累积财务储备持续推动更新 以「融合策略」为旧区更新开新篇
随著第五波新冠疫情在本月初渐趋缓和受控，市建局的业务运作和公共服务亦逐步恢复正常。我们早前已审视业务计划内已准备就绪的重建项目，并筹划加强防疫抗疫措施，让相关项目可以尽快开展，以及进行所需的冻结人口调查工作。
按照目前的计划，市建局在本年度将开展三至四个重建项目，当中包括一个原本计划在上年度启动的重建项目，却因疫情严峻而押后至本年度；以及项目储备内两至三个已完成初步技术评估及规划工作、并已纳入业务纲领内的项目。
这些陆续开展的项目，规模相对较大，不单只是对旧区土地进行规划和重整，还会一并协助政府兴建新的社区和基建设施、活化休憩空间和保育地区特色、以至针对性推动区内业主进行楼宇复修，以融合重建、复修、保育和活化，以至地方营造的策略，为旧区作整全的更新。
在「融合策略」下开展的项目，所涉及的支出不只是用作收购旧楼业权，还要承担地区设施的建造、活化以至支援业主进行楼宇复修的开支，这将无可避免加重市建局的财政负担。市建局必须未雨绸缪，累积财政储备，为提升未来市区更新的速度和成效做好准备。
推市建局「健康码」4.0 新增两项防疫功能
虽然疫情缓和受控，但社区每天仍有200多宗的确诊个案，市建局团队的疫情防控工作并不会掉以轻心。团队在2020年自行研发的市建局「健康码」系统，便是在疫情期间配合冻结人口调查工作而开创的最重要防疫措施。市建局「健康码」系统在过去两年推展项目的工作中广泛应用，包括在4个重建项目的冻结人口调查和2个项目的收地调查中，安排合共超过1,000名调查员下载和安装有关程式，让相关调查工作能更畅顺地进行。
市建局「健康码」亦不断优化，持续加入新功能。该程式在初推出的第一版本已具备风险提示功能，可向职员发出提示，避免进入有病毒传播风险的建筑物。团队在随后的2.0版本加入了地图介面及搜寻功能，并配合扫瞄「安心出行」的场地二维码，让同事在智能电话内记录进出户外和室内场所的资料，提升出行记录的准确度。至於去年9月推出的3.0版本，更可以储存和展示疫苗接种记录和深喉唾液核酸检测的阴性结果。
为配合政府的最新疫情防控规定，市建局为准备开展项目而进行的冻结人口调查工作，加入两项防疫要求。第一项是配合今年2月政府全面实施「疫苗通行证」，所有负责重建项目冻结人口调查工作的人员，必须符合政府的新冠疫苗接种要求，并持有有效的「电子针卡」。 第二项是因应快速抗原测试（RAT）日渐普及，这种测试方法具有采样方法简单、可快速得出结果等优点，故此我们将RAT检测作为防疫的额外加强措施。调查员除了在进行调查工作之前7日，需要进行深喉唾液核酸检测，并取得阴性结果外，还在调查期间需要每日早上进行RAT检测，并取得阴性结果，才能展开当日的调查工作。
市建局亦更新其「健康码」至4.0版本，有关程式可储存「电子针卡」及RAT检测的阴性结果两项资料，调查员到访项目内住户的单位时，需要展示有效的「电子针卡」，及调查当日的RAT检测阴性结果予住户以作核实，令住户更安心。
上年度「收成期」 收回约200亿元资金
回看过去一年，市建局项目进入「收成期」，其中7个已完成清场的重建项目，已相继推出招标，让我们从这些项目的中标合作发展商收取合共约200亿元的前期款项，以补充市建局的现金流；连同市建局原有约100亿元的现金储备，在2021/2022年度结束时，市建局现金储备达到约300亿元。
然而，随著市建局在本年度就西营盘两个项目和另一个土瓜湾项目推出招标，项目「收成期」亦会告一段落；另方面，市建局在未来五年需要应付六个项目的庞大收购开支，其中土瓜湾盛德街项目、九龙城沙浦道项目和旺角地士道街三个项目仍在收购业权和收回土地阶段；而市建局在过去两年开展的三个大型重建计划，包括土瓜湾道／荣光街发展计划（KC-016）、靠背垄道项目（CBS-02:KC）和深水埗兼善里项目（SSP-017），涉及超过1,600个住宅单位及150间地铺，这三个项目在政府核准后，也会马上展开收购工作。
上述六个项目合计的收购及补偿支出，预计接近300亿元，这意味著市建局现时约300亿元的现金储备，届时将差不多悉数用於收购重建项目的破旧物业，而当完成收购后，便难以维持足够的现金储备来应付日常业务运作。
至於在本年度计划开展的重建项目，当中包括两个重建范围合共涵盖约200幢旧楼，总共涉及收购超过1,500个住宅单位业权和200间地铺的大型重建计划。这些将於年内开展的大型项目，亦将如期在两至三年后进入收购周期的高峰。若然在数年后，没有可作招标的项目为市建局带来前期款项的现金收入，在此情况下，市建局将会出现负现金流情况，最高额度可超过150亿元。
未来五年为旧区更新开创新篇
面对重建项目的收购和建造费用高昂、资金「回笼」慢的挑战，市建局必须做好规划储备、项目储备、财务储备以至法规检视等不同工作，才有足够的资源和能力为未来的旧区更新做好准备。
我们亦会积极配合行政长官在去年10月发表2021年施政报告中，宣布加强市区更新工作的新措施，在去年获核准的第20份五年业务纲领的良好基础上，作适当的修订，加快市区更新的步伐。
在规划储备层面，因应油旺研究已经完成，并已制定好市区更新大纲发展概念蓝图供政府参考并进一步推展。同时，市建局将尽快开展油旺的市区更新工作，包括将较成熟的项目纳入业务纲领，在适当时候推行。另一方面，市建局在九龙城、黄大仙、西湾河、荃湾及深水埗等多个旧区开展地区规划研究，制订合适的市区更新计划。
从规划储备提升到项目储备时，市建局将应用「融合策略」这种更具前瞻性的执行模式，透过整合重建、复修、保育及活化四项市区更新策略，不单处理楼宇老化失修问题，更会就地区基建和社区设施过时、未能满足社区需要，以至交通挤塞、环境衞生等问题，一并从规划层面提供解决方案，为旧区作一体化更新，创造更大的规划裨益。
举例说，市建局在规划中的重建项目，研究协助政府将具发展潜力的土地重新规划，兴建新政府设施综合大楼，为社区提供新的康体、市政、长者康健和社区设施；协助兴建行人天桥和行人隧道，加强区域连接性、行人网络的畅达性，以及一并活化更新项目附近的行人及绿化休憩空间，改善已建设环境。与此同时，市建局将试行「小区规划复修」模式，为不同楼龄、不同楼宇状况的旧楼，提出针对性的维修方案，并考虑向相关业主提供财政资助及技术支援，以及应用「地方营造」策略，提升地区特色，建立小区的独特形象。
由此可见，相对以往的重建项目，以「融合策略」进行的大型市区更新计划，涉及的已不单只是重建项目的收购业权支出。市建局亦需就地区设施的建造、促进地区营造，以至视乎需要，为业主提供适度的支援以进行楼宇维修，以及推广预防性维修等工作，承担涉及至少数十亿元的开支，这无可避免进一步加重市建局的财政负担。
市建局以「融合策略」这新的市区更新执行模式，制定了涵盖未来5年 （2022/23 年度至2026/27年度） 的业务纲领，新规划的重建项目连同已开展但尚未开始收购的重建项目，预计会为市建局带来总成本达到1,200亿元的财务承担。这份业务纲领已获政府批准，未来5年合共可更新的旧区面积超过200,000平方米，规划约22,000个新建住宅单位，数目相对去年的业务纲领增加大约四分一。
为长远更新工作积累财政储备
迎接未来，面对病毒可能不会完全消失，社会面对疫情反反覆覆的「新常态」，市建局会继续保持审慎但灵活的态度，维持高度防疫意识，继续推动市区更新的工作，以达致提升市区更新成效、改善旧区整体生活环境和市民居住质素为目标。
为此，市建局必须提升工作步伐，包括在合适的项目率先采用油旺研究建议的新规划工具，释放土地发展潜力，为市区更新创造容量，累积充足的资源储备，才能令用於市区更新的资源生生不息，支持大型更新规划方案的执行，达致市区更新的可持续发展。