善用科技整合地區參數 油旺研究首提新規劃工具

油麻地和旺角區內逾50年樓齡的舊樓佔該區樓宇總量超過六成，當中不少樓宇已超出發展密度限制，缺乏誘因促使私人發展商收購重建，惟區內樓宇老化的問題仍亟待解決。油旺區除社區老化外，居民及行人亦面對休憩空間不足、交通系統繁複欠序等問題，「過往拆一棟起一棟的方式已經非常過時，」香港城市大學建築科技學部高級講師潘永祥說︰「整體規劃可以考慮哪些當休憩地方，哪些地盤可興建較高的建築物，個別發展永遠沒可能有暢達性。」他認為要重建油旺地區，必須有前瞻和創新的整體規劃。

市建局2017年5月開展「油麻地及旺角地區規劃研究」（油旺研究），嘗試勾劃全面、具前瞻性及財務可持續執行的「市區更新大綱發展概念藍圖」，推展油旺區更新工作。研究涵蓋範圍達212公頃、涉及逾3,300棟樓宇。市建局運用自家研發的「市區更新資訊系統」（Urban Renewal Information System，簡稱URIS），透過整合土地用途、發展密度、樓宇狀況、人口分佈以至公共設施等地理資訊數據，以三維圖像的方式呈現，讓規劃團隊以俯瞰式宏觀角度，審視整個油旺區樓宇及人口參數，從而制定宏觀的重建及發展規劃。

市建局留意到油旺區部份樓宇剩餘地積比率偏低；但亦有部份樓宇仍有剩餘地積比，但因地盤面積所限難以重建為獨立發展項目，令剩餘地積比未能充分運用。市建局於油旺研究首次提出「轉移地積比」作為規劃工具——將重建樓宇的剩餘地積比轉移（「輸出」）至毗鄰鐵路站並具高密度發展潛力的地盤，釋放及盡用土地發展潛力，增加區內住宅、商業和社區設施的供應。至於已「輸出」地積比的舊建築若需要拆卸，騰出來的土地亦可設計成社區休憩空間等其他用途。透過URIS協助，市建局規劃團隊更能掌握區內不同樓宇的地積比參數。