行政总监林中麟先生在香港电台节目「香港家书」的发言全文

宇轩世侄：

你在美国进修建筑学博士课程，转眼间已过了两年。两年前这个时候，我曾经在香港家书中，与你谈及香港的市区老化问题，和市区重建局的工作方向。当时市建局的工作，还在起步阶段。

两年过去了，市建局至今为止，不但只已经开展了十七个重建项目，而且我们更新市区的模式，已经扩濶到其他新领域，包括楼宇复修、旧区活化及文物保育，不再局限於拆楼重建。更加重要的，是我们发觉社会对於市区更新的态度，开始出现微妙的转变。

记得两年前我曾经讲过，市建局需要帮助旧区居民超越两座「意识形态的大山」，令到他们的目光不再局限於拆楼重建和高价补偿，同时亦希望旧楼业主改变态度，主动复修。要改变这些根深蒂固的思想，实在不容易。

这两年来，我们推行了一批试点项目，希望寻求实际可行方法，为推动新的复修文化，迈出第一步。今年五月，我们决定以二亿一千万元，推行两个计划，以不同类型的业主为对象，分别名为楼宇复修试验计划和免息贷款计划。

复修试验计划以收到政府维修令的业主为对象，为业主提供物料补助和专业意见。免息贷款计划则鼓励没有收到维修令的业主，希望他们主动进行预防性的复修工程。这些楼宇大多是位於深水埗、大角咀、西营盘及湾仔等旧区。楼龄一般都达到三十年或以上。

未来五年，估计有大约五百四十幢旧楼，近三万二千个单位受惠。我们同时得到十个专业团体和非政府机构的协助，在旧区进行推广楼宇复修的工作。

据业主向我们反映，物料方面的支持固然重要，但更重要的，是我们的员工以专业知识和经验，指引他们如何筹备工程，并且在有需要时，在业主之间排难解纷，加强他们的信心。

有街坊跟我们说，在维修工程完成之後，甚至当工程还在进行中，部分单位已经有人出价求售。维修前後的成交价、出租率和租金，都可以有不错的升幅。这些消息在街坊之间辗转相传，令到其他大厦的业主，原本对失修的问题不闻不问，现时则变得较为积极。我十分希望这种转变，会不断地持续下去。

对於推动复修文化，虽然市建局的能力有限，但比较两年前的环境，我现在是稍为乐观，因为天时、地利、人和，各方面的条件都有改善。

差不多两年前，政府宣布停止卖地和停售居屋，令到地产市场逐渐复苏，亦令到复修楼有价。此外，立法会最近通过修订业主与租客（综合）条例，放松业主的租约限制，令到有心买楼收租的业主，毋须再担心租霸。这是天时。

旧楼所处位置，大都属於市区地段，交通较为方便。不论自住或投资收租，本来就有相当吸引力，不过由於日久失修，令到它们的吸引力大减。楼宇复修工程，正好令旧楼恢复地点上的优势。这是地利。

更加重要的，是人和。去年「沙士」惨痛一役，令业主对维修及改善卫生环境有所醒觉。加上政府亦考虑加强鼓励楼宇维修保养的新措施，都会有新的动力。

即使「天时、地利、人和」的条件有改善，万事俱备，仍欠东风，即是指银行是否会放宽对旧楼的按揭，去活化复修市场。

过去银行界一般都不重视旧楼的按揭市场，因为旧楼容易失修，令按揭保障不足，银行信心不大。故此按揭一般在五成以下，还款期短，兼且利息较高，间接令旧楼较难找到买家。业主认为，资金既然锁死在磗头内，他们便缺乏动机为楼宇维修增值，结果造成恶性循环。

这几个月，我们都在着手研究如何活化旧楼市场，同时使业主和银行增加信心。转捩点是今年六月底，我们安排银行界代表，实地参观几幢己复修的楼宇，令他们对这类楼宇的质素改观。经过双方进一步探讨，银行界愿意重新评价旧楼市场，做到旧「楼」新「评」。

我们已经初步得到七间银行联手支持，首先为市建局计划下的复修楼，提供优惠按揭计划，相信未来会有更多银行加入，为旧楼市场，注入「活水清泉」。

概括来说，参加市建局计划的复修楼，按揭贷款额，最高可以达到估价的七成；按揭年期加楼龄，最长可以长达五十五年，而利率可以低至优惠利率减两厘或更低。

现在我们有机会扭转局面，将恶性循环变成良性循环：业主肯出钱为楼宇维修增值，银行有更大信心做按揭，令市场活化，业主以後会更重视维修，为楼宇保值、增值，更可以间接制造就业机会，引进商机。

我们最近访问了八幢复修楼中，二百多位业主和租客，结果发现他们当中，六成以上对於银行的按揭优惠都感到兴趣。由此可见，复修市场的活力是潜在的，问题是银行界和有关人士如何引动这个市场的活力。

不过，楼宇失修的问题仍然未许乐观。我们目前的最大难题是，旧楼复修一定要靠大厦业主立案法团推行。而令人忧心的，是据政府的统计，目前没有立案法团或者没有任何管理组织的私人楼宇，有一万一千幢之多，占全港私楼总数近三成，而且都集中在旧区。

市建局一贯的立场，是「你肯做　我帮手」。不过，若果一座大厦连法团也没有，我们便很难施以援手。设立业主立案法团的问题，是亟待解决的。

宇轩世侄，爱国诗人屈原在《离骚》中有两句诗辞：「路曼曼其修远兮，吾将上下而求索」。市区更新，任重道远，我们虽然努力打开局面，能够行出第一步，不过力量始终有限，必须得到其他政府部门和机构、银行界、专业界、测量师、地产代理商和有关人士的协助，与业主携手并进，才能推动复修文化，令到香港的旧区面貌一新，居民的居住环境，得以改善。

我希望你在修读课程完毕後，能够返港加入我们的行列。

中麟叔