试行崭新「联厦联管」模式　助单幢旧楼妥善管理

市建局早前选定九龙城南角道至打鼓岭道一带、无迫切重建需要的建筑群，展开为期三年的「小区复修」先导计划，以提升楼宇公用地方结构安全，及实践楼宇预防性保养计划。然而，区内部分单幢式旧楼并无妥善管理，长远或影响楼宇复修保养。有见及此，市建局伙拍香港房屋经理学会於区内试行崭新的「联厦联管」管理模式，协调单幢旧楼共同聘用一间物业管理公司，以多幢式联合管理摊分固定成本，令大厦业主可以相宜管理费用，获取妥善管理服务，改善住户居住环境。

「联厦联管」单幢旧式楼宇联合管理新模式简介片段（点击观看）

单幢旧楼缺管理影响衞生治安

九龙城南角道至打鼓岭道一带建筑群，部分属於未有法团或未有物业管理公司的单幢式旧楼。有街坊曾反映因忧虑管理费用昂贵，故未有聘用物业管理公司打理大厦，以致衞生状况堪忧之余，出入治安亦成隐患。此等旧楼如长期欠缺管理保养，亦会衍生消防及维修等问题，严重更会影响居民及行人安全，对地区面貌都有负面影响。

本港不乏有学者研究反映，良好的物业管理非常重要，不但可延长楼宇寿命，更有机会为楼宇增值。香港理工大学建筑及房地产系许智文教授曾於研究指出，享有优质物业管理的楼宇，不单可维持保安及衞生等良好状况，亦可减少因年久失修致残旧破损的风险，「如物业状态良好，买家对物业有信心，都愿意付出更多金钱去购买。」

不过，要推动旧区单幢旧楼业主管理大厦亦非易事。一般单幢式旧楼业权伙数少，业主多已年迈或身体状况欠佳、行动不便，未会热衷或无能力管理楼宇；而出租单位的业主亦未会关注日常楼宇结构及设备残破状况，对聘请物业管理公司协助管理大厦的意欲较低。

尽管业主有意聘用物业管理公司，惟碍於业权伙数少，每户每月负担数百元管理费，凑合起来亦只得数千或万余元，未能足够支付聘用全职保安、清洁和其他物业管理人员的薪酬，更遑论大厦公用地方及设施的保养支出，以及分担管理公司的行政成本。同样地，以传统方式管理个别楼宇，亦较难吸引物业管理公司向业权伙数偏少的单幢式旧楼提供服务。

香港理工大学建筑及房地产系许智文教授的研究结果显示，物业管理质素与楼价有正向关系。

试行「联厦联管」崭新管理模式

为了突破单幢式旧楼缺乏妥善管理及保养的困局，市建局伙拍香港房屋经理学会於九龙城「小区复修」先导计划范围内的旧楼群，试行「联厦联管」管理模式；协助当区毗邻、有业主组织但没有物业管理公司管理的单幢式楼宇，合组成一个小区，共同聘请一间管理公司，实行多幢式联合管理。

香港房屋经理学会会长郑玉琴女士认为，业主透过与邻近大厦业主，共同聘用同一间物业管理公司，可令楼宇管理达至规模经济效益，亦较具灵活性，减低业主财务负担。她以聘用保安员或清洁工为例，如由参与「联厦联管」的单幢楼业主集体聘请，定时巡逻或清洁所属的大厦，人力及管理开支就得以分摊，远低於大厦个别聘请保安员或清洁工的支出。

香港房屋经理学会会长郑玉琴指出，「联厦联管」有助业主分摊人力及管理资源，令楼宇管理达至规模经济效益。

与此同时，考虑到不同楼宇对管理服务的需求各异，「联厦联管」模式亦可提供弹性管理安排。当中涵盖必须的管理项目之余，个别楼宇可以按各自需要，以用者自付的概念灵活选配额外管理服务，包括代聘大厦管理人员、代办追收管理费用、清洁衞生服务、远程监控、额外会议处理的支援等。

於小区试行「联厦联管」模式期间，市建局会肩负联系居民或法团、安排分享会、收集意见等工作；至於管理模式、合约内容、筛选物业管理公司等，则由香港房屋经理学会提供专业意见，双方分工合作，藉此推广「联厦联管」管理概念。

市建局及香港房屋经理学会早前举行简介会，向九龙城小区居民阐释「联厦联管」模式，以及如何透过远程管理系统减省管理成本，并即席解答居民疑问。

远程管理系统助管控成本

此外，为进一步减低物业管理成本及提升业主使用体验，市建局积极透过推广科技应用，建议包括安装和配置通讯网络、闭路电视、电子告示板、大闸门锁远程开关和对讲机系统等硬件设备，使屋宇设施可连结至云端平台，方便参与「联厦联管」的管理公司作远程监控，减省管理员长驻大厦的需要，令楼宇管理更具经济效益；为配合不同大厦的不同需求，大厦同样可自行按业主需要，选配所需的延伸服务。

而业主亦可透过此系统以手机与大厦访客联系，观看闭路电视，及远程控制大厦大闸开关，同时可收到管理公司的即时资讯，如停水、停电等安排，藉此了解大厦的管理运作。

市建局将会资助研发相关远程管理系统，以助推行「联厦联管」；随后会於「小区复修」先导计划范围内，选取两幢大厦安装试行系统，藉科技推动「联厦联管」。

试行「联厦联管」为改善旧区环境示范

「联厦联管」属本港崭新的大厦管理模式，现时仍处於探索阶段。市建局及香港房屋经理学会将透过於九龙城小区试行「联厦联管」模式，探讨切合单幢式旧楼的管理方法，长远为其他旧区大厦起示范作用；并让「三无大厦」业主明白，可以用相宜费用聘请管理公司管理大厦，藉以鼓励「三无大厦」业主尽早成立法团，重拾妥善大厦管理及保养，长远提升全港旧式楼宇设施保养水平及管理效率，为旧楼住户缔造一个更宜居、更安全的居住环境。