重建與樓宇復修並重 業主勿因重建而漠視樓宇安全和維修責任
市建局在本月9日啟動土瓜灣馬頭圍道／落山道發展項目（馬頭圍道項目），並與毗鄰已核准發展的靠背壟道／浙江街公務員建屋合作社試點項目一併進行規劃和設計，發揮協同效應；除了改善舊樓居民的居住環境外，亦透過重整及重新規劃兩個項目的土地用途和道路網絡，進一步提升該區的行人連接性和改善步行環境，創造更大規劃裨益。
在項目啟動後，我留意到許多住戶都支持重建，認為能改善生活環境，尤其能搬到更現代化的樓宇，方便出行。不過，有業主指其大廈剛開始樓宇維修工程，並已支付第一期大維修的費用，現階段啟動重建項目，認為是「白白浪費金錢」，甚至打算不再支付餘下工程的款額。我認為，這是一個錯誤的心態，業主絕不能抱著等待收購重建而漠視樓宇維修責任和公眾安全。若社會存在這種觀念，那樓宇老化的問題恐怕只會愈來愈嚴重。
我明白為數不少的舊區居民均面對樓宇失修、居住環境欠佳的情況，渴望市建局能盡快重建；然而，市區老舊殘破的舊樓數量龐大，市建局財政和資源有限，只能承擔少部分的重建項目。因此，在策劃一個重建項目時，必須考慮一籃子的因素，包括土地用途、樓齡及樓宇狀況、規劃可行性及裨益、財務承擔、受影響住戶和經營者數目、地區特色以至技術評估等；並以科學化、系統化的數據分析，制定一套客觀的比選準則，以釐定開展重建項目的優先次序。由此可知，樓宇狀況並非開展重建項目唯一的考慮因素。而重建項目涉及收購、補償及安置，在刊憲對外公布前，除了負責項目的相關同事，所有資料都是保密 ，公眾不會預先知悉重建項目涉及樓宇的位置和狀況。
況且，即使市建局在考慮不同因素後決定在某一區啟動重建項目，由宣布展開到進行收購業權的工作，需經歷一段頗長的時間，被納入範圍的樓宇若然有維修需要，甚或已收到政府發出的強制驗樓令或修葺令，業主實在不應抱拖延心態，只等待市建局收購而棄維修需要於不顧，因為一旦在這段期間，因樓宇日久失修而造成意外，引致人命傷亡，業主們便有可能需要承擔相關法律責任，後果堪虞。
馬頭圍道項目內15幢樓宇均收到法定命令
馬頭圍道項目範圍內共有15幢樓宇，樓高3至9層，市建局團隊於項目啟動前，實地視察每幢樓宇內外公共地方，包括外牆、懸臂式構件、天面及樓梯等的狀況，並將所蒐集到的資料匯入由市建局自行開發的市區更新資訊系統（URIS）內的「樓宇狀況評估」程式，得出每幢樓宇的評估級別。結果顯示，項目內有 9 幢樓宇、即六成屬「欠缺維修及保養」或「維修及保養欠佳」的類別，反映大廈部分公用地方出現滲水、牆身裂紋，及批盪或石屎剝落等樓宇老化的情況，影響住戶的居住質素。
其後，團隊再將有關資料結合市建局的數據庫，進一步了解項目範圍內的大廈有否接獲驗樓令或維修令，以及是否曾進行樓宇復修工程等。據資料所得，全部15幢樓宇均收到由屋宇署或消防處發出的法定命令，包括強制驗樓令、渠務修葺令、危險建築物命令和消防安全指示等，而且全部尚未遵從，甚至有個別大廈在收到政府相關命令後至今超過10年，仍未跟進。
在宣布啟動馬頭圍道項目當天，市建局亦派員到項目範圍內進行凍結人口調查，掌握住戶及店舖經營者身份、單位使用情況和樓宇狀況等資料。現場可見，部分大廈的公用地方如樓梯和牆身出現多條大大小小的裂紋，甚至有大廈外牆出現大範圍批盪和石屎剝落情況。
馬頭圍道項目範圍內有大廈的後樓梯出現大範圍批盪和石屎剝落。（紅圈示）
有大廈的公用地方因日久失修，牆身出現大大小小的裂紋（紅箭咀示）和批盪剝落（紅圈示）。
馬頭圍道項目範圍內的樓宇雖然沒有即時的危險，但對於上述樓宇出現的維修需要，業主必須正視並盡快為樓宇進行維修工程，不容再拖，否則，業主將會負上不遵從政府命令的法律後果。根據《建築物條例》第40條，任何人無合理辯解而不遵從建築事務監督所發出的法定命令，將會被檢控，包括罰款及有可能被監禁。
重建項目需時 業主有責任做好樓宇維修
馬頭圍道項目正進行相關的法定規劃程序，包括為期兩個月的公布期，供公眾查閱項目的土地界線圖則和資料，以及就項目向市建局提交書面意見；在公布期結束後，市建局將處理收集到的意見，並連同項目相關資料呈交發展局局長考慮，在獲得授權進行後，市建局才可以展開業權收購的工作。
馬頭圍道項目屬「發展項目」形式推行的重建項目，一般而言，由於不涉及向城規會提出改劃申請，所以由完成整個規劃程序，到市建局向業主提出收購業權建議，需時大約一年多；至於以「發展計劃」形式推行的重建項目，需要修改有關分區計劃大綱圖上的土地用途，以及經由城規會處理公眾諮詢等工作，由宣布展開到獲取行政長官會同行政會議批准項目，以及市建局進行收購，一般需要大約2年半的時間。
我相信大家仍記憶猶新，去年本港發生多宗舊樓外牆石屎或批盪剝落的事件，導致有途人受傷和汽車損毀。隨著全球暖化所引起的極端天氣，如持續暴雨和酷熱天氣，均有機會加劇建築物老化的速度。因此，欠缺維修保養的舊樓，外牆結構老化受損而引致石屎從高處墮下的風險，亦相應大增，危害公眾安全。
由於距離市建局展開馬頭圍道項目收購工作仍有一段時間，我希望業主趁這段期間，做好大廈維修工作，不應抱著大廈已納入重建，不做維修就可以「慳錢」、甚至拖延維修工程，這種錯誤的想法。因為業主做好維修，既遵從政府的法定命令，以免因違法要負上刑責，亦減低樓宇因失修而對公眾構成的安全隱憂，對業主來說，是雙重的保障。
「發還修葺費用計劃」支援業主遵辦維修命令
再且，市建局設有「發還修葺費用計劃」，支援在重建範圍內的大廈業主，遵從政府部門發出的法定命令，包括強制驗樓令、渠務修葺令、危險建築物命令等，鼓勵他們繼續為樓宇進行所需的維修工程。在這計劃下，適用的工程範圍包括由屋宇署根據《建築物條例》（第123章）要求進行的樓宇維修或修葺工程，例如維修大廈外牆、更換大廈公用渠管等；計劃亦涵蓋強制驗樓、驗窗計劃、更換大廈的消防裝置、安裝和改善所需的消防設備，以及進行升降機工程等。
以馬頭圍道項目為例，全部15幢樓宇均收到由屋宇署或消防處發出的法定命令或消防安全指示，大廈業主如果已完成與命令相關的維修項目，或正在進行此類工程，可在接受市建局的收購建議後，連同相關的維修工程記錄、工程承辦商或顧問報價單的收據和付款單等證明，向市建局申請「發還修葺費用計劃」的特惠津貼，我們在評估和審批有關的工程開支後，會向合資格的業主發放津貼。
事實上，在過去三年，「發還修葺費用計劃」共收到約160宗申請，約六成個案可獲發特惠津貼，大部分工程涉及維修大廈外牆和更換渠管，支援在重建範圍內的業主遵辦政府發出的法定命令。
完成維修工程將可獲發復修資助款額
除了為業主提供津貼，鼓勵他們在重建項目啟動後，繼續遵辦政府的維修命令外，在重建項目範圍內，有12幢樓宇參加了「樓宇更新大行動2.0」 ，部分大廈亦同時參加其他樓宇復修資助計劃，包括強制驗樓資助計劃、公用地方維修資助、樓宇排水系統維修資助計劃，以及消防安全改善工程資助計劃。
馬頭圍道項目啟動後，市建局會向參加樓宇復修資助計劃的大廈繼續提供適切的協助，以便工程項目能順利完成並符合所申請資助計劃的要求；此後，市建局會向大廈法團或合資格的業主，發放相關計劃涵蓋的資助款額。
因此，我勸籲業主切勿因樓宇已被納入重建，而終止正在進行中的維修工程，這不單只令居住環境未能得到改善，更甚是有可能對公眾安全構成威脅；而未完成的維修工程，亦將不會得到相關復修計劃的資助款額。
在推動樓宇復修工作上，市建局一方面透過提供財政資助和全面技術支援，鼓勵和協助業主履行責任，適時保養及維修樓宇；另一方面，從根源減慢樓宇老化，推動「預防勝於治療」的樓宇復修概念，向業主灌輸預防性樓宇維修保養的知識，並提供措施以支援。
「預防性維修」資助計劃反應正面
市建局今年4月推出全新的「預防性維修」資助計劃，資助大廈法團委聘認可人士編製「樓宇保養手冊」，協助大廈業主進行日常保養及維修；制定以10年為周期的維修保養計劃和工程開支估算，以及為保養計劃擬備合適的供款建議方案。
自計劃推出以來，市建局收到不少大廈業主、法團、屋苑物業管理公司查詢，亦接獲不少邀請，落區向物業管理公司和業主，介紹計劃的詳情。大廈業主及物業管理業界對「預防性維修」資助計劃的評價非常正面，認為能協助業主為日後的樓宇維修工程「儲錢」。
市建局至今收到5宗申請，涉及超過4,200多個的住宅單位。這些大廈樓宇涵蓋單幢樓宇和大型屋苑、樓齡由30多年的中年樓，以至接近60年樓齡的老年樓。而已遞交申請的大廈或屋苑，大部分均有參加樓宇復修資助計劃，現正進行樓宇復修工程或已經完成大維修。我樂見這些業主重視履行樓宇維修保養的責任，更突破「見爛補爛」的思維，願意為保持大廈狀況良好，作預防性的維修保養措施，我希望他們能為其他業主，樹立良好的榜樣。
市建局團隊在過去這段日子，投放額外資源並透過多項措施和計劃，加深業主對樓宇維修的知識和實務支援，推動他們籌組樓宇維修工作。而業主參與「預防性維修」資助計劃，更反映業主對樓宇需要定期維修保養的意識，不斷提高，主動為下一個10年、20年的樓宇維修周期好準備，我對此感到十分鼓舞。
展望未來，市建局會繼續加強宣傳推廣的工作，希望吸引更多樓宇法團及業主申請，令「預防性維修」的概念更普及化，只有這「風氣」能持續，延長樓宇壽命，市區更新的工作才能持之以恆，持之有效。