毋忘兼善里
本月初，一批在深水埗两列旧楼群居住多年的业主，向市建局提交一封意见书，希望市建局尽快启动重建他们所居住的楼宇，以改善居住环境。他们居住的地方位于深水埗福荣街、福华街以及该两街之间的窄巷兼善里上，两排合共 90 幢的楼宇，楼龄超过 50 年。
市建局十分重视深水埗的市区更新工作，亦了解区内包括兼善里等旧楼的楼宇失修状况、消防安全设施不足、部分更充斥劏房等问题。但若以现行的重建规划法规及收购安置政策的前题下，单一考虑重建兼善里的旧楼群，恐怕市建局将要面对多项难度甚高的挑战，绝非轻易能解决。我尝试借此网志，以兼善里建筑群作为个案，说明窒碍这类旧区楼宇更新工作的难题。
市建局自2001年成立以来，在深水埗区已落实了20个重建项目，是市建局在各区推行重建项目之冠。这些现有项目涉及的重建面积超过3万平方米，合共重建了270幢楼宇，反映市建局对更新深水埗旧区及改善区内居住环境的力度。尽管如此，区内仍然有接近900 幢楼龄超过50年的楼宇，当中不少已超出现行规划和法规所准许的发展密度，重建时涉及规划、安置调迁和财务可行性等问题，兼善里便是其中之一例。
兼善里建筑群是两列楼高 9 层的旧楼，没有升降机设施，楼宇的前楼梯通往福荣街或福华街两边大街，后楼梯则通往两排楼宇之间的窄巷兼善里。从规划层面，楼宇群总住宅楼面逾 4.5 万平方米，包含约 740 个面积平均 650 平方呎的住宅单位。现存楼群已超出现行规划和法规所准许的发展密度，若然重建，该地盘需要从街道后移及增加绿化覆盖面积，满足政府的可持续发展建筑设计指引；楼宇布局及设计亦须符合项目范围的高度限制，及留有一定的楼宇间距。这些建筑设计的要求可改善项目的通风及园境规划，但同时亦进一步缩窄可用作发展的地盘面积，即使将兼善里这条后巷都纳入重建规划范围，重建后住宅楼面面积预计将会缩减至只得约 4 万平方米。假若新建单位面积维持在平均 650 平方呎，发展后单位数目比起不作重建还少超过 100 个，从发展角度而言，是「开倒车」；又或即使新建楼面用作兴建较小型的单位，单位数目亦只会有轻微增长。
再者，由于建筑物难以进一步向高空发展，以腾出地面空间改善道路规划及行人路设计，或提供休憩空间及其他社区设施。故此，重建项目无法改善地区的整体规划效益，以符合《市区重建策略》所订明的市区更新目标。
兼善里楼群涉及的业权众多，以现时市建局超出市场价格的「市价加津贴」模式，收购住宅自住物业，收购成本将十分高昂。具体来说，若以现时市场价格作粗略评估，单单是收购兼善里范围楼宇所涉及的收购及补偿支出，将接近 95 亿元，鉴于该楼群已超出法定许可的地积比率，使新建发展楼面的面积必然会少于需要收购的总楼面，除非楼市继续大幅攀升，否则此项目的收入大约只会是总发展成本的三分之二，不可能抵销涉及收购、安置补偿及建筑成本等总体开支。不要忘记，市建局在未来数年，要处理在九龙城区多个现时已开展，涉及数千个单位收购及安置补偿的项目，若同时处理兼善里的重建需要，这「入不敷支」的情况若持续，将会对市建局造成很沉重的财务承担。
除了规划及财务两大难题外，住户的安置和调迁安排也是个「烫手山芋」，亦并非单由市建局的补偿可以处理。据熟悉该区及兼善里的区议员早前的了解，兼善里楼群大部分单位已被分间成多个劏房出租，估计现有的劏房数目多达 3,000 伙。若然重建上址，市建局需要妥善处理当中合资格租户的调迁安置。虽然近年深水埗区有若干公共屋邨落成或翻新，但面对现时庞大的公屋轮候需求，市建局在研究重建项目的可行性时，必须审慎评估受影响家庭的迁置需求，以免因重建单一小区导致产生大量的安置需要，影响其他同样居住在环境欠佳、但仍正在等待上楼的基层家庭的轮候时间。
从以上的解说，反映兼善里项目面对很多的限制，尤其过去沿用「项目主导」模式所落实零星而分散的重建项目，不单没有有效整合土地，重建完成后亦对整个小区造成不能逆转的规划限制，令兼善里项目的重建规划难以和周边土地产生协同效应及发挥更大的社区裨益。若然时光可倒流，回到早年市建局（甚或是其前身土地发展公司）启动该区的重建项目前，已引用「规划主导」的模式，宏观地作地区规划、重整布局，可能已把兼善里的重建需要一并处理了。而我这说法并非没有根据。
我留意到兼善里附近的元州邨，运用了小区规划的概念，将一个面积达 7万平方米的旧屋邨，经重新规划后重建成一个现代化、绿化及优质的公屋发展项目。这个在 1960 年代落成的旧屋邨，在过去约 20 年间作阶段式的重建，将旁边使用率偏低的前长沙湾分层工厂大厦改划成住宅用途，纳入元州邨范围之内，通过规划手段增加公屋供应。未重建前，屋邨范围中央有不少道路和小型露天泊车位，道路和泊车位约占一万平方米，相当整个地盘面积逾一成，未尽土地使用效益。地盘经过土地整合和重新布局后，将部分泊车位重置入多层停车场，道路及泊车位面积大减至只有约 6000 平方米，较重建前减少四成，腾出空间予楼宇兴建和绿化休憩用地，在改善居住环境之余，亦在地面加设有盖行人走廊直达长沙湾港铁站出口，大大提升屋邨的步行性，透过规划重整，为这个小区带来更大的社区裨益。
元州邨在重建前（上图、摄于1984）有不少道路和露天泊车位设于屋邨范围(黄色范围)，通过重建契机，屋邨土地得以整合和重新布局，减少道路面积，腾出空间兴建楼宇和绿化休憩空间（下图、摄于2018年）。
故此，早于年前当我提倡「规划主导」的市区更新模式时，我们已借鉴元州邨重建经验，为兼善里及其周边土地，开始制定一个较大范围的小区规划蓝图。例如，兼善里楼群一带属网格状的旧式楼宇布局，存在不少纵横交错的街道，若以一个较宏观的市区更新角度来检视和研究，可重新规划网格状的旧式楼宇道路布局，令地尽其用，腾出空间作房屋项目发展之余，亦为地区营造绿化步行空间，改善步行性；而区内零散分布的小型公园、游乐场，以及落成超过40年的体育馆设施，亦可重新整合设计；我们甚至把规划的目光跨过长沙湾道，利用在深水埗运动场周边的土地，以「一地多用」的概念，重置公园、游乐场、兴建更先进及具现代标准的康体运动设施，以及增设其他社区场所。更进一步，借着重建可加设便利旧区居民横越长沙湾道、往来深水埗运动场的连接设施，将「旧区」和「新区」连系起来。这正是以「规划主导」的市区更新发展模式能为旧区带来的裨益，并能持续发展。
兼善里楼群和周边部份康体及休憩设施，有重新整合和重新规划潜力，以制定一个为地区带来规划裨益的小区更新蓝图。
随着旧区楼宇持续老化，兼善里一类「超高密度」庞大而失修的旧楼群例子，将会不断出现。这类没有发展潜力、对私人发展商没有诱因的项目，业主只能期望市建局来协助处理。面对这艰巨的问题，市建局并不会亦不能坐视不理；然而，我们必须要审慎研究不同规划方案的可行性、为所遇到的不同挑战制定合适的策略应对；同时也要与政府不同部门商讨规划方案当中涉及的土地改划、道路重整及公共设施重置搬迁等技术可行性，这都不可能是一朝一夕能实践落实的。不过，我相信，若各界能齐心、以谅解及正面的态度，接纳新思维推行市区更新，将可为兼善里这一类「超高密度」的旧楼群寻求突破。