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挚诚.志成(网志)

毋忘兼善里第三篇:實踐、突破重建困局 市建健康码第三版:优化融合、提供机遇

我在两年前一篇网志,曾经以「毋忘兼善里」为题,与大家分享兼善里一类「超高密度」、庞大而失修的旧楼群,涉及业权众多、楼群已接近法定许可的地积比率等因素,若然单独重建兼善里,涉及高昂收购及发展成本,导致入不敷支,更会引致严重亏损,令重建甚为困难。面对这艰巨的问题,我在今年6月的第二篇网志,提出以新思维进行市区更新,包括应用以地理信息系统技术为基础的「市区更新信息系统」,运用地理空间数据分析辅助规划决策,以「先规划、后项目」的市区更新模式,促成深水埗区内具发展潜力的楼宇和土地作重建,为该地区作整体更新。

在过去三个月,市建局团队不断就深水埗区的规划方案作改良和优化,相关工作已经完成,并在刚过去的星期五,根据这份规划方案,宣布启动两个重建项目,分别为兼善里项目(兼善里/福华街发展项目),以及昌华街计划 (昌华街/长沙湾道发展计划)。

这两个项目实践市建局以规划主导的市区更新策略,促成兼善里楼宇群这个原本近乎「不可能的任务」的重建之外,更对其毗连范围作整体更新,发挥土地的发展潜力、尽用资源,以大幅提升该社区内住宅、商业、社区设施以及绿化公共空间的供应;通过项目的规划,亦加强地区的连接和优化城市的设计,提升项目的整体社区裨益。

单独重建兼善里执行困难
兼善里建筑群是两列楼高9层、涉及90个街号的楼宇,楼群现有的住宅密度非常高,已接近现行规划和法规所准许的发展密度;相对市建局和私人发展商在过去落实的重建项目,剩余可建楼面比率一般超过50%,兼善里项目剩余可准许兴建的楼面面积,只占总准许发展面积不足一成,若沿用「项目主导」的模式,单一考虑重建兼善里的旧楼群,因涉及高昂的收购及发展成本,重建后的收入亦不足以填补收购业权及建造项目的庞大支出,重建的诱因十分低。

对于这类私人重建诱因低的项目,业主只能期望市建局来协助处理。然而,若沿用以现时市建局要向物业业主以同区7年楼龄的收购价来估算,假设住宅自住业主可获每平方呎约1.8万元的收购价作粗略评估,单是收购兼善里范围楼宇所涉及的收购及补偿支出,将会接近100亿元,面对如此高昂的收购成本,项目将会出现严重入不敷支的情况。

市建局在未来数年,要处理九龙城、旺角、两个公务员合作社楼宇重建试点等多个早前开展、涉及数千个单位的收购及安置补偿项目;亦要自行发展大坑西新邨及焕然懿居二期两个首置项目,涉及所需的资金总额,将会高达1,000亿元,若同时处理兼善里这个严重入不敷支的重建项目,将对市建局造成相当沉重的财务承担。

再者,兼善里亦没有多出的可发展面积,提供用作休憩空间及社区设施的用地。原本人口稠密、社区设施匮乏的社区,在重建后亦未能改善地区的整体环境,未能达致《市区重建策略》所订明的市区更新目标,重建所投放的大量资源,并未能带来显著的成效。

以地区规划方案突破重建困局
处理重建兼善里楼宇群的工作,举步维艰,但我们并不因此而却步。市建局团队尝试从地区层面,检视楼宇群附近包括未订长远发展用途的临时工地、设计过时的康乐及公共设施等政府土地资源,寻求市区更新的机遇。我们以「先规划、后项目」的策略,制定合适的市区更新方案,而深水埗区的地区规划方案,能达致以下三大突破:

1.促成「超高密度」旧楼重建
市建局建议将兼善里楼宇群毗邻的政府土地纳入发展,并作重新规划,善用土地资源。经规划后选定的兼善里项目及昌华街计划,合计的地盘面积达到26,420平方米,重建时将充份利用有关地段的发展潜力,令整个地盘的剩余可准许兴建的楼面面积占总准许发展面积比率,大幅提升至接近80%,促成兼善里这类「超高密度」、体积庞大旧楼群的重建,改善当地居民的生活。

2.纳入未尽其用的政府土地作重建
在这个规划方案下,区内规划过时的康体运动设施,以至未有长远用途的政府土地,也得到更新、提升的机会。举例说,昌华街计划的地盘分为A和B两个,地盘B内的一幅政府土地,因为地块形状不规则,地底更涉及港铁荃湾线渠道,过去多年未能发展,只用作临时政府工程仓库。市建局透过规划,将该工地纳入项目范围,改为休憩公园予居民享用,释放土地资源并赋予土地新的社区功能。

该土地亦将兴建一座18层高的新政府设施综合大楼,包括提供一个新的体育馆,以重置原设在地盘A内长沙湾体育馆的康体设施,从而藉着重建的契机,提升和扩充体育馆的设施,让更多市民享用;而搬迁体育馆后腾出的用地,则可作住宅发展,达致地尽其用,并突破单独重建兼善里项目缺乏效益的困局,达致多赢。

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3.实现在稠密旧区改善宜居性
深水埗区旧楼密集,行人道狭窄,无障碍设施亦不足,对居民出行,特别是长者和小童尤其不便;区内亦缺乏休憩设施和社区活动空间。这些都是旧区一贯因为规划过时而引致的问题,只能够通过旧区更新才能彻底处理。

为此,市建局在规划设计两个项目内的新建筑物时,将腾出土地空间,兴建两条分别横跨长沙湾道和连接兼善里周边一带的行人天桥,连接兼善里和长沙湾道的社区设施,以加强深水埗南北行人网络的连接性。此外,部分面向昌华街的建筑物亦建议从路旁向后移,腾出更多地面空间,进一步改善昌华街的步行环境。

针对社区活动空间不足的问题,团队亦善用地面空间,设置更多与居民共享的社区空间,并应用「地方营造」概念,为居民营造更多元的生活,提升该区的宜居性。我们更会以「活化」手法,进行街道改善及休憩空间美化工程,将社区空间、新的政府设施综合大楼、深水埗运动场以及周边的康乐、休憩及社区设施,融合成一个一体化的社区康乐集中点,提升居民生活质素。

确立可持续市区更新的多赢方案
两个项目在完成重建后,合计的住宅单位,将由现时约720个增加至超过1,800个,日后通过项目招标和出售住宅单位而收取的资金,可为市建局补充现金流,以持续在其他旧区推展重建项目,以及支持楼宇复修、保育活化及其他市区更新的业务。

至于住宅单位的发展模式,考虑到市建局在深水埗区内正推展大坑西新邨的重建,以及焕然懿居二期(春田街/崇志街项目)两个首置项目,合共提供2,260个首置单位,并争取在2023起陆续发售,满足市民的置业需要。因此,兼善里项目和昌华街计划,现阶段将计划以私人住宅项目发展,日后以市场价格出售。

我认为,这两个以地区规划方案筹划的项目,其最为显著的效益,在于能提供超过38,000平方米的面积,作为政府、机构或社区设施用途,是现时区内相关设施面积的33倍;新建政府综合服务大楼内的体育馆,场馆总楼面面积将是现时长沙湾体育馆的8倍,并将增设儿童游戏室、健身室等康体设施,而其多用途主场更可以同时容纳 2个标准篮球场或8个羽毛球场,相对现时体育馆只得一个提供4个羽毛球场或一个非标准篮球场的多用途主场,新场馆能满足居民对康体设施日益殷切的需求。新综合服务大楼的其余用地,亦将会作为康健、长者以至综合家庭服务等社福设施,应付地区的需要。

我们这个深水埗地区的规划方案,惠及的,不单衹是居于兼善里内数以千计的居民,实现了他们多年来希望透过重建改善生活环境的诉求;亦为整个地区的市民带来更大的规划裨益,创造一个宜居的深水埗。

我冀盼这套方案为市建局、政府以至私人发展商,日后在旧区处理像兼善里这一类「超高密度」、体积庞大而失修的旧楼群时,能够发挥示范作用,将「不可能」变成「可能」,为香港带来多方赢的可持续市区更新方案。

市建局推健康码3.0版本
在市建局宣布启动兼善里项目和昌华街计划的当天,我们随即派员到项目范围逐家逐户进行冻结人口调查,作为日后厘定住户的补偿金额及安置资格的参考。

由于兼善里项目初步估计有大约2,000多个住户,市建局需要派出约400名调查员,才能够在短时间内为业主及租客进行登记,尽量减低对居民的影响。

在新冠疫情下,为了加强防疫抗疫能力,市建局团队利用智能科技和政府开放数据的辅助,自去年自行研发感染风险提示程式—市建局「健康码」,安排调查员在进行冻结人口调查前,在手机安装并佩戴连接程式的智能手环,就职员的定位讯息,定时在手机内记录他们的位置,并向他们发出提示,避免进入有病毒传播风险的建筑物。

而随着政府推出「安心出行」场地二维码,市建局「健康码」于今年2月亦推出更新版本2.0程式,加入地图介面及搜寻功能,结合扫瞄「安心出行」,让同事记录进出室内场所的数据,提升程式出行记录的准确度。

随着疫苗接种渐渐普及,市建局「健康码」亦不断进行优化,相应配合,推出加强版3.0版本,可载入疫苗接种电子针咭的数据。所有负责今次重建项目冻结人口工作的调查员,在已接种两剂新冠疫苗,以及在进行调查前已接受深喉唾液测试,在结果呈阴性后,才可参与是次冻结人口调查的工作。调查员到访住户时,可展示最新的「健康码」3.0版本,当中已载有调查员疫苗接种记录及相关的二维码(下图),以及深喉唾液测试的阴性结果,令住户更安心,令冻结人口调查的工作能畅顺地完成。

photo2模拟图

市建局「健康码」3.0版本在其2.0版本功能之上,加入储存和展示疫苗接种记录的功能后,它在协助有效执行疫情防控的工作方面,基本上已具备「健康码」系统所需的一般功能。在这基础上,我忽发奇想作一个假设,如果社会有一个认证机构,促进不同地方的「健康码」系统进行互认和数据分享,便可为市建局的「健康码」进行认证,如是者,市建局「健康码」便可以与内地的「粤康码」对接,让我们的同事能以「健康码」过关入境内地,并获豁免强制检疫。这会否能为推广「健康码」普及,起示范作用呢?