九龍城推小區復修先導計劃令地區環境面貌融合

九龍城舊區城南道上，屹立著不同年份建成、樓宇狀況不一的樓宇，部分樓宇外牆新淨，部分卻殘舊失修，毗鄰還有新建成的大廈，一眼望去並不協調。

九龍城區舊樓林立，不少建築物年紀屬「中年樓」，正面對樓宇老化問題，當中，個別業主為樓宇做好維修，剖分卻殘舊失修。加上自九十年代末開始，有發展商陸續在區內個別街號作重建，在九龍城街頭行走，會發現外貌新舊不同的樓宇，同時存在於九龍城區當中。這些新與舊、已完成樓宇復修與欠缺維修的建築物出現在同一空間上，令九龍城社區景觀變得不協調。

在「龍城區」居住了四十多年的九龍城區街坊會理事長顧家彥，見證著這區的變遷。他憶述自己讀書的時候，剛搬到九龍城，區內不少唐樓都是該段時間建成，是一個很有活力的社區：「由於舊機場位於九龍城旁的啟德，當時獅子石道像女人街般，有很多小攤檔擺賣，很熱鬧，樓宇感覺新淨，環境很好。」

自從機場搬遷後，不少街坊以為撤銷了高度限制，九龍城將有翻天覆地的變化，預料整個小區的樓宇都會被收購重建，豈料部分地段受限於契約關係，令可發展的高度受限，最終只有部分街號的樓宇，能夠被發展成新大廈。附近未有被收購的樓宇欠缺維修保養，陸續有大廈的外觀呈現老化，與周邊已重建或完成復修的大廈外觀形成強烈對比。

樓宇老化舊樓單位日久失修問題嚴重

未有被收購的舊樓單位出現失修的情況，在九十年代已開始浮現，顧家彥這些年來，處理過不少這類個案：「最大問題通常是喉管破裂，導致滲水入屋，打風落雨的時候就更嚴重。」

雖然樓宇老化問題，影響居民日常生活，但很少人願意主動維修，顧家彥解釋：「住在九龍城區的不少是老人家，未必有能力拿一大筆錢出來做大廈維修，而要全幢大廈業主同意夾錢維修，也不容易，有時大部分業主同意，少數業主堅持怎樣也不會出錢，都會令工程難以展開。」

打鼓嶺道一幢舊樓去年中完成了大維修，是由顧家彥牽頭。原來早在十多年前，大廈已經收到屋宇署發出的命令：「業主傾下傾下，十幾年一直沒有行動，部分業主在海外，比較難傾大廈維修問題，我兩年多前加入並組織業主立案法團，已經是後期的事，幸好在那個階段，大部分業主也願意進行維修，才能成事。」顧家彥續稱，該次大維修，除了屋宇署命令涵蓋的範圍，還一併處理了消防裝置等其他問題。

顧家彥牽頭為大廈成立業主立案法團，成功處理屋宇署十多年前發出的修繕令。

維修工程為大廈加設了新的消防警報系統、新電箱等屋宇安全設備，令業主和居民住得更加安心。

在附近城南道的另一棟樓宇，顧家彥亦有份統籌維修，雖然大廈未能成功組織法團，但由於擁有較多業權份數的業主有共識處理維修，大廈完成了基本的維修工程，外表刷上清新的粉藍色調，在舊樓群中特別突出。他說，在舊區中統籌維修甚具難度，如旁邊的一棟舊唐樓，業主身處地點分散亦年紀較大，不但組織不了法團，且業主對維修未能達成共識，令大廈維修工作舉步維艱，多年來欠缺維修保養，簷篷的鋼筋外露、紙皮石剝落、渠管有明顯破損，外表甚為殘舊，樓宇老化問題難以解決。

部分舊樓業主未有為大廈進行維修，令簷篷下石屎、紙皮石剝落，鋼筋外露。（紅圈示）

提供專屬工程維修津貼助成立財政儲備基金

如何促進新舊建設環境的融合，同時提升地區設施、保存地方特色，是未來市區更新的挑戰。為此，市建局以九龍城「龍城區」的更新工作，作為應用「融合策略」的試點，結合重建、樓宇復修、保育及活化策略，整體提升地區的已建設環境，推動市區更新的新舊交融。

在這策略下，市建局繼早前在區內推行兩個重建項目，包括已獲政府核准的啟德道／沙浦道項目（KC-015項目），以及今年五月啟動的衙前圍道／賈炳達道發展計劃（KC-017項目）後，亦已選定南角道至打鼓嶺道一帶有樓宇復修需要的建築群，展開為期三年的「小區復修」先導計劃（「小區復修」）作為試點。這一小區共有四十多幢樓宇，普遍樓齡超過四十歲，但目前沒有重建的需要。市建局將透過加大推廣力度，提供更多誘因，向合資格業主給予財政和技術支援，協助和鼓勵他們適時保養及維修樓宇，預計可惠及約1,000個住宅單位。

「小區復修」先導計劃將在現行樓宇復修資助計劃以外，為參與「小區復修」的業主額外提供一次性的專屬工程費用津貼，提升業主進行大廈維修的誘因。因應樓宇保養欠缺持續性的情況，我們將資助完成「小區復修」的樓宇業主，聘請工程顧問，為大廈公用地方設施製作一套適用的樓宇保養手冊，內容包括列出大廈未來十年有需要進行的檢查維修工程項目，以及所涉及的工程費用估算等，以便管理公司委任合資格人士為樓宇進行預防性維修工作。與此同時，市建局將協助業主在財政儲備上做好準備及提供誘因，就保養周期設立儲備基金，並在供款的初期提供額外三厘利息，作為「鼓勵性利息」，為期五年，有關措施可使儲備基金的初期利息收入有較大幅度的增加，充分發揮基金的「複息效應」，增加其滾存、增值能力。

另外，市建局亦會試行「聯廈聯管」理念，協助未有成立法團的樓宇，盡早成立法團，然後與小區內其他單幢式樓宇，透過共同聘用物業管理公司，實行「聯合式」管理，令資源更靈活運用，相關開支亦可由參與「聯廈聯管」的業主一同分擔。

「小區復修」計劃亦兼顧室內單位的結構安全，將資助部分年長而欠缺經濟能力的業主，聘用工程顧問為室內單位進行檢驗，包括結構及滲水勘察，並資助工程所需要的修葺物料，以及由不同建造業機構所成立的義工團隊，安排義工協助進行修葺工作，例如輕度的剝落石屎、更換破損地磚等。

除了各項有關樓宇復修的支援措施，市建局亦會配合「融合策略」下的地區活化工作，應用「地區營造」的手法，以龍城居民對於區內歷史文化特色的意見作為設計藍本，為大廈外牆飾面、地下大堂以至地舖店面等，進行美化工程，令樓宇外觀與地區環境互相配合，凸顯「龍城區」的特色。

九龍城區議會副主席吳寶強將與市建局合作，協助向街坊推廣計劃。吳議員認同「小區復修」的策略和理念，他認為計劃要有成效，必須得到業主和居民的支持，他會嘗試向街坊多作解說：「要讓居民理解到，市建局在計劃中是投放了額外的資源，包括協助成立財政儲備基金、基金額外供款利息、增加維修財政支援額度等，讓居民知道。」

吳寶強指，自計劃的宣傳工作展開以來，陸續收到區內居民就計劃的查詢，反映不少業主都希望處理好大廈的維修，此計劃正好提供一個機會，協助整體處理區內有需要的業主籌組法團和統籌維修工程。職員接到相關查詢，除會提供計劃的資料外，亦會轉介予市建局跟進。

針對部分舊樓業主，可能抱著觀望態度，想等待發展商收購自己的物業，不願投放資源作維修，吳寶強表示，明白居民都渴望重建，但希望他們明白，為自己的單位維修保養是業主責任，會積極游說：「未來那處會重建，大家都不知道。因此要趁著市建局今次除有具專業知識的人士提供技術支援，還有額外財政資助，為業主組織及作維修，好好把握機會，改善居住環境。」

吳寶強及顧家彥，將協助市建局落區向地區持份者推廣九龍城「小區復修」先導計劃工作。

老字號店鋪反應正面

衙前圍道一間有逾半世紀歷史的老字號辦館「豐昌」，位處的大廈將受惠市建局的九龍城「小區復修」先導計劃，老闆鄭先生初步反應正面：「執靚一點當然好」，不過他指出，大廈兩年前完成了大維修，知道要找齊大廈各單位的業主開會，並不容易。不過，即使已完成的大維修工程，但由於工程並不包括維修店舖的招牌和門面的資助，因此，雖然店舖招牌已經脫漆，店名也消失亦沒有處理，令這些地方顯得突別礙眼。

按照目前市建局的規劃，「豐昌」對出的打鼓嶺道花園位置，將配合地區活化工作的特色主題設計，與兩個九龍城重建項目規劃的地面行人空間、地下廣場及毗鄰一列巴士站，整合成一個景觀開揚的門戶廣場，連接啟德至九龍城，鄭先生憧憬周圍的環境會有改善，店舖對出位置更成為行人必經之路，笑言：「照這樣看來，呢個位正喎，出面會變到好大好空曠。」
「豐昌」是九龍城的一間老字號辦館，已經開業逾四十年，店舖招牌和門面已經殘舊，招牌上的店名甚至已經退色。

老闆鄭先生對小區復修計劃甚表興趣，更指辦館店面經美化後，現舖位可考慮用作收租。

鄭先生正盤算，若市建局資助業主維修並美化此棟舊樓，會有一定興趣，因應將來九龍城的面貌修葺舖面配合新發展，並有其他打算：「自己的舖，不用交租，這段時間生意才做得住，畢竟賣酒好難做，可能轉型賣其他貨品，或者索性結束生意，將舖出租。」

除了老店，近年陸續有一些新派的店舖進駐九龍城，位於太子道西、以日本古道具為主題的食肆「Yukkuri」是其中之一，該店一年多前開業，租了一幢唐樓的地舖，創辦人之一的Cammi說，是看中了九龍城區舊中帶新的特色。

九龍城區內新進駐的食店，吸引不少外區人到訪光顧「打卡」。

Yukkuri是其中一間新進駐「龍城」的店舖，主理人認為九龍城區漸漸形成舊中帶新的地區特色。

Yukkuri是座落於618上海街市建局保育活化項目山貨店黑池的的姐妹店，新餐廳特別選址於九龍城，其中一原因是店長對舊區的一份情壞，自小在此區生活的回億，他們都對活化舊區有自己的見解。Cammi坦言，不論保育或活化工程，都希望能保留到九龍城的氛圍，真正做到新舊融合，她說：「人是最重要的，舊社區人情味較重，我最關注是區內的老舖，將來會否仍然存在，這種社區連結會否有改變，其實不少老店都面對如何交接的問題，如果要改變，或許可以想想，如何協助他們把品牌延續。」

Cammi知道，鄰街城南道的一間咖啡店，會特別採購九龍城區的食品貨物用於小店，以支持地區經濟，她認為，舊區的延續最重要是要保留地區獨特的情壞，當社區格局和網絡均得以保存，才可令地區可持續發展。