郑泳舜: 革新楼宇管理 打好城市健康根基（刊登於《明报》）
第五波疫情中，各区均有同一幢大厦上下层单位住户先后确诊新冠病毒的个案，卫生专家相信这些大厦出现垂直传播，可能涉及病毒沿破损喉管泄漏至公用地方，再散播至其他单位，这正正说明协助旧楼业主维修渠管，实在刻不容缓。
笔者自2019年开始服务市建局董事会参与市区更新，在第七届立法会亦担任民政事务委员会主席。民政事务涵盖广泛的地区和民生事务，其中一项最重要工作是鼓励更多业主成立大厦法团，主动参与大厦管理，与市建局近年推动业主在楼宇复修上「化被动为主动」的策略，是相辅相成。笔者希望藉此文从增加弹性、加强推广和检视法规3 个层面，探讨如何在疫情下提升大厦管理工作效率，打稳城市安全和健康的根基。
政府在去年财政预算案提出「楼宇排水系统维修资助计划」，市建局配合政府制定有关执行框架，去年5 月接受首阶段申请。至去年12月，市建局已收到逾560份申请，涉及资助近4万个单位的喉管改善工程。
因应疫情影响推行楼宇复修的工作，市建局行政总监韦志成早前表示，局方自去年10月起推出多项新措施，务求加快审批申请，亦缩短筹备招标至开标程序的流程，例如协助法团以视像会议见证开标，尽量减低疫情对筹组维修工程的影响。
然而即使已加快和优化相关流程，我注意到法团开标后仍需按《建筑物管理条例》规定，召开业主会议通过聘用承办商的议决，因此举办会议受阻导致筹组工程出现樽颈的情况，未算彻底解决。
以科技执行大厦管理 应对疫情挑战
在民政事务总署所订的现行守则和指引下，法团在举行业主大会时须满足多项要求，例如要核实业主身分、确保会议有足够法定人数参与，法团秘书处亦要处理业主授权委任代表出席会议和投票等事宜。在平衡继续推进楼宇维修工程的需要下，政府、法团和物管界，可参考政府、立法会及各公营机构以视像方式开会和通过议决的安排，修改大厦管理工作守则内涉及召开业主大会的相关指引，尽量向法团提供在处理业主大会安排上的弹性。
至於核实业主身分、点算人数以至投票议决等细节，我留意到创新及科技局两年前推出「智方便」服务平台，让市民可藉此作身分认证和数码签署。我建议政府部门、物管界及本地创科机构，可合作开发一套适用於大厦管理事务的数码系统，包括善用数码身分认证技术，核实住户和业主身分，协助业主通过数码平台就大厦日常管理、议决维修保养和聘请承办商等事宜保持沟通，并使召开实体业主大会的需要减到最低，亦可促进智慧城市的发展。
今次疫情为楼宇复修带来一个重要啓示，是疫情爆发速度可以快如风，而楼宇维修保养因涉及整幢楼宇的公用地方，业主必须按大厦公契和现行法规等程序而行，确保筹组工程公平公正。由於相关工程不是一时三刻可完成，为免业主面对楼宇失修时才急急「见烂补烂」，推行预防性保养至为关键。
然而市建局在3 年前完成的楼宇复修新策略研究显示，旧楼业主在实践楼宇维修和预防性保养工作，普遍存在三大问题，包括缺乏相关知识、资金储备和欠缺组织工程能力，以致楼宇复修工作存在被动文化。
藉数据分析助推楼宇维修
这种被动文化在社会已根深柢固，亦涉及广泛业主的责任和利益，要扭转实在不容易。我认为应按部就班，首先透过加强推广、提供诱因等非立法手段，鼓励业主和业界自愿做好楼宇维修，逐渐适应预防性保养楼宇的新概念和模式。
我知道市建局因应研究结果，整合了一套楼宇复修推广策略，针对公众和持份者两个层面加强推广。在公众宣传方面，局方会全方位推动不同楼龄的楼宇业主进行保养，改变业主往往待问题出现才处理的这种「临急抱佛脚」心态。
香港有大量楼宇，要从中找出目标楼宇作重点公众宣传及推广楼宇复修，并不容易。为此，我建议政府、市建局和不同机构善用各自管理的楼宇数据，如民政事务总署的全港大厦法团资料、市建局「市区更新资讯系统」有关楼宇状况的数据，以至屋宇署的法定修葺命令纪录等，并让不同资料库互连互通，整合成统一的大厦管理数据平台，以便能更快速准确找出需进行复修的目标楼宇群，例如未遵办修葺令的楼宇，包括「三无大厦」资料，透过不同渠道接触有关业主，了解其筹组工程的困难和需要，从而针对地提供资助和技术支援，协助复修楼宇。
我们亦可善用科技，例如应用大数据识别未有即时复修需要、但有老化风险的大厦，预测有关楼宇在未来数十年的老化幅度和趋势，根据楼宇所有公用地方结构（外墙、天台、结构组件）和设备（电力装置、供水、升降机等）的预计可用年限，重点协助这些楼宇的业主和法团制订合适的维修保养计划，以每10年为一个周期，并推算相关财务开支，及早筹备所需资源，以「未雨绸缪」为出发点，推动预防性维修，延长楼宇寿命。政府还可研究提供不同财务诱因，例如税务优惠，鼓励法团筹组工程储备基金及业主定期供款。
在业界推广上，我了解市建局将因应政府、专业学会、物管界等楼宇维修界别的持份者，作针对性的推广及谘询活动，提升业界在楼宇预防性维修工作的知识和技术，特别是新建楼宇方面，从楼宇的设计阶段应用新概念，发挥延长楼宇可使用期和提升宜居性的最大成效。
就此，我建议参考近年建造业界的推广绿色楼宇策略，例如绿色建筑议会藉「绿建环评」认证计划，鼓励发展商在项目规划、施工、管理、运作及维修等多个范畴，订立可持续发展表现准则。我认为市建局、议会和业界可合作研究，将「保养为本」的设计理念纳入认证范畴，推动新建楼宇采用更易於维修和耐用的物料，并为新发展项目编制楼宇保养手册及制订定期保养计划，从新楼开始保持楼宇设施良好状态。
市建局亦可在自行发展住宅项目的设计、建造及草拟大厦公契阶段，试行「预防性保养」理念，例如为物业编制保养手册，以便公契经理人委任合资格人士为楼宇进行预防性保养工作；至於财务规划安排，亦可在公契规范业主对「特别基金」的供款安排及维修保养要求。我相信由市建局牵头试行，并透过公契条文来全面推动，必可以为私人市场起示范作用，改变被动文化。
为革新法规作两手准备
言者谆谆，我期望上述非立法手段的建议，能提升业主、发展商等不同持分者对楼宇复修的关注和执行。若社会仍将楼宇复修问题束之高阁，以致加强宣传推广、推动改革大厦公契指引等执行亦未能达到预期效果，政府便应就修订楼宇保养相关法规作前期准备，包括检讨建筑物管理条例，修订有关要求业主为楼宇制订周期保养维修计划、特别基金预算和供款法定安排、成立法团及优化其工作程序和科技管理等条文；及修订《建筑物条例》涉及强制验楼的要求，作为落实楼宇预防性保养的最后手段。
作者是市建局非执行董事
郑泳舜
