Letter from Hong Kong
宇軒世侄：
你在美國進修建築學博士課程，轉眼間已過了兩年。兩年前這個時候，我曾經在香港家書中，與你談及香港的市區老化問題，和市區重建局的工作方向。當時市建局的工作，還在起步階段。
兩年過去了，市建局至今為止，不但只已經開展了十七個重建項目，而且我們更新市區的模式，已經擴濶到其他新領域，包括樓宇復修、舊區活化及文物保育，不再局限於拆樓重建。更加重要的，是我們發覺社會對於市區更新的態度，開始出現微妙的轉變。
記得兩年前我曾經講過，市建局需要幫助舊區居民超越兩座「意識形態的大山」，令到他們的目光不再局限於拆樓重建和高價補償，同時亦希望舊樓業主改變態度，主動復修。要改變這些根深蒂固的思想，實在不容易。
這兩年來，我們推行了一批試點項目，希望尋求實際可行方法，為推動新的復修文化，邁出第一步。今年五月，我們決定以二億一千萬元，推行兩個計劃，以不同類型的業主為對象，分別名為樓宇復修試驗計劃和免息貸款計劃。
復修試驗計劃以收到政府維修令的業主為對象，為業主提供物料補助和專業意見。免息貸款計劃則鼓勵沒有收到維修令的業主，希望他們主動進行預防性的復修工程。這些樓宇大多是位於深水埗、大角咀、西營盤及灣仔等舊區。樓齡一般都達到三十年或以上。
未來五年，估計有大約五百四十幢舊樓，近三萬二千個單位受惠。我們同時得到十個專業團體和非政府機構的協助，在舊區進行推廣樓宇復修的工作。
據業主向我們反映，物料方面的支持固然重要，但更重要的，是我們的員工以專業知識和經驗，指引他們如何籌備工程，並且在有需要時，在業主之間排難解紛，加強他們的信心。
有街坊跟我們說，在維修工程完成之後，甚至當工程還在進行中，部分單位已經有人出價求售。維修前後的成交價、出租率和租金，都可以有不錯的升幅。這些消息在街坊之間輾轉相傳，令到其他大厦的業主，原本對失修的問題不聞不問，現時則變得較為積極。我十分希望這種轉變，會不斷地持續下去。
對於推動復修文化，雖然市建局的能力有限，但比較兩年前的環境，我現在是稍為樂觀，因為天時、地利、人和，各方面的條件都有改善。
差不多兩年前，政府宣布停止賣地和停售居屋，令到地產市場逐漸復甦，亦令到復修樓有價。此外，立法會最近通過修訂業主與租客（綜合）條例，放鬆業主的租約限制，令到有心買樓收租的業主，毋須再擔心租霸。這是天時。
舊樓所處位置，大都屬於市區地段，交通較為方便。不論自住或投資收租，本來就有相當吸引力，不過由於日久失修，令到它們的吸引力大減。樓宇復修工程，正好令舊樓恢復地點上的優勢。這是地利。
更加重要的，是人和。去年「沙士」慘痛一役，令業主對維修及改善衛生環境有所醒覺。加上政府亦考慮加強鼓勵樓宇維修保養的新措施，都會有新的動力。
即使「天時、地利、人和」的條件有改善，萬事俱備，仍欠東風，即是指銀行是否會放寬對舊樓的按揭，去活化復修市場。
過去銀行界一般都不重視舊樓的按揭市場，因為舊樓容易失修，令按揭保障不足，銀行信心不大。故此按揭一般在五成以下，還款期短，兼且利息較高，間接令舊樓較難找到買家。業主認為，資金既然鎖死在磗頭內，他們便缺乏動機為樓宇維修增值，結果造成惡性循環。
這幾個月，我們都在着手研究如何活化舊樓市場，同時使業主和銀行增加信心。轉捩點是今年六月底，我們安排銀行界代表，實地參觀幾幢己復修的樓宇，令他們對這類樓宇的質素改觀。經過雙方進一步探討，銀行界願意重新評價舊樓市場，做到舊「樓」新「評」。
我們已經初步得到七間銀行聯手支持，首先為市建局計劃下的復修樓，提供優惠按揭計劃，相信未來會有更多銀行加入，為舊樓市場，注入「活水清泉」。
概括來說，參加市建局計劃的復修樓，按揭貸款額，最高可以達到估價的七成；按揭年期加樓齡，最長可以長達五十五年，而利率可以低至優惠利率減兩厘或更低。
現在我們有機會扭轉局面，將惡性循環變成良性循環：業主肯出錢為樓宇維修增值，銀行有更大信心做按揭，令市場活化，業主以後會更重視維修，為樓宇保值、增值，更可以間接製造就業機會，引進商機。
我們最近訪問了八幢復修樓中，二百多位業主和租客，結果發現他們當中，六成以上對於銀行的按揭優惠都感到興趣。由此可見，復修市場的活力是潛在的，問題是銀行界和有關人士如何引動這個市場的活力。
不過，樓宇失修的問題仍然未許樂觀。我們目前的最大難題是，舊樓復修一定要靠大廈業主立案法團推行。而令人憂心的，是據政府的統計，目前沒有立案法團或者沒有任何管理組織的私人樓宇，有一萬一千幢之多，佔全港私樓總數近三成，而且都集中在舊區。
市建局一貫的立場，是「你肯做 我幫手」。不過，若果一座大廈連法團也沒有，我們便很難施以援手。設立業主立案法團的問題，是亟待解决的。
宇軒世侄，愛國詩人屈原在《離騷》中有兩句詩辭：「路曼曼其修遠兮，吾將上下而求索」。市區更新，任重道遠，我們雖然努力打開局面，能夠行出第一步，不過力量始終有限，必須得到其他政府部門和機構、銀行界、專業界、測量師、地產代理商和有關人士的協助，與業主攜手並進，才能推動復修文化，令到香港的舊區面貌一新，居民的居住環境，得以改善。
我希望你在修讀課程完畢後，能夠返港加入我們的行列。
中麟叔