疫下渠管播毒成隐患 專家倡「预防性维修」定期验楼

本港新冠肺炎疫情持续两年，「污水检测」、「喉管垂直传播病毒」等等成为港人学会的新词。香港测量师学会前会长何巨业说，疫情同时揭示部分楼宇老化、旧楼楼宇规格不符现代安全标准等隐患。在他眼中，楼宇像人一样会老化，天台渗水、石屎剥落这些楼宇常见的毛病，若不及早处理，「拖延三、五、七年，小病也变大病」，结果带来更大的安全隐患，甚至缩短楼宇寿命，令业主困扰。因此他提倡「预防性维修」，鼓励大厦业主定期为楼宇进行基本检查，赶在楼宇「大病」之前，「早发现、早治疗」。

楼宇渠管问题，可成为播毒的隐患。

今次疫情为楼宇复修带来不少启示，是疫情爆发速度可以快如风，但大厦维修流程涉及业主必须按大厦公契和现行法规等程序而行，确保筹组大厦维修流程公平公正，并非即时可以「临急抱佛脚」开展工程。何巨业在疫情期间，留意到老化的渠管系统有机会成播疫途径；大厦的公用地方更因老化有其他隐患，影响住户安全。

业主重视私人单位  忽视楼宇公用位置

人若有小病，延误治疗会变大病，楼宇亦一样。何巨业举例说，天台防水层破损，出现渗水；外墙石屎剥落，钢筋外露；窗铰、窗框锈蚀等均属常见的旧楼问题。部分楼宇老化情况更会影响防火安全，例如走火楼梯崩裂，或阻碍逃生；防火门门铰损坏，可能令防火门未能关闭，火警时无法阻止烟雾蔓延。

何巨业续称，如天台渗水，业主未有及时处理，又或只想到「油层防水油就可以了」，可能令钢筋接触水份锈蚀，长远致大厦内或外墙混凝土剥落，甚至伤及途人，如不幸有意外发生，更要负上法律责任。他建议，若楼宇开始有「病徵」，就要尽快找专业人士评估，否则「错过治疗时机」，情况可大可小。

然而，何巨业观察到市民普遍只关心自己单位内的情况，较忽视公用地方，觉得很少机会途经那里，加上楼市交投畅旺，一些业主对单位待价而沽，只视单位为投资工具，无动力付出额外的金钱去检查、维修楼宇的公用位置。他表示，拖延楼宇检查及复修工程只会令问题愈严重，而处理日久失修的工程费，更会比及早处理的工程费用较高昂，建议大厦业主从成本及楼宇安全角度考虑，定时检查及维修。

旧楼易有设施老化，那么一幢楼的楼龄多少才算是「老人家」呢？何巨业认为，一般以钢筋水泥兴建的大厦至50年楼龄已算「老」，若这些大厦没有法团妥善管理和处理维修，问题就更大。至於20至25年楼龄的楼宇，何巨业形容属「壮年」，但个别楼宇可能於兴建时应用未纯熟技术及设计，如无窗的黑厕，又或施工质素不稳定，亦影响楼宇健康情况，建议「壮年」楼同样需要定期验楼。

何巨业指出，拖延楼宇检查及复修工程只会令楼宇老化问题愈严重。

预防性维修可减大型工程压力

根据《施政报告》，楼龄达50年或以上的旧楼，过去10年由3,900幢，急增至8,600幢，市区更新的议题更迫在眉睫。市建局早前完成的楼宇复修新策略研究显示，旧楼业主在实践楼宇维修和预防性保养工作，普遍存在三大问题，包括缺乏相关知识、资金储备和欠缺组织工程能力，以致楼宇复修工作存在被动文化。

市建局以重建发展（Redevelopment）的工作为人熟知，但其实同时亦积极推动​​楼宇复修（Rehabilitation），尤其是「预防性维修」的工作，协助政府推行消防安全改善工程资助、优化升降机资助计划等。何巨业认为，这些工作有助延长楼宇寿命，「如果本身只有60年（寿命），透过预防性维修，可能可延长至75年。这减轻同一范围需要做大型工程的压力。」与之相比，重建需要处理收楼、补偿安置等问题，要运用的社会资源、对该大厦业主及周边住户的影响更大。

不过，要延长楼宇寿命，最重要仍是业主们配合，何巨业冀望，业主可以用「预防性维修」的思维，定期为楼宇内的消防装置、公用地方窗户、天台等进行基本检查，及早发现及处理老化问题，做到「早发现、早治疗」，住户亦可安居於健康楼宇。