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支援初創企業 多元社區活動 活化中環街市 傳承創新精神 (Chinese only)


市建局在今年年初宣佈夥拍華懋集團,共同營運及管理已完成復修的中環街市,為期十年。在過去5個月,雙方團隊全速制定內部空間的設計方案及業務計劃,並協助超過100間租戶處理裝修工程及領取牌照等事宜,務求能盡早開放中環街市給市民享用。經過團隊的努力,首階段包括約8成的營運空間、面向皇后大道中及位處中庭的休憩空間、以及其他無障礙公共設施,將在明天起開放試業。

我在今年年初的營運合約簽署儀式上分享,中環街市在30年代興建時,屬劃時代的建築物,它不論在建築物的用料、實用設計風格及市集的營運管理模式等方面,在當年來說,均充份體現「創新」的思維和應用。

我樂見市建局和華懋集團組成的中環街市管理團隊,攜手秉承這份「創新」的理念,在保育建築元素之上,還靈活運用空間,積極應用新科技,為街市大樓增添特色和活力。此外,管理團隊還投放資源舉辦多元化的藝術、文化和創意社區活動,予不同年齡層的市民參與,更善用場地推動科學、科技、工程、數學及藝術教育。

而最令我欣賞的,是中環街市活化後,並非如一般商場著重消費的營運理念,團隊更撥出資源及推出措施,支持本地商戶和初創公司,在項目中營運,讓中環街市能夠配合現今社會的需要,作多元的發展。

實踐新舊交融  舊建築賦予新用途
行政長官在2009年‪施政報告中,宣布將前中環街市大樓交予市建局,進行保育活化‪的工作。市建局其後成立社區諮詢委員會,就中環街市大樓活化後的用途和營運方向進行廣泛社區諮詢。公眾普遍認同營運模式應充分顧及文物保育及公眾享用兩項原則,不應以獲取最大盈利為目標。市建局將公眾期望的營運原則,轉化為「親」、「動」、「融」三個主題元素,並透過與營運機構共同成立管理委員會,制定營運計劃,共同落實。

在大樓建築保育層面,我們保留面向租庇利街及域多利皇后街的外牆立面、中庭、主樓梯、六組不同類型的攤檔及柱網結構風格這五項主要建築特徵元素,以最低程度的改動,將舊建築提升至符合現行消防、機電配置及和無障礙設施的法規要求。

此外,我們亦致力將保育元素融入場地的設計,達致「觸得到、看得見、用得着」,為歷史建築增添一份親切感。其中,中環街市最具歷史價值和特色的主樓梯,工程團隊將日久失修、老化的油漆表面去除,並參照原有批盪的顏色、石粒的種類和粗幼,調製相近的批盪物料,以傳統洗刷和打磨批盪的手法,重現它昔日以傳統「上海批盪」工藝方式鋪設的面貌,讓市民日後走進這樓梯,可以觸摸這些埋藏多年的歷史痕跡。而主樓梯在作為行人通道的功能之上,地面一層的牆身更設置「互動投影牆」,使主樓梯化身社區和表演空間,與民同樂。

photo_1主樓梯連接地面層的空間,配置了互動熒幕及音響設備,成為社區表演空間(左圖);市民更可觸摸主樓梯扶手的上海批盪工藝,感受歷史痕跡。

保育團隊亦保留了13個街市檔口,如肉檔的肉枱和掛肉的鐵桿、魚檔的儲水箱和魚缸,以及蔬果檔的售貨架等,以呈現檔口昔日面貌。市民進入活化後的中環街市,可以感受到昔日的街市氛圍,亦可以使用新增的公共空間。

photo2不同類型的街市檔口復修後融入活化目,讓市民感受昔日的街市氛圍。

團隊亦將「創新」的宗旨,用於中環街市的空間運用上,例如以「一地多用」概念,在面向皇后大道中的休憩空間提供「小廣場」之外,亦善用其地下空間,改裝成可以放置消防水缸的後勤設施,滿足現行建築物條例的需要;新增的空調系統則放置在天面位置,以騰出更多公共空間予市民使用。

photo3市建局善用大樓沿皇后大道中斜向德輔道中的地勢,在皇后大道中小廣場闢設地下空間(左圖粉紅色範圍地下),改裝成放置消防水泵及水缸的後勤設施(右圖),滿足現行建物條例的需要。

香港大學建築文物保護課程學部主任李浩然博士早前參觀中環街市的保育和活化成果。李博士表示,中環街市設計上是一個服務大眾的實用性建築物,給大眾產生強烈的集體感情和回憶。透過活化,讓建築物得以持續為民所用,就是它的最大社會意義。

李博士說,要看活化是否做得適當,基本上有兩個準則,第一為它的新用途是否可以與建築物相配合;第二是因應活化而所新加或改動的部分是否可以還原。他認為,中環街市目前的活化方案,已經做到這兩個標準。

連繫周邊特色建築  建構「社區」、「文化」雙三角
中環是香港開埠最早開發的社區,蘊藏豐富的文化特色,區內不止中環街市這個活化項目。就在街市大樓一街之隔的中環中心地下,便有市建局的綠化及社區空間「H6 CONET」,讓社區團體進行藝術創作、舉辦展覽及表演之用;而沿嘉咸街往半山步行約5行鐘,便到達百年歷史的嘉咸市集,那處有另一個公共空間,可以用作舉辦社區活動。而中環街市大樓的中庭、一樓和皇后大道中的小廣場,亦設有三個社區活動空間,可作展覽、講座及工作坊等活動。

故此,團隊以創新的「點、線、面」社區營運策略,以中環街市為起點,與「H6 CONET」和「嘉咸市集」連結成一個「社區三角」,以善用不同項目的社區空間舉辦各式各樣的藝術展覽、表演及其他文化活動,三地結合發揮更大的協同作用,促進區內人士的凝聚力。

除了「社區三角」,我們亦留意到中上環區內也有不少活化歷史建築,包括前身為中區警署建築群的法定古蹟「大館」、以及三級歷史建築PMQ元創方,這兩個活化項目同樣饒富歷史文化,能夠與中環街市形成另一個「文化三角」,引領公眾更深入和全面理解中環的城市發展和文化。photo設專項基金籌辦逾250場社區活動
為了實現「社區三角」和「文化三角」的願景,中環街市管理委員會將投放資源,成立專款專用的社區活動基金,在未來5年,計劃邀請多個文化團體及策展人合作,利用「雙三角」內不同場地聯合舉行250場活動予不同人士參與,涵蓋包括歷史展覽、城市速繪、導賞遊覽、攝影等,透過活動細說中環歷史及保育社區的過程,並探索社區如何實踐共融文化。

此外,市建局亦會組織不同活動,讓其他地區的市民認識中環街市及使用項目的設施,例如為舊區居民舉辦中環街市和地區特色景點的導賞團,由市建局成立、來自土瓜灣舊區的「市建童樂‧社區樂團」,亦會在試業翌日,到訪中環街市的社區空間進行音樂表演,以樂會鄰,為區內居民帶來親切的歌樂之餘,亦讓來自土瓜灣區的兒童認識中環這個地區。

我期望藉著建構社區、文化雙三角,團隊日後能將中環街市的角色和功用,發揮至最大化,將中環各個社區特色項目連結,為整個中環增添特色,注入活力。

鼓勵租戶發揮創意 促進初創公司營運
活化策略作為市區更新的重要一環,與重建、樓宇復修和改造重設等業務,同樣須具有前瞻性,才能配合21世紀社會急速發展的需要。在探索中環街市的未來路向時,我們應該從如何辦好純保育活化單一項目的角度,放遠眼光到如何發揮項目位處中環核心商業區、享有人流密集、運輸暢達、資訊流通、工、商、金融服務匯集等的不同優勢,帶動更多公、私營機構以至初創公司,以勇於創新的精神,將創意、智慧科技、大數據等,結合到業務之中,在中環街市闖出自己的天空、創出成績。

事實上,活化後的中環街市非常適合一些仍在起步、顧客網絡尚在發展的本地初創企業在此開業,他們可以把握天時(活化後重定營運方向的時機)、地利(位處中環核心、四通八達)和人和(居民、上班一族以至旅客集中地)三大機遇, 實踐理想。

我知道一間初創咖啡店即將在中環街開業,希望能與「中環人」分享其理念和用創新科技,找出最適合自己和喜歡的咖啡。Chart coffee 創辦人之一Wilson表示,其咖啡店是運用人工智能(AI),整合了他們炒豆、烘焙和沖煮咖啡手法等的數據,再透過其創辦的網站,公眾可以因應自己的口味、不同沖煮方法,調整沖煮時間,每人可以找到自己喜歡和適合的咖啡口味。

Wilson說,中環街市不只做到新舊共融,亦延續到香港人刻苦耐勞、堅毅不掘的傳統精神。而活化後更引入各類型的初創企業、本地品牌,他很有信心中環街市可以吸引到一定的人流,而他亦希望在中環街市這個獨特的地方,借助它的優勢,發展他對經營咖啡店的理念。

photoWilson說,活化後的中環街市做到新舊共融之餘,亦提供了機會予他們創業,以及推廣「人工智能 」咖啡的概念。

然而,我理解初創公司對在中環核心商業區開業有一些擔憂,例如擔心較高昂的租金支出、部份亦缺乏門市的實戰經驗,未必掌握銷售策略和交易支付系統的操作安排。為此,管理團隊將推出多項支援措施,幫助初創企業和租戶可以適應經營環境,加速公司成長,部份主要措施包括:

  • 「即租即用」營運模式(Plug to operate):為商戶提供基本裝修及傢俱,食肆方面更統一由華懋代為申領牌照,大大降低商戶的開店成本,一進場即可營業;
  • 一站式營銷系統:為租戶提供一套涵蓋落訂、交易支付、出貨、外賣甚至儲積分的一站式網上營銷系統,結合中環街市的手機應用程式,方便消費者隨時享用租戶的商品和餐飲服務,亦節省租戶自行購買和維護相關系統的時間和支出。
  • 彈性租務安排:以開放式的佈局劃分出租空間,因應不同類型的業務需要,提供大小不同的空間予租戶經營,而租約條件亦富彈性。
  • 設立「Tenant Academy」:安排具備豐富營商經驗的企業家,為初創品牌提供支援及指導,包括舉辦講座、提供市場資訊,亦與其他品牌經驗分享等;管理團隊亦協助商戶分析營銷數據,檢討業務,配合市場變化制定合適的營銷方案。
  • 引入初創「加速器」計劃:華懋集團夥拍香港科學園公司邀請具潛力的初創企業,以中環街市作為先導試點,讓他們實地測試應用其產品和創新技術。過程中將向初創公司提供一系列培訓、指導和支援,以持續優化產品。他們亦能以中環街市作為洽商平台,與投資合作夥伴磋商投資機會,將創新技術商品化。

我十分讚賞中環街市營運管理團隊對支持初創、中小微企作籌劃的支援措施和方案,並期待這批「新力軍」商戶,與團隊一起為街市創造「新生命」、「新功能」,實踐歷史建築「活化再用」的真正意義。

第二期營運重點推廣STEAM教育
隨著首階段開放試業,我們將加快推展第二期的復修工程,包括重新設計面向德輔道中的外牆新立面。有關外牆立面在90年代因興建半山行人扶手電梯時已被改動,並非原來的外貌,故此,我們決定新立面採用透明物料,引進天然光到街市大樓內,從外觀上能達致新舊分明,而其橫向線條設計則彰顯中環街市的原有特色,做到新舊交融。新立面的大樓部份,將會加入能通往各層的扶手電梯,比以往只能由地面通往二樓更能便利使用者,預計相關工程將於明年第三季完成。

中環街市要傳承創新精神,自小培育下一代的創意思維是不可或缺的一環。我們留意到本地教育界近年積極推廣以STEAM(科學、科技、工程、數學及藝術)為主題的跨學科學習模式,鼓勵學生透過探索和實踐,啟廸創意,提升解決問題的能力,這與中環街市力求創新以滿足社會需要的精神不謀而合。故此,營運計劃內已在一樓預留面積約2,600平方呎的空間,設立STEAM專區,透過人工智能、虛擬實境、立體打印、語音及體感識別等新科技,舉辦各類型活動和工作坊,邀請各區的中、小學生前來體驗,推動STEAM在社區普及。STEAM 專區將在第二期復修工程完成後投入運作。

我期盼中環街市全面開放後,公眾日後在這個集合親切、活力、共融於一體的活化建築,既能細味歷史文化,亦可體驗中環街市古往今來的劃時代、創新精神。