鄭泳舜: 革新樓宇管理 打好城市健康根基（刊登於《明報》）

第五波疫情中，各區均有同一幢大廈上下層單位住戶先後確診新冠病毒的個案，衛生專家相信這些大廈出現垂直傳播，可能涉及病毒沿破損喉管泄漏至公用地方，再散播至其他單位，這正正說明協助舊樓業主維修渠管，實在刻不容緩。

筆者自2019年開始服務市建局董事會參與市區更新，在第七屆立法會亦擔任民政事務委員會主席。民政事務涵蓋廣泛的地區和民生事務，其中一項最重要工作是鼓勵更多業主成立大廈法團，主動參與大廈管理，與市建局近年推動業主在樓宇復修上「化被動為主動」的策略，是相輔相成。筆者希望藉此文從增加彈性、加強推廣和檢視法規3 個層面，探討如何在疫情下提升大廈管理工作效率，打穩城市安全和健康的根基。

政府在去年財政預算案提出「樓宇排水系統維修資助計劃」，市建局配合政府制定有關執行框架，去年5 月接受首階段申請。至去年12月，市建局已收到逾560份申請，涉及資助近4萬個單位的喉管改善工程。

因應疫情影響推行樓宇復修的工作，市建局行政總監韋志成早前表示，局方自去年10月起推出多項新措施，務求加快審批申請，亦縮短籌備招標至開標程序的流程，例如協助法團以視像會議見證開標，盡量減低疫情對籌組維修工程的影響。

然而即使已加快和優化相關流程，我注意到法團開標後仍需按《建築物管理條例》規定，召開業主會議通過聘用承辦商的議決，因此舉辦會議受阻導致籌組工程出現樽頸的情况，未算徹底解決。

以科技執行大廈管理 應對疫情挑戰

在民政事務總署所訂的現行守則和指引下，法團在舉行業主大會時須滿足多項要求，例如要核實業主身分、確保會議有足夠法定人數參與，法團秘書處亦要處理業主授權委任代表出席會議和投票等事宜。在平衡繼續推進樓宇維修工程的需要下，政府、法團和物管界，可參考政府、立法會及各公營機構以視像方式開會和通過議決的安排，修改大廈管理工作守則內涉及召開業主大會的相關指引，盡量向法團提供在處理業主大會安排上的彈性。

至於核實業主身分、點算人數以至投票議決等細節，我留意到創新及科技局兩年前推出「智方便」服務平台，讓市民可藉此作身分認證和數碼簽署。我建議政府部門、物管界及本地創科機構，可合作開發一套適用於大廈管理事務的數碼系統，包括善用數碼身分認證技術，核實住戶和業主身分，協助業主通過數碼平台就大廈日常管理、議決維修保養和聘請承辦商等事宜保持溝通，並使召開實體業主大會的需要減到最低，亦可促進智慧城市的發展。

今次疫情為樓宇復修帶來一個重要啓示，是疫情爆發速度可以快如風，而樓宇維修保養因涉及整幢樓宇的公用地方，業主必須按大廈公契和現行法規等程序而行，確保籌組工程公平公正。由於相關工程不是一時三刻可完成，為免業主面對樓宇失修時才急急「見爛補爛」，推行預防性保養至為關鍵。

然而市建局在3 年前完成的樓宇復修新策略研究顯示，舊樓業主在實踐樓宇維修和預防性保養工作，普遍存在三大問題，包括缺乏相關知識、資金儲備和欠缺組織工程能力，以致樓宇復修工作存在被動文化。

藉數據分析助推樓宇維修

這種被動文化在社會已根深柢固，亦涉及廣泛業主的責任和利益，要扭轉實在不容易。我認為應按部就班，首先透過加強推廣、提供誘因等非立法手段，鼓勵業主和業界自願做好樓宇維修，逐漸適應預防性保養樓宇的新概念和模式。

我知道市建局因應研究結果，整合了一套樓宇復修推廣策略，針對公眾和持份者兩個層面加強推廣。在公眾宣傳方面，局方會全方位推動不同樓齡的樓宇業主進行保養，改變業主往往待問題出現才處理的這種「臨急抱佛腳」心態。

香港有大量樓宇，要從中找出目標樓宇作重點公眾宣傳及推廣樓宇復修，並不容易。為此，我建議政府、市建局和不同機構善用各自管理的樓宇數據，如民政事務總署的全港大廈法團資料、市建局「市區更新資訊系統」有關樓宇狀况的數據，以至屋宇署的法定修葺命令紀錄等，並讓不同資料庫互連互通，整合成統一的大廈管理數據平台，以便能更快速準確找出需進行復修的目標樓宇群，例如未遵辦修葺令的樓宇，包括「三無大廈」資料，透過不同渠道接觸有關業主，了解其籌組工程的困難和需要，從而針對地提供資助和技術支援，協助復修樓宇。

我們亦可善用科技，例如應用大數據識別未有即時復修需要、但有老化風險的大廈，預測有關樓宇在未來數十年的老化幅度和趨勢，根據樓宇所有公用地方結構（外牆、天台、結構組件）和設備（電力裝置、供水、升降機等）的預計可用年限，重點協助這些樓宇的業主和法團制訂合適的維修保養計劃，以每10年為一個周期，並推算相關財務開支，及早籌備所需資源，以「未雨綢繆」為出發點，推動預防性維修，延長樓宇壽命。政府還可研究提供不同財務誘因，例如稅務優惠，鼓勵法團籌組工程儲備基金及業主定期供款。

在業界推廣上，我了解市建局將因應政府、專業學會、物管界等樓宇維修界別的持份者，作針對性的推廣及諮詢活動，提升業界在樓宇預防性維修工作的知識和技術，特別是新建樓宇方面，從樓宇的設計階段應用新概念，發揮延長樓宇可使用期和提升宜居性的最大成效。

就此，我建議參考近年建造業界的推廣綠色樓宇策略，例如綠色建築議會藉「綠建環評」認證計劃，鼓勵發展商在項目規劃、施工、管理、運作及維修等多個範疇，訂立可持續發展表現準則。我認為市建局、議會和業界可合作研究，將「保養為本」的設計理念納入認證範疇，推動新建樓宇採用更易於維修和耐用的物料，並為新發展項目編製樓宇保養手冊及制訂定期保養計劃，從新樓開始保持樓宇設施良好狀態。

市建局亦可在自行發展住宅項目的設計、建造及草擬大廈公契階段，試行「預防性保養」理念，例如為物業編製保養手冊，以便公契經理人委任合資格人士為樓宇進行預防性保養工作；至於財務規劃安排，亦可在公契規範業主對「特別基金」的供款安排及維修保養要求。我相信由市建局牽頭試行，並透過公契條文來全面推動，必可以為私人市場起示範作用，改變被動文化。

為革新法規作兩手準備

言者諄諄，我期望上述非立法手段的建議，能提升業主、發展商等不同持分者對樓宇復修的關注和執行。若社會仍將樓宇復修問題束之高閣，以致加強宣傳推廣、推動改革大廈公契指引等執行亦未能達到預期效果，政府便應就修訂樓宇保養相關法規作前期準備，包括檢討建築物管理條例，修訂有關要求業主為樓宇制訂周期保養維修計劃、特別基金預算和供款法定安排、成立法團及優化其工作程序和科技管理等條文；及修訂《建築物條例》涉及強制驗樓的要求，作為落實樓宇預防性保養的最後手段。

作者是市建局非執行董事
鄭泳舜