由土瓜湾旧区「小区发展」至油旺「规划主导」模式

80年代开始，香港经济急速增长，土地需求增加，加上战后兴建的建筑物开始老化，本港较早发展的地区出现更新需要。市区重建规划模式随著时代一直演变，初时主要由发展商收购旧楼重建，及后政府成立市建局的前身土地发展公司专责市区重建，避免市区环境进一步恶化，以及改善旧区居民的居住环境。近年市建局以「小区发展」、「规划主导」等新的市区更新规划概念重新改造旧区土地，更具成效地运用珍贵的土地资源。

香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥指出，破旧楼宇是否值得重建，有三大考虑因素，包括楼宇重建效益是否多於维修效益、土地资源能否更有效运用及有否足够的财政资源储备。然而，旧日的重建以一栋栋楼宇为单位，重建后的新楼宇分布「零散」，未能令土地最有效运用。

市建局於2007年启动「观塘市中心计划」。

要发挥更大的土地效益，应要考虑项目和其周边建筑、设施的连系。「观塘市中心计划」可说是「地区为本」规划模式的「先导者」，亦是市建局历来规模最大的单一重建项目。市建局於2007年启动项目的法定规划程序，透过重建优化城市设计、改善人车道路网络、更新社区设施，缔造更佳的宜居生活，当中的规划包括在项目毗邻的观塘道、裕民坊、协和街和物华街四条市中心主要道路，进行多项道路改善工程及行车改道措施，扩阔行人路和加设无障碍的行人设施，以改善步行环境，以及兴建全港首个室内公共运输交汇处的巴士总站冷气候车区，以一并处理困扰这一区已久的交通难题。观塘市中心的更新，不再是一幢幢旧楼的拆卸重建，而是为整个观塘社区带来裨益，整体改善旧区环境。

单栋重建演变至小区发展模式

市建局在2016年开始，以「小区发展」模式处理土瓜湾重建。

市建局在2016年开始，进一步以「小区发展」模式处理土瓜湾旧区更新。市建局透过整合该区内合共8个项目的土地用途，藉机会打通项目范围内未能善用的道路，重新为行车交通作布局。潘永祥指出，以「小区发展」模式推动重建，规划上可以免除单一地盘设计的局限，让小区内的土地互相连系，更有效运用：「当几个项目一起规划，可以将一些『掘头路』打通，或者将单程路改为双程路，改善塞车问题；在设计项目的布局时，亦考虑街道肌里和氛围，开阔车路和行人路面，令区内更通风。」

除了改善旧区交通问题，将不同项目一同规划，可尽量保留或将部分私家巷里变成行人街，以提供临街的地下商铺，为小区缔造具特色的街道，从而提升街道活力，同时项目之间可产生协同效应，达致整个小区的重整及规划更完整及一体化，改善该小区的连接性和整体居住环境。

现时，市建局以「小区发展」模式开展土瓜湾重建项目。虽然项目在不同时间批出合作发展合约予发展商，但各个项目之间将透过「总体设计要求」所订立的标准，发挥协同效应，加强地区对外、内的连系。

以「小区发展」模式重建土瓜湾旧区，有助重整区内道路布局。

土瓜湾小区「总体设计要求」包括：

1. 加强区内外的连接性，包括连接土瓜湾港铁站、海心公园等主要公共设施；

2. 以小街小铺的设计特色，拟定小区内步行街两旁的配置及绿化设计，为小区缔造具特色的街道，从而提升街道活力；

3. 拟定各项目建筑物的地面后移及楼宇间距，提升小区的通风效果，缔造宜居的已建设环境；

4. 拟定小区内不同的城市空间，为小区提供聚脚点，并以「地区营造」的方法，营造具个性的小区；及

5. 应用更多智能化的楼宇与设施管理元素（例如5G网络），以构建「智慧社区」。

「规划主导」提升重建成效

市建局於2017年启动油麻地及旺角地区研究(油旺研究)，为研究范围制订以「地区为本」的市区更新蓝图，并研究有助落实方案的规划机制。研究发现，部分旧区面对重建的难题之一，是建筑物难以进一步向高空发展，以腾出地面空间改善道路规划及行人路设计，或提供休憩空间及其他社区设施。故此，以往部分旧区重建项目，落成后无法改善地区的整体规划效益，以符合《市区重建策略》所订明的市区更新目标。

潘永祥认为，市建局从「小区发展」模式，进一步发展至「规划主导」模式重整油旺旧区，引入「转移地积比」等新规划工具，可令旧区更新重整规划更具弹性，并将市区更新的效益发挥更大。他指出，市区旧楼的剩余地积比率有限，以「规划主导」重建，可以提高土地分配运用上的效益，一些较远离商住中心的位置，可以将本身的地积比输出予策略性商住位置，而送出地积比的位置可改划为大型公园，提升区内环境，不单令当区居民及工作的人受惠，外区人士亦可享用更优质的公共空间。

市建局於2017年启动油旺研究，以「规划主导」模式重整油旺旧区。