将业主参与发展理念融入工业楼宇项目 促成小区重建 发挥更大规划裨益
面对愈益严峻的楼宇和城市设施「双老化」问题，过去数年，市建局就重建项目的每个阶段进程作全面检视，压缩规划、收购、安置、平整地盘、招标以至施工等各项流程的工序，其中部份措施已经实施，包括建立规划及项目储备、试行「预先招标」和「预先批地」，以至在施工层面提前制定施工图则，提交予政府审批等，以缩短整个重建周期的时间。
采用缩短重建周期的不同措施，乃希望加快资金回笼，确保另一批重建项目在进入收购阶段时，有较充裕的现金储备应付相关开支；这亦有助减轻因现金储备不足而需向外借贷所带来高昂的利息支出。鉴於近期环球金融市场波动及全球利率上升，对市建局於市场筹集资金将会造成不良影响，若市建局以现时的财务储备及借贷利率，在市场筹组贷款，初步估计每年的利息开支相当沉重，将有机会是营运成本的一至两倍。由此可见，市建局有必要精简工作流程，做好财务策划，务求加快资金流转，提供资源予市区更新工作。
一般规模的重建项目，其发展进程往往长达8至10年，当中收购项目内业权占较长的时间，需要数年时间才能集合大部份业权，继而展开收地和协助占用人搬迁的程序。针对此情况，我们正探讨不同措施以加快收购流程。
就最近在土瓜湾区启动的两个重建项目，即是俗称「五街」的明伦街／马头角道发展计划（KC-018项目），以及土瓜湾道／马头角道发展计划（KC-019项目）来说，其中KC-019项目涉及工业楼宇业权的收购，市建局正研究让在公布开展该项目当天，已在项目内拥有不少於指定数目物业、并符合条件的注册业主，参与项目的发展，作为出售物业予市建局以获取物业市值及适用津贴以外的另一个选择，提升项目在收购安排上的执行性，促成两个项目能早日落实整全的地区规划和重建。
在项目公布后，我留意到社会对市建局试行「业主参与发展」的理念、参与资格和执行细节，有不同的理解。我希望借这篇网志厘清这套理念的依据、其考虑因素和推行时预期面对的挑战。
「业主参与发展」操作复杂
事实上，在市建局成立前，前土地发展公司（土发公司）曾经在三个住宅重建项目试行「业主参与发展」计划。然而，从受影响业主的角度，这模式在执行过程中面对不少困难，我归纳为几个主要因素，包括（一）回报期长、（二）变数多和（三）财务风险高：
（一）回报期长
重建项目的收购和发展周期漫长，以土发公司启动的尖沙咀河内道重建项目（K11）为例，该公司在 1998 年向业主出价收购，继而由市建局於2001年接手发展，并最终在2009年建成和出售单位，历时长达11 年。土发公司在收购阶段，邀请了受影响的业主参加「业主参与发展」计划，在涉及的143个业权中，约有半数业权持有人参加，当中包括一批小业主和一间发展商。然而，在不足3年时间，全部参与计划的小业主决定退出，并将他们在发展项目内所占的权益，出售予参与计划的发展商，因而最终只剩下发展商和市建局共同执行项目。由此反映，参与发展的小业主，权衡自身的需要和市场情况等不同因素后，倾向选择尽早得到现金补偿购置新居所改善居住环境，或利用相关资金作另外的投资计划，而不愿等待漫长的回报期。
（二）变数多
市建局的重建项目不是从纯商业角度作规划，部分还会提供多元化的公共和社区设施，以及绿化空间。在项目的详细设计阶段，市建局可能需要因应不同持份者的意见，对拟议设施作不同程度的修订，例如增加公共设施的规模、改变楼宇布局和修改发展高度或密度等，并提交予城规会审批。这些修订或会对项目的收入带来变数，连带影响参与发展计划的业主可分享的收益，并可能引起有关业主的反对，影响项目的执行性。
（三）财务风险高
业主参与计划等同业主把补偿款项换作参与发展项目，以日后按所占分额分享重建计划的利益；然而，参与的业主不能获取即时补偿款项外，亦必须按比例承担财务上的风险，导致出现参与发展最后得到的收益可能会较根据收购政策获得的现金补偿少的情况。假若出现如近期环球金融市场波动及全球利率上升的情况，对物业发展的利息成本和建筑支出造成不良影响，发展商对发展项目的落标金额将可能较为审慎，甚至出现流标的风险，使项目最终带来的收益可能远逊预期，对小业主来说，他们是否有能力承担？
两个工业楼宇重建先导项目终止
土发公司在住宅重建项目试行「业主参与发展」计划，唯所有参与的小业主均在中途退出，未能达致当初希望他们在项目建成后分享收益的原意。市建局成立后，不断优化收购补偿机制，以市值加特惠津贴方式，协助住宅和商铺业主购买替代单位，这套以现金补偿为基础的收购机制，一直得到业主支持和配合，让他们可按其意愿运用收购款项，改善生活或继续经营生意。
至於工业楼宇重建项目，市建局在2012和2013年推出两个工业楼宇重建先导项目，试行以物业市值加适用津贴的模式作出收购。然而，经过多年的尝试和努力，也未能成功推行该两个项目，究其原因，是项目内一定比例的物业由数名业主拥有，部份更是由发展商持有，相对於出售物业予市建局，他们更希望保留自用或自行重建。在考虑多项因素后，市建局最后终止这两个重建计划。
KC-019项目工厦 四成业权由数个业主持有
KC-019项目是市建局第三个开展的工业楼宇重建项目，根据该区的规划大纲图，KC-019项目内的工业楼宇土地已改划作综合发展，日后若进行重建，需作为住宅或商业用途。因此，是次藉著重建「五街」多幢旧楼的机会，一并将该处的工厦纳入重建范围作整全的规划，配合大纲图的规划愿景，进行整体更新。
在开展计划前，团队掌握了工厦内的单位业主身份。初步数据显示，KC-019项目涉及约 110个业权，其中四成的业权由数个业主持有。在此情况下，市建局要成功推动项目，可能要花非常长的时间进行协商，争取他们同意出售业权；若然这数名大业主最终拒绝出售物业，市建局能够集合的业权数量，最多也不够六成。
考虑到以往推行工业楼宇项目所遇到的困难和相关经验，以及因应KC-019项目与「五街」项目合并作一体化规划及设计的特殊性，我们认为，若然在现金补偿以外，能够探索一套特别针对工业楼宇项目的「业主参与发展」先导计划，将可能有助项目顺利推行。为此，市建局研究给予公布开展KC-019项目当天，已在项目内拥有不少於指定数目物业、并符合条件的注册业主，一个参与发展的机会，作为出售物业予市建局以获取物业市值及适用津贴以外的另一个选择，或许可以扭转困局，回应这些工业单位业主的诉求，并提升项目在收购安排上的执行性。
深化业主参与理念 因时制宜
坊间一些人士在理解这「业主参与发展」计划时，认为土发公司於1998年在K11项目试行的业主参与计划，邀请所有受影响的业主参加，没有为参与业主所需持有的业权数目设门槛；但在推行「业主参与发展」计划时却定下门槛，批评市建局忽略了工业楼宇内其他小业主的权益。
我希望指出，随著时代转变，目前的法规、市场情况和业主的需要，与30多年前的环境不能同日而语。即使市建局试行「业主参与发展」计划，也必须从最新的法律要求和执行层面作全面检视，因时制宜，作相应的安排。
在法律层面而言，按现行《证券及期货条例》第103条，除非获证监会授权或豁免适用，任何人发出广告、邀请或文件，而该邀请包括邀约公众参与集体投资计划，即属违法。至於集体投资计划的定义，概括而言，是指在一项财产管理计划下（例如是物业项目），有关财产是从参与者的供款汇集得来，但财产整体上只是由营运者代为管理，参与者对财产的管理并无日常控制，而有关计划的目的，是让参与者能够收取从项目取得的收益。
市建局团队曾就「业主参与发展」计划会否被视为证监会规管的集体投资计划，作十分深入的审视，了解到有关计划会否受到规管，要考虑多方面因素，包括计划是否容许公众人士参与、发放邀请的形式、以及参与计划人士（工厦业主）对项目的管理是否有日常控制。
在吸取了K11项目早前试行「业主参与发展」计划过程中，所有小业主因为项目回报期长，加上发展变数和财务风险等因素，选择中途退出的经验，以及平衡现行法规要求后，我们倾向邀请项目内已拥有相当业权数目的业主参与，促成市建局取得他们拥有的业权，加快统一业权的进度，令项目收购工作提速、提效。
由於重建项目涵盖招标、施工、物业销售等不同环节，当中涉及复杂的法律、财务及工程管理安排，在执行上，市建局必须就参与发展计划的业主在日常运作及对项目控制等方面的参与度，作仔细研究。而有意参与发展的业主，亦需要付出一定程度的时间和精力，才能参与项目的运作和跟进发展进度；与此同时，亦要视乎需要，出席管理会议，就影响项目重要事宜进行讨论和决策。因此，一般小业主未必有足够的知识和能力参与重建项目发展。
订立适切工厦收购补偿方案 照顾不同业主需要
虽然我们为「业主参与发展」计划订下参与门槛，市建局团队亦不会忽略其他持业权数目较少的业主的权益和需要。
自项目启动后，团队便开始逐一探访项目内的厂户及进行问卷调查，深入了解他们对项目的意见、日后经营的意愿、搬迁安排及考虑因素等，以便掌握具体情况后，制订切合厂户需要的方案和支援措施。
据同事反映，受影响厂户涉及不同类型行业，包括工程服务、贸易、货运行业，以及食品工场等，其中部分厂户已经营多年，并已投资设置昂贵的大型机器和冷冻房等设备，若要重置业务，比一般旧楼的地铺搬迁可能更为复杂。
有见及此，市建局团队正全面检视适用於工业楼宇的收购政策，因应工厦内业主和厂户的需要，从搬迁费用、重置成本等不同方向，冀望制定一套合适的收购补偿方案，待相关工作成熟时，会向受影响的业主和经营者作进一步解说。
近年，市建局透过「规划主导、地区为本」的市区更新模式，在深水埗、九龙城以至针对公务员合作社楼宇，推行若干个规模大、难度高的项目，尽最大努力突破规限，提升旧区土地的发展潜力，为市区更新创造资源。市建局团队将秉持这份砥砺奋进的精神，尽最大努力完成KC-018及KC-019项目，争取一并落实「五街」旧楼群和毗邻工业楼宇的重建，除达致项目可行性、改善旧区居住环境外，亦透过一体化规划及设计，创造更优质的海滨长廊和海滨广场，促进与启德新发展区的交通和行人连接，为小区的更新带来最大的规划裨益。