累積財務儲備持續推動更新 以「融合策略」為舊區更新開新篇
隨著第五波新冠疫情在本月初漸趨緩和受控，市建局的業務運作和公共服務亦逐步恢復正常。我們早前已審視業務計劃內已準備就緒的重建項目，並籌劃加強防疫抗疫措施，讓相關項目可以盡快開展，以及進行所需的凍結人口調查工作。
按照目前的計劃，市建局在本年度將開展三至四個重建項目，當中包括一個原本計劃在上年度啟動的重建項目，卻因疫情嚴峻而押後至本年度；以及項目儲備內兩至三個已完成初步技術評估及規劃工作、並已納入業務綱領內的項目。
這些陸續開展的項目，規模相對較大，不單只是對舊區土地進行規劃和重整，還會一併協助政府興建新的社區和基建設施、活化休憩空間和保育地區特色、以至針對性推動區內業主進行樓宇復修，以融合重建、復修、保育和活化，以至地方營造的策略，為舊區作整全的更新。
在「融合策略」下開展的項目，所涉及的支出不只是用作收購舊樓業權，還要承擔地區設施的建造、活化以至支援業主進行樓宇復修的開支，這將無可避免加重市建局的財政負擔。市建局必須未雨綢繆，累積財政儲備，為提升未來市區更新的速度和成效做好準備。
推市建局「健康碼」4.0 新增兩項防疫功能
雖然疫情緩和受控，但社區每天仍有200多宗的確診個案，市建局團隊的疫情防控工作並不會掉以輕心。團隊在2020年自行研發的市建局「健康碼」系統，便是在疫情期間配合凍結人口調查工作而開創的最重要防疫措施。市建局「健康碼」系統在過去兩年推展項目的工作中廣泛應用，包括在4個重建項目的凍結人口調查和2個項目的收地調查中，安排合共超過1,000名調查員下載和安裝有關程式，讓相關調查工作能更暢順地進行。
市建局「健康碼」亦不斷優化，持續加入新功能。該程式在初推出的第一版本已具備風險提示功能，可向職員發出提示，避免進入有病毒傳播風險的建築物。團隊在隨後的2.0版本加入了地圖介面及搜尋功能，並配合掃瞄「安心出行」的場地二維碼，讓同事在智能電話內記錄進出戶外和室內場所的資料，提升出行記錄的準確度。至於去年9月推出的3.0版本，更可以儲存和展示疫苗接種記錄和深喉唾液核酸檢測的陰性結果。
為配合政府的最新疫情防控規定，市建局為準備開展項目而進行的凍結人口調查工作，加入兩項防疫要求。第一項是配合今年2月政府全面實施「疫苗通行證」，所有負責重建項目凍結人口調查工作的人員，必須符合政府的新冠疫苗接種要求，並持有有效的「電子針卡」。 第二項是因應快速抗原測試（RAT）日漸普及，這種測試方法具有採樣方法簡單、可快速得出結果等優點，故此我們將RAT檢測作為防疫的額外加強措施。調查員除了在進行調查工作之前7日，需要進行深喉唾液核酸檢測，並取得陰性結果外，還在調查期間需要每日早上進行RAT檢測，並取得陰性結果，才能展開當日的調查工作。
市建局亦更新其「健康碼」至4.0版本，有關程式可儲存「電子針卡」及RAT檢測的陰性結果兩項資料，調查員到訪項目內住戶的單位時，需要展示有效的「電子針卡」，及調查當日的RAT檢測陰性結果予住戶以作核實，令住戶更安心。
上年度「收成期」 收回約200億元資金
回看過去一年，市建局項目進入「收成期」，其中7個已完成清場的重建項目，已相繼推出招標，讓我們從這些項目的中標合作發展商收取合共約200億元的前期款項，以補充市建局的現金流；連同市建局原有約100億元的現金儲備，在2021/2022年度結束時，市建局現金儲備達到約300億元。
然而，隨著市建局在本年度就西營盤兩個項目和另一個土瓜灣項目推出招標，項目「收成期」亦會告一段落；另方面，市建局在未來五年需要應付六個項目的龐大收購開支，其中土瓜灣盛德街項目、九龍城沙浦道項目和旺角地士道街三個項目仍在收購業權和收回土地階段；而市建局在過去兩年開展的三個大型重建計劃，包括土瓜灣道／榮光街發展計劃（KC-016）、靠背壟道項目（CBS-02:KC）和深水埗兼善里項目（SSP-017），涉及超過1,600個住宅單位及150間地舖，這三個項目在政府核准後，也會馬上展開收購工作。
上述六個項目合計的收購及補償支出，預計接近300億元，這意味著市建局現時約300億元的現金儲備，屆時將差不多悉數用於收購重建項目的破舊物業，而當完成收購後，便難以維持足夠的現金儲備來應付日常業務運作。
至於在本年度計劃開展的重建項目，當中包括兩個重建範圍合共涵蓋約200幢舊樓，總共涉及收購超過1,500個住宅單位業權和200間地舖的大型重建計劃。這些將於年內開展的大型項目，亦將如期在兩至三年後進入收購周期的高峰。若然在數年後，沒有可作招標的項目為市建局帶來前期款項的現金收入，在此情況下，市建局將會出現負現金流情況，最高額度可超過150億元。
未來五年為舊區更新開創新篇
面對重建項目的收購和建造費用高昂、資金「回籠」慢的挑戰，市建局必須做好規劃儲備、項目儲備、財務儲備以至法規檢視等不同工作，才有足夠的資源和能力為未來的舊區更新做好準備。
我們亦會積極配合行政長官在去年10月發表2021年施政報告中，宣布加強市區更新工作的新措施，在去年獲核准的第20份五年業務綱領的良好基礎上，作適當的修訂，加快市區更新的步伐。
在規劃儲備層面，因應油旺研究已經完成，並已制定好市區更新大綱發展概念藍圖供政府參考並進一步推展。同時，市建局將盡快開展油旺的市區更新工作，包括將較成熟的項目納入業務綱領，在適當時候推行。另一方面，市建局在九龍城、黃大仙、西灣河、荃灣及深水埗等多個舊區開展地區規劃研究，制訂合適的市區更新計劃。
從規劃儲備提升到項目儲備時，市建局將應用「融合策略」這種更具前瞻性的執行模式，透過整合重建、復修、保育及活化四項市區更新策略，不單處理樓宇老化失修問題，更會就地區基建和社區設施過時、未能滿足社區需要，以至交通擠塞、環境衞生等問題，一併從規劃層面提供解決方案，為舊區作一體化更新，創造更大的規劃裨益。
舉例說，市建局在規劃中的重建項目，研究協助政府將具發展潛力的土地重新規劃，興建新政府設施綜合大樓，為社區提供新的康體、市政、長者康健和社區設施；協助興建行人天橋和行人隧道，加強區域連接性、行人網絡的暢達性，以及一併活化更新項目附近的行人及綠化休憩空間，改善已建設環境。與此同時，市建局將試行「小區規劃復修」模式，為不同樓齡、不同樓宇狀況的舊樓，提出針對性的維修方案，並考慮向相關業主提供財政資助及技術支援，以及應用「地方營造」策略，提升地區特色，建立小區的獨特形象。
由此可見，相對以往的重建項目，以「融合策略」進行的大型市區更新計劃，涉及的已不單只是重建項目的收購業權支出。市建局亦需就地區設施的建造、促進地區營造，以至視乎需要，為業主提供適度的支援以進行樓宇維修，以及推廣預防性維修等工作，承擔涉及至少數十億元的開支，這無可避免進一步加重市建局的財政負擔。
市建局以「融合策略」這新的市區更新執行模式，制定了涵蓋未來5年 （2022/23 年度至2026/27年度） 的業務綱領，新規劃的重建項目連同已開展但尚未開始收購的重建項目，預計會為市建局帶來總成本達到1,200億元的財務承擔。這份業務綱領已獲政府批准，未來5年合共可更新的舊區面積超過200,000平方米，規劃約22,000個新建住宅單位，數目相對去年的業務綱領增加大約四分一。
為長遠更新工作積累財政儲備
迎接未來，面對病毒可能不會完全消失，社會面對疫情反反覆覆的「新常態」，市建局會繼續保持審慎但靈活的態度，維持高度防疫意識，繼續推動市區更新的工作，以達致提升市區更新成效、改善舊區整體生活環境和市民居住質素為目標。
為此，市建局必須提升工作步伐，包括在合適的項目率先採用油旺研究建議的新規劃工具，釋放土地發展潛力，為市區更新創造容量，累積充足的資源儲備，才能令用於市區更新的資源生生不息，支持大型更新規劃方案的執行，達致市區更新的可持續發展。