善用科技整合地区参数 油旺研究首提新规划工具

油麻地和旺角区内逾50年楼龄的旧楼占该区楼宇总量超过六成，当中不少楼宇已超出发展密度限制，缺乏诱因促使私人发展商收购重建，惟区内楼宇老化的问题仍亟待解决。油旺区除社区老化外，居民及行人亦面对休憩空间不足、交通系统繁复欠序等问题，「过往拆一栋起一栋的方式已经非常过时，」香港城市大学建筑科技学部高级讲师潘永祥说∶「整体规划可以考虑哪些当休憩地方，哪些地盘可兴建较高的建筑物，个别发展永远没可能有畅达性。」他认为要重建油旺地区，必须有前瞻和创新的整体规划。

市建局2017年5月开展「油麻地及旺角地区规划研究」（油旺研究），尝试勾划全面、具前瞻性及财务可持续执行的「市区更新大纲发展概念蓝图」，推展油旺区更新工作。研究涵盖范围达212公顷、涉及逾3,300栋楼宇。市建局运用自家研发的「市区更新资讯系统」（Urban Renewal Information System，简称URIS），透过整合土地用途、发展密度、楼宇状况、人口分布以至公共设施等地理资讯数据，以三维图像的方式呈现，让规划团队以俯瞰式宏观角度，审视整个油旺区楼宇及人口参数，从而制定宏观的重建及发展规划。

市建局留意到油旺区部份楼宇剩余地积比率偏低；但亦有部份楼宇仍有剩余地积比，但因地盘面积所限难以重建为独立发展项目，令剩余地积比未能充分运用。市建局於油旺研究首次提出「转移地积比」作为规划工具——将重建楼宇的剩余地积比转移（「输出」）至毗邻铁路站并具高密度发展潜力的地盘，释放及尽用土地发展潜力，增加区内住宅、商业和社区设施的供应。至於已「输出」地积比的旧建筑若需要拆卸，腾出来的土地亦可设计成社区休憩空间等其他用途。透过URIS协助，市建局规划团队更能掌握区内不同楼宇的地积比参数。