特色店舖對過渡經營和回遷方案反應正面 市建局與商戶攜手共建「龍城」區特色
我在早前的網誌提及，市建局在今年4月底展開九龍城衙前圍道／賈炳達道發展計劃（衙前圍道項目）的收購工作，向項目範圍內約1,000多個私人住宅及商舖業權發出收購建議；同時，一併推出特色商戶過渡經營安排或回遷方案的建議，讓特色商戶的營運者能在重建期間，以至項目完成後留在「龍城」區經營，以保存該區獨特潮、泰文化，以及「行街買餸」的地區特色。
項目範圍內三個組別的特色商戶，包括「街市食品店舖」、「潮泰食品及餐飲店舖」，以及為泰潮社群提供服務的地區組織或機構在本月初已向市建局提交「參加搬遷計劃意向書」，表達參與回遷或過渡經營安排的決定。我好高興知道，有超過六成現時在九龍城街市附近售賣鮮貨、乾貨和食材等的特色商戶營運者，都選擇參與過渡經營安排，令項目在重建期間，能夠保持街市周邊的活力；亦有在區內經營超過半世紀、售賣傳統潮汕鄉土食品的商戶，以及扎根多年的泰國食肆，將在項目完成後回遷至「龍城」區繼續經營，反映我們在鼓勵商戶回遷、保持地區特色所制定的不同措施，得到他們的肯定。
至於未有選擇回遷方案的其他特色商戶，部分營運者在知悉市建局提供的現金補償額後，認為足夠讓他們在項目範圍毗鄰的街道或「龍城」區另覓合適的處所繼續經營。從上述商戶經營者的選擇可見，無論有否接受市建局提供的回遷或過渡經營方案，他們對我們提供的方案或現金補償，均有正面的評價，能照顧到他們希望留在原區經營的意願或其他計劃的需要。
除了制定適切的方案鼓勵商戶回遷，保留「龍城」區的特色外，市建局亦透過多元手法，包括邀請本地和海外藝術家，為「龍城」區的大廈外牆、街道和後巷創作具潮泰特色元素的大型壁畫，彰顯當區的獨特文化。此外，團隊更把握活化九龍城賈炳達道公園的契機，與8名本地插畫師合作，以「穿越九龍城」為主題，在第一期公園活化工程的圍板上，創作一系列具九龍城特色的畫作，展現不同年代的民生風貌。首批畫作將於本月底展出，為活化工程添上「龍城」區的獨特色彩。
不同階段聆聽商戶需要 滿足原區經營需要
市建局早在規劃衙前圍道項目時，已將項目內特色商戶的營運者能在重建期間，以至項目完成後留在原區經營，定為工作目標。過去兩年多，市建局團隊組成的跨部門專隊，在項目的不同階段落區與營運者深入訪談，收集他們對回遷和過渡安排，在選址、店舖面積大小、租金水平、周邊配套，以及工程時間表等意見，以制定最適切的方案和安排。
在制定「街市食品店舖」營運者的過渡經營安排選址時，我們考慮到商戶多年來大多集中在九龍城街市對面的地舖經營，兩者在「龍城」區形成了獨特的商業生態圈；同時，亦考慮到商戶對上落貨空間，以及停車位方便市民驅車前往購買食材的需要，因此，我們預留面向衙前塱道和南角道部分臨街地舖作為過渡經營安排的選址，並且於南角道增設臨時停車區和上落貨區，盡力照顧營運者的訴求。
此外，在規劃過渡經營安排選址時，團隊亦考慮到這個位置日後將會用作「市集廣場」，不涉及住宅樓宇的建造工程，可於項目較後期才動工，因此適合用作過渡經營安排，讓商戶有一段較長的時間適應和營運；待項目新建的商業設施落成後，直接遷往已預留作回遷之用的商舖。
而在物色過渡經營安排選址的過程中，市建局團隊亦考慮到部分「街市食品店舖」營運者希望按其需要，在項目範圍以外但毗鄰九龍城街市的街道，另覓地舖作過渡經營安排。為此，市建局亦首次研究，為遷至面向侯王道和賈炳達道一帶地舖的營運者，給予額外支援。
市建局團隊將上述營運者的需要納入考量，制定了切合他們的過渡經營安排和回遷方案，並在今年4月底發出收購建議時，一併向項目內三個組別的特色商戶發出「參加搬遷計劃意向書」（意向書），讓他們仔細考慮補償方案的金額、過渡經營安排或回遷方案的選址、經營年期和新發展項目的落成日期等細節，以便不同的營運者可以因應其經營狀況及需要，全面考慮市建局提出的建議，選擇對自己最合適的方案。
逾六成「街市食品店舖」營運者參加過渡經營安排
據市建局團隊向我匯報，項目內的特色商戶已於本月初向我們交回「意向書」，表達參與回遷或過渡經營安排的決定。其中，超過六成「街市食品店舖」的營運者決定參加市建局的過渡經營安排，這些商戶包括鮮肉檔、菜檔、生果檔、售賣潮汕食材的雜貨店等。上述已選擇過渡安排的特色商戶中，更有接近八成決定在項目完成後，回遷至「龍城」區繼續經營，這個結果對我和團隊來說十分鼓舞。
團隊整理了「街市食品店舖」營運者決定參加回遷或過渡經營安排的原因，留意到有商戶認為過渡經營安排的選址，鄰近九龍城新、舊街市，照顧到他們集中在街市附近一帶營商的意願，並保留「成行成市」的街市氛圍，是吸引他們參與過渡經營安排其中一項重要因素；亦有營運者認為新增的臨時停車區和上落貨區，既方便商戶，亦便利市民前來購物，有助維持他們的經營。部分營運者更欣賞市建局在制定過渡經營安排選址時，考慮到原址的商戶在過渡期間有可能不用搬遷，減少對他們營運的影響。
隨著「街市食品店舖」的營運者向我們表達參與過渡經營安排的意願後，我們將因應參與方案的確實商戶數目，他們對過渡經營安排店舖的要求，以及日後項目不同工程，例如道路改道、地下管道遷移及鋪設涉及的封路或路面工程等的具體需要、程度和時間表，調整過渡經營安排的方案和執行細節。
除過渡經營安排外，部分選擇參與回遷的「街市食品店舖」營運者認為市建局提供的租金優惠，能幫助他們在起始階段在新環境營運，減輕經營壓力；更重要的，是回遷的位置與日後新街市只是一街之隔，亦毗鄰主要售賣生果、食材的侯王道，相信有助延續「龍城」區「行街買餸」的地區特色。
除了照顧「街市食品店舖」營運者在原區經營的需要，團隊亦為潮泰相關的食肆及「老字號」餐廳提供回遷方案。為了讓「龍城」區的泰裔人士能清晰了解重建項目的最新進展和資訊，我們與區內泰人組織組成的「泰人服務隊」，在市建局公布收購建議及回遷方案後，走訪項目範圍內的泰國食肆和商戶，協助他們掌握和理解方案的細節。我很高興知道，在「潮泰食品及餐飲店舖」這個類別中，接受回遷安排的商戶全部均為泰國食肆。
泰國餐廳營運者認同回遷方案保留「小泰國」特色
金麥泰泰國菜館是其中一間參與回遷的泰國食肆，負責人陳先生與團隊分享，該店自1990年開始已於九龍城開業，見證區內的變遷，他說﹕「昔日不少人到啟德機場送機前或接機後，都會『幫襯』我間餐廳」，已與不少客人建立了深厚的感情，與「龍城」區密不可分。他欣賞市建局為泰國特色商戶提供回遷方案，讓其店舖能在項目重建後繼續營運，將地區情誼傳承下去。
陳先生有信心市建局一系列的工作，能保留「小泰國」的特色，更認為回遷選址鄰近港鐵站、交通方便，有助帶動人流和生意。他表示，在等待回遷期間，會利用市建局為租戶提供的現金補償，在附近另覓合適的臨時舖位經營，之後才回遷到新發展項目內的商舖。
金麥泰泰國菜館在「龍城」區經營超過30年，陳先生將在項目完成後回遷，傳承「小泰國」特色。
現金補償足夠讓特色商戶在「龍城」區繼續經營
另一方面，團隊亦希望了解部分特色商戶未有選擇回遷方案的原因，作為日後其他市區更新項目的參考。因此，團隊本月中落區與部分營運者傾談，其中包括已在「龍城」區經營了70多年的添財記，負責人黃先生表示，未有選擇市建局的回遷方案，主要是考慮到自己身體近年轉差而且已接近退休年齡；然而，他有將店舖交予兒子「接手」的打算，故此，先接受市建局為租戶提供的補償金，讓他有更大的彈性處理，並與兒子商量在「龍城」區復業的事宜。
黃先生感謝市建局為租戶提供補償金以外的另一個選項，並說「若然由私人發展商收購，商舖租戶不會有現金補償，更遑論提供回遷的選擇」。
市建局為租戶提供補償金以及回遷方案，讓添財記粥腸粉茶餐廰店主黃先生有較靈活的選項和考慮。
另一間在「龍城」區售賣泰國雜貨的租戶與團隊分享，指未有參加回遷的安排，因為市建局的現金補償足夠讓他在項目周邊的街道，租用面積大小相若、合適的店舖繼續在原區經營。他已在龍崗道物色了一個心儀地舖，計劃在獲取補償後，盡快遷到該處重新營業。
過去這段日子，市建局在促使特色商戶回遷方面，盡了最大的努力，在可行的情況下，鼓勵這些特色商戶的營運者留在原區經營。我們充分理解營運者需要衡量個人的意願、營商環境和運作等不同因素，以作出對自己最合適的選擇。縱然部分營運者沒有選擇市建局的方案，但他們會在同區另覓處所繼續經營的意願，與市建局保留「龍城」區特色，彰顯它地區魅力的目標，仍然一致。
賈炳達道公園活化工程圍板轉化為戶外藝術長廊
在推展衙前圍道項目過程中，市建局團隊亦透過重整和更新賈炳達道公園，提升現有的休憩及康樂設施水平之餘，進一步加強公園與周邊社區的連接和行人暢達性。第一期活化公園的工程已於今年2月底展開，現正進行拆卸部分公園設施及移植樹木等前期工程。
在第一期活化工程期間，公園西面和北面的設施將暫停開放，但市民仍可繼續享用公園東面的設施，以及利用現時在東頭村道的公園入口，沿九龍寨城公園城牆旁的行人通道往來「龍城」區。為保持行人暢達性，我們預留了兩條臨時通道，連接聯合道、九龍城廣場、美東邨和「龍城」區一帶，方便市民出行。而為了保障前往公園東面的使用者和途人的安全，團隊將在施工範圍和行人通道設置約2.4米高的工程圍板作分隔之用。
市建局的工程團隊，為貫徹項目保存「龍城」區特色的目標，跳出工程圍板的固有框框，投放資源和心思，將圍板轉化成為戶外藝術長廊，並以「穿越九龍城」為主題，邀請畫師在長約430米的圍板上，展現一系列具九龍城特色的畫作，讓市民在途經行人通道時，可以欣賞到這些作品，了解「龍城」區的歷史和民生故事。
這個戶外藝術長廊將分為以下三個主題區域（上圖示），包括：
（一）「打卡區」
市建局團隊選擇在人流較集中的行人通道，即連接聯合道和九龍城廣場，以及東頭村道往來「龍城」區的兩條通道的圍板上，設置「打卡區」（上圖紅線部分），邀請7 名本地插畫師創作8幅具九龍城特色的插畫，展示不同年代九龍城區的民生景象和故事，當中包括啟德機場搬遷前，飛機劃過龍城上空、小孩在舊樓天台玩「跳飛機」、70年代寨城居民的生活，以及「龍城」區泰國潑水節的熱鬧盛況等。
此外，亦有插畫師繪畫「龍城」區內遠近馳名的牛肉餅和泰式串燒等美食，透過畫作回憶小時候經常到訪當區尋找美食的情景；亦有插畫師因童年時經常與母親到九龍城「行街買餸」，對「龍城」區的特色小店和「小街小舖」留下深刻的印象，於是以區內一間售賣石磨豆品店為題，將街坊在店內與老闆談天的日常，以畫作呈現。而全部畫作更融入「打卡」元素，市民或遊客在欣賞這些作品的同時，亦可將自己融入畫作的角色之中一起「打卡」，與昔日「龍城」區的人文風貌拍照存留。
市建局邀請7名本地插畫師，為公園活化工程圍板創作以「龍城」為題的畫作，展現昔日民生故事。
（二）「歷奇區」
賈炳達道公園近聯合道的出入口有不少學校，是學童上、下課的必經之路。為此，市建局團隊與藝術家合作，在公園近聯合道的出口設置一段長約40米的「歷奇區」，插畫師將「龍城」區的建築物、居民日常生活的點滴，以及潮州特色美食，繪畫在這幅大型畫作上，並在畫中加添「尋寶遊戲」，透過文字帶領遊人參與，以遊戲方式探索「龍城」區特色。
為加深插畫師對龍城區的認識，團隊更特別安排香港歷史博物館顧問鄭寶鴻先生，與插畫師作深入的訪談，內容包括「小潮州」的歷史由來、區內獨有的傳統習俗和節慶，昔日九龍寨城的歷史、變遷及居民的生活面貌等等。席間，鄭寶鴻先生更分享了多幅「龍城」區珍貴的舊照片供插畫師參考。我想藉此感謝鄭老師抽空與畫師們交流，令他們在創作畫作時有更多靈感，以更全面呈現「龍城」區的特色和昔日風貌。
（三）「藝廊區」
市建局團隊早前在公眾諮詢期間，在公園設置流動繪畫車，讓幼稚園、中小學的學生以畫畫的方式，表達對活化賈炳達道公園的想法和願景。團隊將收集到逾百幅的作品整理，在工程圍板的一段設立「藝廊區」，展出學生們的作品，讓「龍城」區的街坊能一起欣賞學童的心思和他們的創作。
「藝廊區」將展出學童的畫作，讓公眾欣賞到他們對活化賈炳達道公園的創意。
首批「龍城」地區特色的畫作將於月底展出
戶外藝術長廊的準備工作已進入最後階段，我們會因應活化公園的工程進度，分階段展示插畫師的畫作。其中，來往東頭村道和「龍城」區這段屬「打卡區」的工程圍板，將率先在本月底展出部分畫作。
從我在此網誌、以及早前數篇網誌的闡述，希望能加深公眾對市建局推動更新「龍城」舊區不同工作的理解。事實上，市建局在市區更新的工作，已經做到十分全面，除了更新舊區已建設環境、改善居民的生活水平之外，更投放大量資源、運用不同措施和手法，保存並彰顯地區特色。我很高興我們在這方面的努力，得到商戶正面的回饋。項目仍有一段頗長的時間才完成，我期望能與商戶及地區不同的持分者，共同協力，締造一個宜居兼具特色的「龍城」區。