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市建知多點

由土瓜灣舊區「小區發展」至油旺「規劃主導」模式

80年代開始,香港經濟急速增長,土地需求增加,加上戰後興建的建築物開始老化,本港較早發展的地區出現更新需要。市區重建規劃模式隨著時代一直演變,初時主要由發展商收購舊樓重建,及後政府成立市建局的前身土地發展公司專責市區重建,避免市區環境進一步惡化,以及改善舊區居民的居住環境。近年市建局以「小區發展」、「規劃主導」等新的市區更新規劃概念重新改造舊區土地,更具成效地運用珍貴的土地資源。

香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出,破舊樓宇是否值得重建,有三大考慮因素,包括樓宇重建效益是否多於維修效益、土地資源能否更有效運用及有否足夠的財政資源儲備。然而,舊日的重建以一棟棟樓宇為單位,重建後的新樓宇分布「零散」,未能令土地最有效運用。

KT市建局於2007年啟動「觀塘市中心計劃」。

要發揮更大的土地效益,應要考慮項目和其周邊建築、設施的連繫。「觀塘市中心計劃」可說是「地區為本」規劃模式的「先導者」,亦是市建局歷來規模最大的單一重建項目。市建局於2007年啟動項目的法定規劃程序,透過重建優化城市設計、改善人車道路網絡、更新社區設施,締造更佳的宜居生活,當中的規劃包括在項目毗鄰的觀塘道、裕民坊、協和街和物華街四條市中心主要道路,進行多項道路改善工程及行車改道措施,擴闊行人路和加設無障礙的行人設施,以改善步行環境,以及興建全港首個室內公共運輸交匯處的巴士總站冷氣候車區,以一併處理困擾這一區已久的交通難題。觀塘市中心的更新,不再是一幢幢舊樓的拆卸重建,而是為整個觀塘社區帶來裨益,整體改善舊區環境。

單棟重建演變至小區發展模式

1市建局在2016年開始,以「小區發展」模式處理土瓜灣重建。

市建局在2016年開始,進一步以「小區發展」模式處理土瓜灣舊區更新。市建局透過整合該區內合共8個項目的土地用途,藉機會打通項目範圍內未能善用的道路,重新為行車交通作布局。潘永祥指出,以「小區發展」模式推動重建,規劃上可以免除單一地盤設計的局限,讓小區內的土地互相連繫,更有效運用:「當幾個項目一起規劃,可以將一些『掘頭路』打通,或者將單程路改為雙程路,改善塞車問題;在設計項目的布局時,亦考慮街道肌里和氛圍,開闊車路和行人路面,令區內更通風。」

除了改善舊區交通問題,將不同項目一同規劃,可盡量保留或將部分私家巷里變成行人街,以提供臨街的地下商舖,為小區締造具特色的街道,從而提升街道活力,同時項目之間可產生協同效應,達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化,改善該小區的連接性和整體居住環境。

現時,市建局以「小區發展」模式開展土瓜灣重建項目。雖然項目在不同時間批出合作發展合約予發展商,但各個項目之間將透過「總體設計要求」所訂立的標準,發揮協同效應,加強地區對外、內的連繫。

2以「小區發展」模式重建土瓜灣舊區,有助重整區內道路布​局。

土瓜灣小區「總體設計要求」包括:

1. 加強區內外的連接性,包括連接土瓜灣港鐵站、海心公園等主要公共設施;

2. 以小街小舖的設計特色,擬定小區內步行街兩旁的配置及綠化設計,為小區締造具特色的街道,從而提升街道活力;

3. 擬定各項目建築物的地面後移及樓宇間距,提升小區的通風效果,締造宜居的已建設環境;

4. 擬定小區內不同的城市空間,為小區提供聚腳點,並以「地區營造」的方法,營造具個性的小區;及

5. 應用更多智能化的樓宇與設施管理元素(例如5G網絡),以構建「智慧社區」。

「規劃主導」提升重建成效

市建局於2017年啟動油麻地及旺角地區研究(油旺研究),為研究範圍制訂以「地區為本」的市區更新藍圖,並研究有助落實方案的規劃機制。研究發現,部分舊區面對重建的難題之一,是建築物難以進一步向高空發展,以騰出地面空間改善道路規劃及行人路設計,或提供休憩空間及其他社區設施。故此,以往部分舊區重建項目,落成後無法改善地區的整體規劃效益,以符合《市區重建策略》所訂明的市區更新目標。

潘永祥認為,市建局從「小區發展」模式,進一步發展至「規劃主導」模式重整油旺舊區,引入「轉移地積比」等新規劃工具,可令舊區更新重整規劃更具彈性,並將市區更新的效益發揮更大。他指出,市區舊樓的剩餘地積比率有限,以「規劃主導」重建,可以提高土地分配運用上的效益,一些較遠離商住中心的位置,可以將本身的地積比輸出予策略性商住位置,而送出地積比的位置可改劃為大型公園,提升區內環境,不單令當區居民及工作的人受惠,外區人士亦可享用更優質的公共空間。

MK市建局於2017年啟動油旺研究,以「規劃主導」模式重整油旺舊區。