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行政總監網誌《摯誠.志成》

市建局预留逾150亿元推行首个「融合策略」市区更新项目

我在上篇的网志,提出日后需要应用「融合策略」这种更宏观的模式,融合重建、复修、保育及活化四项市区更新策略於更新项目的规划内,以全面处理旧区楼宇老化、社区设施过时及不敷应用、街道和步行环境欠佳,交通挤塞及环璄卫生等问题。在刚过去的星期五,市建局团队根据这套「融合策略」模式,宣布启动首个以该策略推动的市区更新项目—九龙城「龙城」区衙前围道/贾炳达道发展计划(KC-017项目)。

「融合策略」策动的市区更新方案涉及非常大的范围。在重建发展工作方面,将整合KC-017和邻近市建局的启德道/沙浦道(KC-015)两个项目,发挥协同效应,对旧区土地进行更具高效益的规划重整,并协助政府兴建新的社区和基建设施,提升居民生活质素和已建设环境。我们更首次应用从油旺地区研究得出的新规划工具,包括应用转移地积比和「住宅与非住宅地积比互换」,以腾出地面作绿化空间,并营造小街小铺布局,同时释放土地的发展潜力,增加住宅单位的供应。

此外,市建局揉合复修工作,针对该两个重建项目附近不同楼龄的楼宇,与相关业主商议一套针对性的维修方案,为他们提供适度的财政资助和技术支援,改善楼宇状况;与此同时,应用活化策略,藉机重整项目附近贾炳达道公园的布局,注入新的设计元素和提升设施标准;另外,打鼓岭道休憩公园亦会作优化,并与重建项目内的休憩空间整合成一个具规模的门户广场,加强与启德发展区的连接。市建局为活化上述重建项目范围以外休憩用地的面积,达40,000平方米。

因应「龙城」区市区更新计划的规模和工作范畴远超一般重建项目,市建局将预留超过150亿元,在未来10年推行这项计划。

单靠拆楼重建 无法达致地区愿景

在开展日下午,我亦前往项目场地了解冻结人口调查工作的情况。我留意到居民和地区持分者对重建项目反应正面,支持通过重建解决困扰地区多年的问题,居民亦有机会搬迁以改善居住环境。他们对旧区更新抱著多项愿景,包括改善街道环境、增加地区设施,强化原有的地区文化特色,以至提升新旧区的连接等。但在实践这些愿景时,我们必须面对区内已建设环境对进行更新的局限,并就此作整全的规划和执行方案,方能将居民的愿景实现。

web photo 市建局行政总监韦志成在KC-017项目场地了解冻结人口调查工作和地区现貌。

事实上,虽然「龙城」区自启德机场搬迁后已经撤销针对新建楼宇的高度限制,但碍於「龙城」区网格式的街道设计,以及部份旧楼涉及「One-house」限制性契约等问题,令私人发展商倾向选择部份地契限制较小、不涉及支付补地价和规划程序较简单的地盘进行重建,形成零散分布、独立发展的单幢式住宅项目。这类单幢式项目的地盘面积细,大部份少於1,000平方米,没有空间设置停车位,加剧区内缺乏公众车位的问题,令违例泊车及路面挤塞问题愈趋严重。再者,个别发展项目的楼宇布局缺乏协调,难以透过更佳的规划,扩阔楼宇间距、提供绿化休憩空间和扩阔行人路,以及增设社区设施等的社区裨益。

再者,这类私人主导的单幢式项目只会以「见缝插针」式出现,加剧「龙城」区规划「碎片化」的情况,这将对整个小区造成不能逆转的规划限制,日后再难以进行具规模和效益的市区更新工作。

规划主导  克服挑战

面对更新「龙城」区的挑战,市建局引用「规划主导」的模式,宏观地作地区规划、重整布局,克服规划上的挑战。

针对交通挤塞和违例泊车的情况,市建局将地盘整合,以创造条件拓展具规模的地下空间,兴建地下停车场。KC-017项目将提供360个公众泊车位,连同KC-015项目拟建的停车场,两个项目合共提供约660个公众泊车位,相当於现时小区路边泊车位总数约2倍。

除了公众泊车位,日后两个发展项目亦根据交通评估的结果,并按政府订明的规划标准,额外提供超过1,200个供住宅、商铺及社区设施使用的附属泊車位,满足住户车主及访客,以及商业经营者的泊車需求。新增的泊车位将解决现时旧楼和商业设施因欠缺停泊车位,以致居民、访客及临街商铺要争用小区路边公众泊车位,导致双行、甚至三行泊车的问题。

另外,我们将衙前塱道和南角道这两段街道纳入主地盘的范围,连同搬迁社区设施后腾出的土地,进行大范围的土地重整和重新规划。主地盘将适度放寛地盘的高度限制,增加建筑设计上的弹性及建筑物的间距,以腾出宽阔的地面空间,将衙前塱道及南角道改划成绿化行人步道和市集广场等。行人步道两旁将提供临街商铺,重塑特色商店和食肆林立的街道氛围,而广场及绿化步道更可用作举办传统节庆及富地区文化特色的活动,强化地区特色,促进传承该区的非物质文化遗产。

在重置地区设施方面,市建局考虑了九龙城区议会提出易地重置九龙城街市和毗邻地区设施的意见,建议改划贾炳达道公园部份用地作社区设施用途,以「一地多用」的模式兴建一栋新政府综合大楼。该计划可让受影响的公共服务日后无缝过渡至新大楼,解决重建社区设施对居民造成不便的难题。新大楼的规模是现时社区设施的三倍,将会按食环署届时的标准重置街市,提升设备(例如安装冷气)和扩大档位面积;新大楼亦创造更多空间增设社区会堂等新设施。

web photo主地盘设市集广场,连接新政府综合大楼。(初步规划构想图)

应用新规划工具  释放土地潜力

团队在制定规划蓝图时,应用在早前完成的油旺地区研究中提出并得到政府支持的新规划工具,提升市区更新方案的执行弹性,实现规划效益。

市建局建议降低东面地盘的密度,只会兴建一幢低座商业建筑,支援广场的商业活动。东面地盘大部份地积比将在满足各项技术评估和要求之下,转移至主地盘,增加住宅发展楼面面积及未来住宅单位的供应。

为了加强旧区与启德区的的连接性,东面地盘在转移地积比后腾出的空间,建设一个「门户广场」,配合毗邻沙浦道项目拟建的地下广场,和活化后的打鼓岭道公园,整合成一个大型的空间,与启德区对接;此外,亦为该处一列涵盖超过70条巴士线的巴士站,提供更宽阔的集散空间,改善市民往来「龙城区」的可达性。

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门户广场以较低密度规划,结合休憩空间及商业设施,加强与启德发展区的连接。
(初步规划构想图)

另一方面,在目前九龙城的规划大纲图下,住宅和非住宅的准许地积比上限分别是7.5和1.5。为保留「龙城区」小街小铺的特色,我们亦应用「住宅和非住宅地积比互换」这新的规划工具,将两者的地积比上限调整成8和1,适量减少商业楼面面积及体积,并避免「蛋糕式」的商业基座设计,以营造临街小铺的布局,强化特色店铺林立的地区形象。

为重建项目外的楼宇设施进行保育活化  深化规划裨益

在「融合策略」下,市建局因应九龙城区议会建议提升贾炳达道公园设施的意见,藉机一并重整公园布局,增设绿化行人走廊以加强新综合政府大楼与美东邨的连接;另一方面,亦改善「龙城」区通往寨城公园的畅达性,包括探讨在寨城公园南门前方的休憩用地增设广场设施,彰显其作为九龙城区历史文化遗产的重要性。

贾炳达道公园的活化计划,配合重建项目内各项绿化及扩阔行人路等措施,将连成一个由美东邨、九龙寨城公园、贾炳达道公园、新重建项目至启德发展区的一体化绿化步行空间,使绿化元素可从原有的公园范围,全方位伸延至住宅林立的龙城旧区,改善整体居住环境。

至於保育工作,市建局已聘请保育建筑师,就小区内所有唐楼作初步评估,当中数幢唐楼建筑位於主地盘内,目前未有历史建筑评级,我们待项目获得批准后,会为这些建筑物进行较深入的建筑评估,研究如何修复和活化,以保留其建筑特色,并融入周边的行人步道及商铺。

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首度应用小区复修策略 做好预防性楼宇保养

市建局会在龙城区将首度试行「小区规划复修」模式,为南角道至打鼓岭道一带不同楼龄、不同楼宇状况的楼宇,从验楼、公用地方维修和外墙饰面更新,以至日后的预防性保养安排等,提出全面而针对性的解决方案,提升这一带楼宇状况的保养、延长楼宇寿命。

根据市建局进行的楼宇状况初步调查,研究范围内约有40幢私人楼宇,超过一半的楼龄已届40岁,需要进行验楼和维修。为此,市建局除会为有关楼宇业主提供适度的财政资助和技术支援,协助业主为楼宇公用部分进行检验及修葺工程,包括修补老化破损的大厦结构和外墙、更换和提升消防安全排水电力装置等;更会为业主提供外墙设计,鼓励业主为外墙饰面进行更新,以配合周边街道改善及打鼓岭道公园活化工程,建立小区的独特形象。

至於一些近年刚完成复修或未有即时复修需要的楼宇,例如近几年才建成的单幢式宅项目,我们留意到这些楼宇已成立业主组织和聘请管理公司,负责大厦维修和保养,然而,这些大厦或许欠缺针对大厦的全面预防性保养计划。因此,市建局将向这类楼宇推广预防性维修的各项措施,例如协助业主制订定期保养计划,详细列出大厦未来5至10年有需要进行的检查及维修工程项目、所涉及的工程费用估算等,让业主为日后的维修作好计划及财政储备。

与此同时,我们鼓励现有楼宇的业主设立维修储备基金,为维修及改善工程未雨绸缪,其中一个研究方向,是提供财政诱因,包括在业主为维修储备基金作供款的初期,由市建局提供额外的基金存款利息,增加业主为楼宇保养储钱的积极性。

研究范围内亦有接近30幢年长而未有物业管理公司管理的「单幢式楼宇」,每幢的单位数目只有十多伙,即使每户业主每月愿意负担数百元管理费,加起来亦只得数千元,不足够支付保安、清洁、保养等日常管理支出和管理公司的行政成本。针对这个情况,市建局已联络专责物业管理的专业组织,研究如何能应用「联厦联管」的概念及科技以控制成本,例如应用5G网络,将闭路电视、大闸门锁和对讲机系统连结至云端平台方便作远程监控,以减省管理员长驻大厦的需要,促成各「单幢式楼宇」业主,共同聘用一间物业管理公司,实行「联合式」管理,共同分担固定成本,令楼宇管理达至规模经济效益及较具灵活性。

市区更新与发展重建有根本性分别

推行KC-017项目需要收购约1,000住宅单位和100间地铺的业权,涉及的收购支出超过100亿元,并就新政府综合大楼的建造、推广复修以及执行保育和活化工作,额外超过50亿元的开支。这份对旧区更新的承担,充份反映市建局的资源取诸社会,亦用诸社会,以达致提升市区更新成效、改善旧区整体生活环境和市民居住质素为目标,与一般发展商所进行的重建,有根本性的分别。市建局在未来将会在其他旧区推行更多「融合策略」的项目,我期望地区人士对「融合策略」项目给予支持和肯定。