重建与楼宇复修并重 业主勿因重建而漠视楼宇安全和维修责任
市建局在本月9日启动土瓜湾马头围道／落山道发展项目（马头围道项目），并与毗邻已核准发展的靠背垄道／浙江街公务员建屋合作社试点项目一并进行规划和设计，发挥协同效应；除了改善旧楼居民的居住环境外，亦透过重整及重新规划两个项目的土地用途和道路网络，进一步提升该区的行人连接性和改善步行环境，创造更大规划裨益。
在项目启动后，我留意到许多住户都支持重建，认为能改善生活环境，尤其能搬到更现代化的楼宇，方便出行。不过，有业主指其大厦刚开始楼宇维修工程，并已支付第一期大维修的费用，现阶段启动重建项目，认为是「白白浪费金钱」，甚至打算不再支付余下工程的款额。我认为，这是一个错误的心态，业主绝不能抱著等待收购重建而漠视楼宇维修责任和公众安全。若社会存在这种观念，那楼宇老化的问题恐怕只会愈来愈严重。
我明白为数不少的旧区居民均面对楼宇失修、居住环境欠佳的情况，渴望市建局能尽快重建；然而，市区老旧残破的旧楼数量庞大，市建局财政和资源有限，只能承担少部分的重建项目。因此，在策划一个重建项目时，必须考虑一篮子的因素，包括土地用途、楼龄及楼宇状况、规划可行性及裨益、财务承担、受影响住户和经营者数目、地区特色以至技术评估等；并以科学化、系统化的数据分析，制定一套客观的比选准则，以厘定开展重建项目的优先次序。由此可知，楼宇状况并非开展重建项目唯一的考虑因素。而重建项目涉及收购、补偿及安置，在刊宪对外公布前，除了负责项目的相关同事，所有资料都是保密 ，公众不会预先知悉重建项目涉及楼宇的位置和状况。
况且，即使市建局在考虑不同因素后决定在某一区启动重建项目，由宣布展开到进行收购业权的工作，需经历一段颇长的时间，被纳入范围的楼宇若然有维修需要，甚或已收到政府发出的强制验楼令或修葺令，业主实在不应抱拖延心态，只等待市建局收购而弃维修需要於不顾，因为一旦在这段期间，因楼宇日久失修而造成意外，引致人命伤亡，业主们便有可能需要承担相关法律责任，后果堪虞。
马头围道项目内15幢楼宇均收到法定命令
马头围道项目范围内共有15幢楼宇，楼高3至9层，市建局团队於项目启动前，实地视察每幢楼宇内外公共地方，包括外墙、悬臂式构件、天面及楼梯等的状况，并将所搜集到的资料汇入由市建局自行开发的市区更新资讯系统（URIS）内的「楼宇状况评估」程式，得出每幢楼宇的评估级别。结果显示，项目内有 9 幢楼宇、即六成属「欠缺维修及保养」或「维修及保养欠佳」的类别，反映大厦部分公用地方出现渗水、墙身裂纹，及批荡或石屎剥落等楼宇老化的情况，影响住户的居住质素。
其后，团队再将有关资料结合市建局的数据库，进一步了解项目范围内的大厦有否接获验楼令或维修令，以及是否曾进行楼宇复修工程等。据资料所得，全部15幢楼宇均收到由屋宇署或消防处发出的法定命令，包括强制验楼令、渠务修葺令、危险建筑物命令和消防安全指示等，而且全部尚未遵从，甚至有个别大厦在收到政府相关命令后至今超过10年，仍未跟进。
在宣布启动马头围道项目当天，市建局亦派员到项目范围内进行冻结人口调查，掌握住户及店铺经营者身份、单位使用情况和楼宇状况等资料。现场可见，部分大厦的公用地方如楼梯和墙身出现多条大大小小的裂纹，甚至有大厦外墙出现大范围批荡和石屎剥落情况。
马头围道项目范围内有大厦的后楼梯出现大范围批荡和石屎剥落。（红圈示）
有大厦的公用地方因日久失修，墙身出现大大小小的裂纹（红箭咀示）和批荡剥落（红圈示）。
马头围道项目范围内的楼宇虽然没有即时的危险，但对於上述楼宇出现的维修需要，业主必须正视并尽快为楼宇进行维修工程，不容再拖，否则，业主将会负上不遵从政府命令的法律后果。根据《建筑物条例》第40条，任何人无合理辩解而不遵从建筑事务监督所发出的法定命令，将会被检控，包括罚款及有可能被监禁。
重建项目需时 业主有责任做好楼宇维修
马头围道项目正进行相关的法定规划程序，包括为期两个月的公布期，供公众查阅项目的土地界线图则和资料，以及就项目向市建局提交书面意见；在公布期结束后，市建局将处理收集到的意见，并连同项目相关资料呈交发展局局长考虑，在获得授权进行后，市建局才可以展开业权收购的工作。
马头围道项目属「发展项目」形式推行的重建项目，一般而言，由於不涉及向城规会提出改划申请，所以由完成整个规划程序，到市建局向业主提出收购业权建议，需时大约一年多；至於以「发展计划」形式推行的重建项目，需要修改有关分区计划大纲图上的土地用途，以及经由城规会处理公众谘询等工作，由宣布展开到获取行政长官会同行政会议批准项目，以及市建局进行收购，一般需要大约2年半的时间。
我相信大家仍记忆犹新，去年本港发生多宗旧楼外墙石屎或批荡剥落的事件，导致有途人受伤和汽车损毁。随著全球暖化所引起的极端天气，如持续暴雨和酷热天气，均有机会加剧建筑物老化的速度。因此，欠缺维修保养的旧楼，外墙结构老化受损而引致石屎从高处堕下的风险，亦相应大增，危害公众安全。
由於距离市建局展开马头围道项目收购工作仍有一段时间，我希望业主趁这段期间，做好大厦维修工作，不应抱著大厦已纳入重建，不做维修就可以「悭钱」、甚至拖延维修工程，这种错误的想法。因为业主做好维修，既遵从政府的法定命令，以免因违法要负上刑责，亦减低楼宇因失修而对公众构成的安全隐忧，对业主来说，是双重的保障。
「发还修葺费用计划」支援业主遵办维修命令
再且，市建局设有「发还修葺费用计划」，支援在重建范围内的大厦业主，遵从政府部门发出的法定命令，包括强制验楼令、渠务修葺令、危险建筑物命令等，鼓励他们继续为楼宇进行所需的维修工程。在这计划下，适用的工程范围包括由屋宇署根据《建筑物条例》（第123章）要求进行的楼宇维修或修葺工程，例如维修大厦外墙、更换大厦公用渠管等；计划亦涵盖强制验楼、验窗计划、更换大厦的消防装置、安装和改善所需的消防设备，以及进行升降机工程等。
以马头围道项目为例，全部15幢楼宇均收到由屋宇署或消防处发出的法定命令或消防安全指示，大厦业主如果已完成与命令相关的维修项目，或正在进行此类工程，可在接受市建局的收购建议后，连同相关的维修工程记录、工程承办商或顾问报价单的收据和付款单等证明，向市建局申请「发还修葺费用计划」的特惠津贴，我们在评估和审批有关的工程开支后，会向合资格的业主发放津贴。
事实上，在过去三年，「发还修葺费用计划」共收到约160宗申请，约六成个案可获发特惠津贴，大部分工程涉及维修大厦外墙和更换渠管，支援在重建范围内的业主遵办政府发出的法定命令。
完成维修工程将可获发复修资助款额
除了为业主提供津贴，鼓励他们在重建项目启动后，继续遵办政府的维修命令外，在重建项目范围内，有12幢楼宇参加了「楼宇更新大行动2.0」 ，部分大厦亦同时参加其他楼宇复修资助计划，包括强制验楼资助计划、公用地方维修资助、楼宇排水系统维修资助计划，以及消防安全改善工程资助计划。
马头围道项目启动后，市建局会向参加楼宇复修资助计划的大厦继续提供适切的协助，以便工程项目能顺利完成并符合所申请资助计划的要求；此后，市建局会向大厦法团或合资格的业主，发放相关计划涵盖的资助款额。
因此，我劝吁业主切勿因楼宇已被纳入重建，而终止正在进行中的维修工程，这不单只令居住环境未能得到改善，更甚是有可能对公众安全构成威胁；而未完成的维修工程，亦将不会得到相关复修计划的资助款额。
在推动楼宇复修工作上，市建局一方面透过提供财政资助和全面技术支援，鼓励和协助业主履行责任，适时保养及维修楼宇；另一方面，从根源减慢楼宇老化，推动「预防胜於治疗」的楼宇复修概念，向业主灌输预防性楼宇维修保养的知识，并提供措施以支援。
「预防性维修」资助计划反应正面
市建局今年4月推出全新的「预防性维修」资助计划，资助大厦法团委聘认可人士编制「楼宇保养手册」，协助大厦业主进行日常保养及维修；制定以10年为周期的维修保养计划和工程开支估算，以及为保养计划拟备合适的供款建议方案。
自计划推出以来，市建局收到不少大厦业主、法团、屋苑物业管理公司查询，亦接获不少邀请，落区向物业管理公司和业主，介绍计划的详情。大厦业主及物业管理业界对「预防性维修」资助计划的评价非常正面，认为能协助业主为日后的楼宇维修工程「储钱」。
市建局至今收到5宗申请，涉及超过4,200多个的住宅单位。这些大厦楼宇涵盖单幢楼宇和大型屋苑、楼龄由30多年的中年楼，以至接近60年楼龄的老年楼。而已递交申请的大厦或屋苑，大部分均有参加楼宇复修资助计划，现正进行楼宇复修工程或已经完成大维修。我乐见这些业主重视履行楼宇维修保养的责任，更突破「见烂补烂」的思维，愿意为保持大厦状况良好，作预防性的维修保养措施，我希望他们能为其他业主，树立良好的榜样。
市建局团队在过去这段日子，投放额外资源并透过多项措施和计划，加深业主对楼宇维修的知识和实务支援，推动他们筹组楼宇维修工作。而业主参与「预防性维修」资助计划，更反映业主对楼宇需要定期维修保养的意识，不断提高，主动为下一个10年、20年的楼宇维修周期好准备，我对此感到十分鼓舞。
展望未来，市建局会继续加强宣传推广的工作，希望吸引更多楼宇法团及业主申请，令「预防性维修」的概念更普及化，只有这「风气」能持续，延长楼宇寿命，市区更新的工作才能持之以恒，持之有效。