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摯誠.志成(網誌)

制定長遠而全面樓宇復修策略 處理香港老中青樓宇

香港人口急劇老化,根據統計處的人口推算數字,65歲或以上人士佔全港人口的百分比將由2014年的15%,到2046年左右急增至約30%,預計屆時每三名香港人就有一名長者。不約而同,香港的樓宇亦面對類似的老化問題,到2046年,估計大約每兩幢樓宇就有一幢是樓齡逾50年的「老年樓」。樓宇老化是一個影響深遠的社會問題,必須及早正視,並要制定一套具前瞻和針對性的策略去處理,令香港市民可以有個安樂窩。

過去15年,市建局重建了約710幢樓宇,亦透過多項樓宇復修資助計劃協助了約3,700幢舊樓,進行公共地方的全面復修工程,包括外牆結構修葺、公用地方外牆及內牆油漆、更換排水渠管和食水喉管、改善消防裝置及電力裝置、重鋪天台防水層、以及大堂翻新工程等等,總資助額約達13億元。根據市建局於2015年進行的「樓宇狀況推算調查」,全港約有21,000幢樓齡達30年或以上的住宅樓宇,估計到2046年,將會增加至約40,000幢。假設這40,000幢樓齡達30年或以上的樓宇每10年進行一次復修,以維持其樓宇狀況,那麼,由現在直到2046年,平均每年需要有大約3,400幢樓宇進行復修工程,但以市建局現時的資源及現行的資助計劃推算,我們只能每年支援約550幢樓宇進行復修,換個角度,即使我們選擇只集中處理這40,000幢當中樓齡逾50年的29,000幢,逐一協助它們進行一次公共地方的全面復修工程,我們都要花上逾50年的時間,才能完成一個循環。上述數字正正反映出目前市建局的市區更新步伐,長遠是難以追趕樓宇老化的速度。

香港的樓宇主要採用鋼筋混凝土建造,業主只要定期做好樓宇保養,避免滲水侵蝕鋼筋和石屎剝落,樓宇的壽命可以超過百年。相反,如業主忽略處理樓宇保養問題,在日久失修問題愈趨嚴重的情況下,業主長遠未必負擔得起愈趨龐大的維修費用,這便形成「惡性循環」,業主更不願意承擔樓宇維修的責任。假如這些舊樓全都交給市建局去進行重建或復修,恐怕市建局也沒有這樣的資源和時間去解決。

延長樓宇的使用期是解決市區老化的一個有效方法。香港的樓宇大致可分為三類,第一類是樓齡約30年以下的「年青」樓宇;第二類是50年或以上的「老年」樓宇;而第三類是介乎老嫩之間的「中年」樓宇,樓齡由30至49年。 我們需要全面去分析這些樓宇的狀況,從而為每個類別的樓宇制訂一套長遠而針對性的樓宇復修策略和執行方案,目標是要減少樓宇跌入「失修或明顯失修」而需要拆卸重建的類別。

樓宇單位是業主的資產,就如每個人的身體一樣。所謂「預防勝於治療」,對於「年青」樓宇的策略,我們計劃提倡預防性的樓宇復修,提高業主及早定期為樓宇「驗身」的意識,以保持樓宇的良好狀況。我們建議檢視目前有關要求業主進行維修及保養的法例和行政措施是否有效和足夠,例如考慮在批地條款、大廈公契指引、《建築物管理條例》和《建築物條例》等現行的規管框架中,訂明業主需就其樓宇進行定期維修保養的責任和要求;規定業主從管理費中撥出一個合理的百分比,用以滾存大廈的翻新工程備用基金 (Sinking Fund) ,支付未來大型的樓宇維修工程費用。

至於第二類別的「中年」樓宇,由於這類樓宇過往缺乏適當維修保養,樓宇狀況日漸破落,需要一套既符合經濟效益,同時又結合復修和改造重設(Retrofitting)的方案,以延長樓宇的使用期,以及改善樓宇的配置,加強宜居性。現時進行的樓宇公共地方維修工程大多是基於安全因素,復修或更換急需修補的設施,而在長遠的「中年」樓宇復修策略中,市建局建議,在可行情況下,加入「改造重設」,從五個主要工程元素,包括加固樓宇結構、外牆翻新、加添消防裝置、加入節能元素及增設無障礙通道等,將樓宇的整體狀況儘量提升至符合現今的安全和衛生標準,延長樓宇壽命。在可行的空間和情況下,更可加入綠化元素,例如在樓宇附近範圍加設綠化園圃,以提升樓宇的整體居住環境。 

對於被歸納為第三類別的「老年」樓宇,這些樓宇的業主一般對維修保養的意識相對薄弱,也缺乏相關認知及承擔能力。這類年過半百的舊樓,狀況普遍殘舊失修,住戶長年累月受到天台滲水、天花剝落、水管殘破、鋼筋生鏽發脹等問題困擾。我們需要小心衡量重建或復修這類樓宇的不同方案,以達致較佳的成效和裨益。

為了制訂一套長遠而針對性的樓宇復修策略,市建局計劃在未來18個月在全港進行一項研究,收集樓宇狀況資料,以評估樓宇老化的狀況,就樓宇復修及改造重設建議可行方案。同時我們亦會研究現行樓宇維修相關的法例,參考其他國家或地區的經驗,並以問卷方式了解業主及業界在樓宇維修上所遇到的困難,希望為老、中、青樓宇向政府、業界及業主建議一套整體的樓宇維修策略或方案,並為市建局未來制定樓宇復修計劃作依據。另外,我們亦會配合油旺的地區規劃研究,在油旺區進行樓宇狀況研究,有關數據資料將用作制定油旺地區的「市區更新大綱發展概念藍圖」。

市建局亦在去年11月,首次舉行「樓宇維修交流會」,集合40多名專業人土、大廈業主、政府部門和執法機構等代表,討論研究現時進行樓宇維修遇到的問題和可行的解決方法。會上有業主立案法團向我大吐苦水,慨嘆在籌組樓宇維修過程中碰到不少難題,既缺乏相關技術知識,業主之間就維修工程和費用亦往往難以達成共識;在收到屋宇署及消防署發出不同種類的指示及命令時也不懂得如何處理,更要擔心聘請顧問和承辦商時可能出現圍標或涉及的合約糾紛。 

有見及此,市建局為了進一步加強業主對樓宇維修的技術支援,我們正計劃推出一個「樓宇維修平台」,集合與樓宇維修相關的專業人士、承建商和政府部門,提供一個一站式的資料庫,讓業主可隨時隨地在平台上找到所需資料,以便他們更準確地把握樓宇維修工程資訊,當中包括樓宇維修市場的參考價資料、招聘工程顧問及工程承建商的標準合約範本、工程規格資料等。此外,市建局參考了在「樓宇維修交流會」所收集的意見,計劃在「樓宇維修平台」中加入諮詢服務,如招聘工程糾紛調解服務,進一步協助業主處理樓宇復修的相關問題,解決困難。

樓宇復修是解決市區老化的一個有效途徑,但必須有一套長遠而全面的策略方案,以及不同持分者包括專業人土、物業管理從業員、承建商、執法機構、政府部門及大廈業主等的參與和支持。我期望市建局以新思維並擔當「推動者」的角色,提高業主履行對自己物業維修保養的意識和責任,鼓勵他們做好樓宇維修保養,並提供適切的資訊、技術支援和資助,才可以長遠而有效地解決樓宇老化的問題,令樓宇更「健康」、「長壽」。