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行政總監網誌《摯誠.志成》

制定长远而全面楼宇复修策略 处理香港老中青楼宇

香港人口急剧老化,根据统计处的人口推算数字,65岁或以上人士占全港人口的百分比将由2014年的15%,到2046年左右急增至约30%,预计届时每三名香港人就有一名长者。不约而同,香港的楼宇亦面对类似的老化问题,到2046年,估计大约每两幢楼宇就有一幢是楼龄逾50年的「老年楼」。楼宇老化是一个影响深远的社会问题,必须及早正视,并要制定一套具前瞻和针对性的策略去处理,令香港市民可以有个安乐窝。

过去15年,市建局重建了约710幢楼宇,亦透过多项楼宇复修资助计划协助了约3,700幢旧楼,进行公共地方的全面复修工程,包括外墙结构修葺、公用地方外墙及内墙油漆、更换排水渠管和食水喉管、改善消防装置及电力装置、重铺天台防水层、以及大堂翻新工程等等,总资助额约达13亿元。根据市建局于2015年进行的「楼宇状况推算调查」,全港约有21,000幢楼龄达30年或以上的住宅楼宇,估计到2046年,将会增加至约40,000幢。假设这40,000幢楼龄达30年或以上的楼宇每10年进行一次复修,以维持其楼宇状况,那么,由现在直到2046年,平均每年需要有大约3,400幢楼宇进行复修工程,但以市建局现时的资源及现行的资助计划推算,我们只能每年支持约550幢楼宇进行复修,换个角度,即使我们选择只集中处理这40,000幢当中楼龄逾50年的29,000幢,逐一协助它们进行一次公共地方的全面复修工程,我们都要花上逾50年的时间,才能完成一个循环。上述数字正正反映出目前市建局的市区更新步伐,长远是难以追赶楼宇老化的速度。

香港的楼宇主要采用钢筋混凝土建造,业主只要定期做好楼宇保养,避免渗水侵蚀钢筋和石屎剥落,楼宇的寿命可以超过百年。相反,如业主忽略处理楼宇保养问题,在日久失修问题愈趋严重的情况下,业主长远未必负担得起愈趋庞大的维修费用,这便形成「恶性循环」,业主更不愿意承担楼宇维修的责任。假如这些旧楼全都交给市建局去进行重建或复修,恐怕市建局也没有这样的资源和时间去解决。 

延长楼宇的使用期是解决市区老化的一个有效方法。香港的楼宇大致可分为三类,第一类是楼龄约30年以下的「年青」楼宇;第二类是50年或以上的「老年」楼宇;而第三类是介乎老嫩之间的「中年」楼宇,楼龄由30至49年。 我们需要全面去分析这些楼宇的状况,从而为每个类别的楼宇制订一套长远而针对性的楼宇复修策略和执行方案,目标是要减少楼宇跌入「失修或明显失修」而需要拆卸重建的类别。

楼宇单位是业主的资产,就如每个人的身体一样。所谓「预防胜于治疗」,对于「年青」楼宇的策略,我们计划提倡预防性的楼宇复修,提高业主及早定期为楼宇「验身」的意识,以保持楼宇的良好状况。我们建议检视目前有关要求业主进行维修及保养的法例和行政措施是否有效和足够,例如考虑在批地条款、大厦公契指引、《建筑物管理条例》和《建筑物条例》等现行的规管框架中,订明业主需就其楼宇进行定期维修保养的责任和要求;规定业主从管理费中拨出一个合理的百分比,用以滚存大厦的翻新工程备用基金 (Sinking Fund) ,支付未来大型的楼宇维修工程费用。

至于第二类别的「中年」楼宇,由于这类楼宇过往缺乏适当维修保养,楼宇状况日渐破落,需要一套既符合经济效益,同时又结合复修和改造重设(Retrofitting)的方案,以延长楼宇的使用期,以及改善楼宇的配置,加强宜居性。现时进行的楼宇公共地方维修工程大多是基于安全因素,复修或更换急需修补的设施,而在长远的「中年」楼宇复修策略中,市建局建议,在可行情况下,加入「改造重设」,从五个主要工程元素,包括加固楼宇结构、外墙翻新、加添消防装置、加入节能元素及增设无障碍通道等,将楼宇的整体状况尽量提升至符合现今的安全和卫生标准,延长楼宇寿命。在可行的空间和情况下,更可加入绿化元素,例如在楼宇附近范围加设绿化园圃,以提升楼宇的整体居住环境。

对于被归纳为第三类别的「老年」楼宇,这些楼宇的业主一般对维修保养的意识相对薄弱,也缺乏相关认知及承担能力。这类年过半百的旧楼,状况普遍残旧失修,住户长年累月受到天台渗水、天花剥落、水管残破、钢筋生锈发胀等问题困扰。我们需要小心衡量重建或复修这类楼宇的不同方案,以达致较佳的成效和裨益。

为了制订一套长远而针对性的楼宇复修策略,市建局计划在未来18个月在全港进行一项研究,收集楼宇状况资料,以评估楼宇老化的状况,就楼宇复修及改造重设建议可行方案。同时我们亦会研究现行楼宇维修相关的法例,参考其他国家或地区的经验,并以问卷方式了解业主及业界在楼宇维修上所遇到的困难,希望为老、中、青楼宇向政府、业界及业主建议一套整体的楼宇维修策略或方案,并为市建局未来制定楼宇复修计划作依据。另外,我们亦会配合油旺的地区规划研究,在油旺区进行楼宇状况研究,有关数据数据将用作制定油旺地区的「市区更新大纲发展概念蓝图」。

市建局亦在去年11月,首次举行「楼宇维修交流会」,集合40多名专业人土、大厦业主、政府部门和执法机构等代表,讨论研究现时进行楼宇维修遇到的问题和可行的解决方法。会上有业主立案法团向我大吐苦水,慨叹在筹组楼宇维修过程中碰到不少难题,既缺乏相关技术知识,业主之间就维修工程和费用亦往往难以达成共识;在收到屋宇署及消防署发出不同种类的指示及命令时也不懂得如何处理,更要担心聘请顾问和承办商时可能出现围标或涉及的合约纠纷。 

有见及此,市建局为了进一步加强业主对楼宇维修的技术支持,我们正计划推出一个「楼宇维修平台」,集合与楼宇维修相关的专业人士、承建商和政府部门,提供一个一站式的数据库,让业主可随时随地在平台上找到所需数据,以便他们更准确地把握楼宇维修工程信息,当中包括楼宇维修市场的参考价数据、招聘工程顾问及工程承建商的标准合约模板、工程规格数据等。此外,市建局参考了在「楼宇维修交流会」所收集的意见,计划在「楼宇维修平台」中加入咨询服务,如招聘工程纠纷调解服务,进一步协助业主处理楼宇复修的相关问题,解决困难。

楼宇复修是解决市区老化的一个有效途径,但必须有一套长远而全面的策略方案,以及不同持分者包括专业人土、物业管理从业员、承建商、执法机构、政府部门及大厦业主等的参与和支持。我期望市建局以新思维并担当「推动者」的角色,提高业主履行对自己物业维修保养的意识和责任,鼓励他们做好楼宇维修保养,并提供适切的信息、技术支持和资助,才可以长远而有效地解决楼宇老化的问题,令楼宇更「健康」、「长寿」。