由土瓜灣舊區「小區發展」至油旺「規劃主導」模式

80年代開始，香港經濟急速增長，土地需求增加，加上戰後興建的建築物開始老化，本港較早發展的地區出現更新需要。市區重建規劃模式隨著時代一直演變，初時主要由發展商收購舊樓重建，及後政府成立市建局的前身土地發展公司專責市區重建，避免市區環境進一步惡化，以及改善舊區居民的居住環境。近年市建局以「小區發展」、「規劃主導」等新的市區更新規劃概念重新改造舊區土地，更具成效地運用珍貴的土地資源。

香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥指出，破舊樓宇是否值得重建，有三大考慮因素，包括樓宇重建效益是否多於維修效益、土地資源能否更有效運用及有否足夠的財政資源儲備。然而，舊日的重建以一棟棟樓宇為單位，重建後的新樓宇分布「零散」，未能令土地最有效運用。

市建局於2007年啟動「觀塘市中心計劃」。

要發揮更大的土地效益，應要考慮項目和其周邊建築、設施的連繫。「觀塘市中心計劃」可說是「地區為本」規劃模式的「先導者」，亦是市建局歷來規模最大的單一重建項目。市建局於2007年啟動項目的法定規劃程序，透過重建優化城市設計、改善人車道路網絡、更新社區設施，締造更佳的宜居生活，當中的規劃包括在項目毗鄰的觀塘道、裕民坊、協和街和物華街四條市中心主要道路，進行多項道路改善工程及行車改道措施，擴闊行人路和加設無障礙的行人設施，以改善步行環境，以及興建全港首個室內公共運輸交匯處的巴士總站冷氣候車區，以一併處理困擾這一區已久的交通難題。觀塘市中心的更新，不再是一幢幢舊樓的拆卸重建，而是為整個觀塘社區帶來裨益，整體改善舊區環境。

單棟重建演變至小區發展模式

市建局在2016年開始，以「小區發展」模式處理土瓜灣重建。

市建局在2016年開始，進一步以「小區發展」模式處理土瓜灣舊區更新。市建局透過整合該區內合共8個項目的土地用途，藉機會打通項目範圍內未能善用的道路，重新為行車交通作布局。潘永祥指出，以「小區發展」模式推動重建，規劃上可以免除單一地盤設計的局限，讓小區內的土地互相連繫，更有效運用：「當幾個項目一起規劃，可以將一些『掘頭路』打通，或者將單程路改為雙程路，改善塞車問題；在設計項目的布局時，亦考慮街道肌里和氛圍，開闊車路和行人路面，令區內更通風。」

除了改善舊區交通問題，將不同項目一同規劃，可盡量保留或將部分私家巷里變成行人街，以提供臨街的地下商舖，為小區締造具特色的街道，從而提升街道活力，同時項目之間可產生協同效應，達致整個小區的重整及規劃更完整及一體化，改善該小區的連接性和整體居住環境。

現時，市建局以「小區發展」模式開展土瓜灣重建項目。雖然項目在不同時間批出合作發展合約予發展商，但各個項目之間將透過「總體設計要求」所訂立的標準，發揮協同效應，加強地區對外、內的連繫。

以「小區發展」模式重建土瓜灣舊區，有助重整區內道路布​局。

土瓜灣小區「總體設計要求」包括：

1. 加強區內外的連接性，包括連接土瓜灣港鐵站、海心公園等主要公共設施；

2. 以小街小舖的設計特色，擬定小區內步行街兩旁的配置及綠化設計，為小區締造具特色的街道，從而提升街道活力；

3. 擬定各項目建築物的地面後移及樓宇間距，提升小區的通風效果，締造宜居的已建設環境；

4. 擬定小區內不同的城市空間，為小區提供聚腳點，並以「地區營造」的方法，營造具個性的小區；及

5. 應用更多智能化的樓宇與設施管理元素（例如5G網絡），以構建「智慧社區」。

「規劃主導」提升重建成效

市建局於2017年啟動油麻地及旺角地區研究(油旺研究)，為研究範圍制訂以「地區為本」的市區更新藍圖，並研究有助落實方案的規劃機制。研究發現，部分舊區面對重建的難題之一，是建築物難以進一步向高空發展，以騰出地面空間改善道路規劃及行人路設計，或提供休憩空間及其他社區設施。故此，以往部分舊區重建項目，落成後無法改善地區的整體規劃效益，以符合《市區重建策略》所訂明的市區更新目標。

潘永祥認為，市建局從「小區發展」模式，進一步發展至「規劃主導」模式重整油旺舊區，引入「轉移地積比」等新規劃工具，可令舊區更新重整規劃更具彈性，並將市區更新的效益發揮更大。他指出，市區舊樓的剩餘地積比率有限，以「規劃主導」重建，可以提高土地分配運用上的效益，一些較遠離商住中心的位置，可以將本身的地積比輸出予策略性商住位置，而送出地積比的位置可改劃為大型公園，提升區內環境，不單令當區居民及工作的人受惠，外區人士亦可享用更優質的公共空間。

市建局於2017年啟動油旺研究，以「規劃主導」模式重整油旺舊區。