化,預料整個小區的樓宇都會被收購重建,豈料部分地段受限於契約關係,令可發展的高度受限,最終只有部分街號的樓宇,能夠被發展成新大廈。附近未有被收購的樓宇欠缺維修保養,陸續有大廈的外觀呈現老化,與周邊已重建或完成復修的大廈外觀形成強烈對比。

樓宇老化 舊樓單位日久失修問題嚴重

未有被收購的舊樓單位出現失修的情況,在九十年代已開始浮現,顧家彥這些年來,處理過不少這類個案:「最大問題通常是喉管破裂,導致滲水入屋,打風落雨的時候就更嚴重。」

雖然樓宇老化問題,影響居民日常生活,但很少人願意主動維修,顧家彥解釋:「住在九龍城區的不少是老人家,未必有能力拿一大筆錢出來做大廈維修,而要全幢大廈業主同意夾錢維修,也不容易,有時大部分業主同意,少數業主堅持怎樣也不會出錢,都會令工程難以展開。」

打鼓嶺道一幢舊樓去年中完成了大維修,是由顧家彥牽頭。原來早在十多年前,大廈已經收到屋宇署發出的命令:「業主傾下傾下,十幾年一直沒有行動,部分業主在海外,比較難傾大廈維修問題,我兩年多前加入並組織業主立案法團,已經是後期的事,幸好在那個階段,大部分業主也願意進行維修,才能成事。」顧家彥續稱,該次大維修,除了屋宇署命令涵蓋的範圍,還一併處理了消防裝置等其他問題。

2顧家彥牽頭為大廈成立業主立案法團,成功處理屋宇署十多年前發出的修繕令。

3維修工程為大廈加設了新的消防警報系統、新電箱等屋宇安全設備,令業主和居民住得更加安心。

在附近城南道的另一棟樓宇,顧家彥亦有份統籌維修,雖然大廈未能成功組織法團,但由於擁有較多業權份數的業主有共識處理維修,大廈完成了基本的維修工程,外表刷上清新的粉藍色調,在舊樓群中特別突出。他說,在舊區中統籌維修甚具難度,如旁邊的一棟舊唐樓,業主身處地點分散亦年紀較大,不但組織不了法團,且業主對維修未能達成共識,令大廈維修工作舉步維艱,多年來欠缺維修保養,簷篷的鋼筋外露、紙皮石剝落、渠管有明顯破損,外表甚為殘舊,樓宇老化問題難以解決。

a部分舊樓業主未有為大廈進行維修,令簷篷下石屎、紙皮石剝落,鋼筋外露。(紅圈示)

提供專屬工程維修津貼 助成立財政儲備基金

如何促進新舊建設環境的融合,同時提升地區設施、保存地方特色,是未來市區更新的挑戰。為此,市建局以九龍城「龍城區」的更新工作,作為應用「融合策略」的試點,結合重建、樓宇復修、保育及活化策略,整體提升地區的已建設環境,推動市區更新的新舊交融。

在這策略下,市建局繼早前在區內推行兩個重建項目,包括已獲政府核准的啟德道/沙浦道項目(KC-015項目),以及今年五月啟動的衙前圍道/賈炳達道發展計劃(KC-017項目)後,亦已選定南角道至打鼓嶺道一帶有樓宇復修需要的建築群,展開為期三年的「小區復修」先導計劃(「小區復修」)作為試點。這一小區共有四十多幢樓宇,普遍樓齡超過四十歲,但目前沒有重建的需要。市建局將透過加大推廣力度,提供更多誘因,向合資格業主給予財政和技術支援,協助和鼓勵他們適時保養及維修樓宇,預計可惠及約1,000個住宅單位。

「小區復修」先導計劃將在現行樓宇復修資助計劃以外,為參與「小區復修」的業主額外提供一次性的專屬工程費用津貼,提升業主進行大廈維修的誘因。因應樓宇保養欠缺持續性的情況,我們將資助完成「小區復修」的樓宇業主,聘請工程顧問,為大廈公用地方設施製作一套適用的樓宇保養手冊,內容包括列出大廈未來十年有需要進行的檢查維修工程項目,以及所涉及的工程費用估算等,以便管理公司委任合資格人士為樓宇進行預防性維修工作。與此同時,市建局將協助業主在財政儲備上做好準備及提供誘因,就保養周期設立儲備基金,並在供款的初期提供額外三厘利息,作為「鼓勵性利息」,為期五年,有關措施可使儲備基金的初期利息收入有較大幅度的增加,充分發揮基金的「複息效應」,增加其滾存、增值能力。

另外,市建局亦會試行「聯廈聯管」理念,協助未有成立法團的樓宇,盡早成立法團,然後與小區內其他單幢式樓宇,透過共同聘用物業管理公司,實行「聯合式」管理,令資源更靈活運用,相關開支亦可由參與「聯廈聯管」的業主一同分擔。

「小區復修」計劃亦兼顧室內單位的結構安全,將資助部分年長而欠缺經濟能力的業主,聘用工程顧問為室內單位進行檢驗,包括結構及滲水勘察,並資助工程所需要的修葺物料,以及由不同建造業機構所成立的義工團隊,安排義工協助進行修葺工作,例如輕度的剝落石屎、更換破損地磚等。

除了各項有關樓宇復修的支援措施,市建局亦會配合「融合策略」下的地區活化工作,應用「地區營造」的手法,以龍城居民對於區內歷史文化特色的意見作為設計藍本,為大廈外牆飾面、地下大堂以至地舖店面等,進行美化工程,令樓宇外觀與地區環境互相配合,凸顯「龍城區」的特色。

九龍城區議會副主席吳寶強將與市建局合作,協助向街坊推廣計劃。吳議員認同「小區復修」的策略和理念,他認為計劃要有成效,必須得到業主和居民的支持,他會嘗試向街坊多作解說:「要讓居民理解到,市建局在計劃中是投放了額外的資源,包括協助成立財政儲備基金、基金額外供款利息、增加維修財政支援額度等,讓居民知道。」

吳寶強指,自計劃的宣傳工作展開以來,陸續收到區內居民就計劃的查詢,反映不少業主都希望處理好大廈的維修,此計劃正好提供一個機會,協助整體處理區內有需要的業主籌組法團和統籌維修工程。職員接到相關查詢,除會提供計劃的資料外,亦會轉介予市建局跟進。

針對部分舊樓業主,可能抱著觀望態度,想等待發展商收購自己的物業,不願投放資源作維修,吳寶強表示,明白居民都渴望重建,但希望他們明白,為自己的單位維修保養是業主責任,會積極游說:「未來那處會重建,大家都不知道。因此要趁著市建局今次除有具專業知識的人士提供技術支援,還有額外財政資助,為業主組織及作維修,好好把握機會,改善居住環境。」

5吳寶強及顧家彥,將協助市建局落區向地區持份者推廣九龍城「小區復修」先導計劃工作。

老字號店鋪反應正面

衙前圍道一間有逾半世紀歷史的老字號辦館「豐昌」,位處的大廈將受惠市建局的九龍城「小區復修」先導計劃,老闆鄭先生初步反應正面:「執靚一點當然好」,不過他指出,大廈兩年前完成了大維修,知道要找齊大廈各單位的業主開會,並不容易。不過,即使已完成的大維修工程,但由於工程並不包括維修店舖的招牌和門面的資助,因此,雖然店舖招牌已經脫漆,店名也消失亦沒有處理,令這些地方顯得突別礙眼。

按照目前市建局的規劃,「豐昌」對出的打鼓嶺道花園位置,將配合地區活化工作的特色主題設計,與兩個九龍城重建項目規劃的地面行人空間、地下廣場及毗鄰一列巴士站,整合成一個景觀開揚的門戶廣場,連接啟德至九龍城,鄭先生憧憬周圍的環境會有改善,店舖對出位置更成為行人必經之路,笑言:「照這樣看來,呢個位正喎,出面會變到好大好空曠。」
6「豐昌」是九龍城的一間老字號辦館,已經開業逾四十年,店舖招牌和門面已經殘舊,招牌上的店名甚至已經退色。

7老闆鄭先生對小區復修計劃甚表興趣,更指辦館店面經美化後,現舖位可考慮用作收租。

鄭先生正盤算,若市建局資助業主維修並美化此棟舊樓,會有一定興趣,因應將來九龍城的面貌修葺舖面配合新發展,並有其他打算:「自己的舖,不用交租,這段時間生意才做得住,畢竟賣酒好難做,可能轉型賣其他貨品,或者索性結束生意,將舖出租。」

除了老店,近年陸續有一些新派的店舖進駐九龍城,位於太子道西、以日本古道具為主題的食肆「Yukkuri」是其中之一,該店一年多前開業,租了一幢唐樓的地舖,創辦人之一的Cammi說,是看中了九龍城區舊中帶新的特色。

8九龍城區內新進駐的食店,吸引不少外區人到訪光顧「打卡」。

9Yukkuri是其中一間新進駐「龍城」的店舖,主理人認為九龍城區漸漸形成舊中帶新的地區特色。

Yukkuri是座落於618上海街市建局保育活化項目山貨店黑池的的姐妹店,新餐廳特別選址於九龍城,其中一原因是店長對舊區的一份情壞,自小在此區生活的回億,他們都對活化舊區有自己的見解。Cammi坦言,不論保育或活化工程,都希望能保留到九龍城的氛圍,真正做到新舊融合,她說:「人是最重要的,舊社區人情味較重,我最關注是區內的老舖,將來會否仍然存在,這種社區連結會否有改變,其實不少老店都面對如何交接的問題,如果要改變,或許可以想想,如何協助他們把品牌延續。」

Cammi知道,鄰街城南道的一間咖啡店,會特別採購九龍城區的食品貨物用於小店,以支持地區經濟,她認為,舊區的延續最重要是要保留地區獨特的情壞,當社區格局和網絡均得以保存,才可令地區可持續發展。

地區宣傳工作協助居民理解計劃

九龍城「小區復修」先導計劃在今年10月中正式推出,透過街站、入屋宣傳單張、簡介短片等一系列途徑,向區內業主和居民介紹此計劃,反應理想,有業主更主動到訪街站查詢計劃詳情,部分指管理公司最近有意組織維修工程,希望了解更多關於不同的資助計劃。

10市建局職員在九龍城「小區復修」先導計劃範圍的大廈,派發入屋宣傳單張,向區內業主和居民介紹計劃。

市建局十月底會舉辦先導計劃簡介會,邀請小區內業主出席了解計劃內容。隨後的「小區復修」先導計劃街區美化部分,負責項目的顧問公司將會舉辦一系列共創工作坊,邀請小區業主、居民及其他持份者共同參與,發掘「龍城」獨有的地區特色主題,活化區內公用地方,粉飾舊大廈的外牆、簷篷、附近街道、後巷,達致新舊融合。

【九龍城「小區復修」先導計劃宣傳片】