疫下渠管播毒成隱患 專家倡「預防性維修」定期驗樓

本港新冠肺炎疫情持續兩年，「污水檢測」、「喉管垂直傳播病毒」等等成為港人學會的新詞。香港測量師學會前會長何鉅業說，疫情同時揭示部分樓宇老化、舊樓樓宇規格不符現代安全標準等隱患。在他眼中，樓宇像人一樣會老化，天台滲水、石屎剝落這些樓宇常見的毛病，若不及早處理，「拖延三、五、七年，小病也變大病」，結果帶來更大的安全隱患，甚至縮短樓宇壽命，令業主困擾。因此他提倡「預防性維修」，鼓勵大廈業主定期為樓宇進行基本檢查，趕在樓宇「大病」之前，「早發現、早治療」。

樓宇渠管問題，可成為播毒的隱患。

今次疫情為樓宇復修帶來不少啟示，是疫情爆發速度可以快如風，但大廈維修流程涉及業主必須按大廈公契和現行法規等程序而行，確保籌組大廈維修流程公平公正，並非即時可以「臨急抱佛腳」開展工程。何鉅業在疫情期間，留意到老化的渠管系統有機會成播疫途徑；大廈的公用地方更因老化有其他隱患，影響住戶安全。

業主重視私人單位  忽視樓宇公用位置

人若有小病，延誤治療會變大病，樓宇亦一樣。何鉅業舉例說，天台防水層破損，出現滲水；外牆石屎剝落，鋼筋外露；窗鉸、窗框銹蝕等均屬常見的舊樓問題。部分樓宇老化情況更會影響防火安全，例如走火樓梯崩裂，或阻礙逃生；防火門門鉸損壞，可能令防火門未能關閉，火警時無法阻止煙霧蔓延。

何鉅業續稱，如天台滲水，業主未有及時處理，又或只想到「油層防水油就可以了」，可能令鋼筋接觸水份銹蝕，長遠致大廈內或外牆混凝土剝落，甚至傷及途人，如不幸有意外發生，更要負上法律責任。他建議，若樓宇開始有「病徵」，就要盡快找專業人士評估，否則「錯過治療時機」，情況可大可小。

然而，何鉅業觀察到市民普遍只關心自己單位內的情況，較忽視公用地方，覺得很少機會途經那裡，加上樓市交投暢旺，一些業主對單位待價而沽，只視單位為投資工具，無動力付出額外的金錢去檢查、維修樓宇的公用位置。他表示，拖延樓宇檢查及復修工程只會令問題愈嚴重，而處理日久失修的工程費，更會比及早處理的工程費用較高昂，建議大廈業主從成本及樓宇安全角度考慮，定時檢查及維修。

舊樓易有設施老化，那麼一幢樓的樓齡多少才算是「老人家」呢？何鉅業認為，一般以鋼筋水泥興建的大廈至50年樓齡已算「老」，若這些大廈沒有法團妥善管理和處理維修，問題就更大。至於20至25年樓齡的樓宇，何鉅業形容屬「壯年」，但個別樓宇可能於興建時應用未純熟技術及設計，如無窗的黑廁，又或施工質素不穩定，亦影響樓宇健康情況，建議「壯年」樓同樣需要定期驗樓。

何鉅業指出，拖延樓宇檢查及復修工程只會令樓宇老化問題愈嚴重。

預防性維修可減大型工程壓力

根據《施政報告》，樓齡達50年或以上的舊樓，過去10年由3,900幢，急增至8,600幢，市區更新的議題更迫在眉睫。市建局早前完成的樓宇復修新策略研究顯示，舊樓業主在實踐樓宇維修和預防性保養工作，普遍存在三大問題，包括缺乏相關知識、資金儲備和欠缺組織工程能力，以致樓宇復修工作存在被動文化。

市建局以重建發展（Redevelopment）的工作為人熟知，但其實同時亦積極推動​​樓宇復修（Rehabilitation），尤其是「預防性維修」的工作，協助政府推行消防安全改善工程資助、優化升降機資助計劃等。何鉅業認為，這些工作有助延長樓宇壽命，「如果本身只有60年（壽命），透過預防性維修，可能可延長至75年。這減輕同一範圍需要做大型工程的壓力。」與之相比，重建需要處理收樓、補償安置等問題，要運用的社會資源、對該大廈業主及周邊住戶的影響更大。

不過，要延長樓宇壽命，最重要仍是業主們配合，何鉅業冀望，業主可以用「預防性維修」的思維，定期為樓宇內的消防裝置、公用地方窗戶、天台等進行基本檢查，及早發現及處理老化問題，做到「早發現、早治療」，住戶亦可安居於健康樓宇。