市建局啟動九龍城「龍城」區重建項目 實踐小區規劃願景　締造宜居易行社區

市區重建局（市建局）今天（2022年5月27日）啟動九龍城「龍城」區衙前圍道 ／賈炳達道發展計劃（KC-017）的法定規劃程序。市建局貫徹「先規劃、後項目」的市區更新模式，開展KC-017計劃，並將毗鄰市建局的市區更新工作，以融合重建、復修、保育和活化的市區更新策略（「融合策略」），達致多項小區規劃的願景。

市建局將地區居民和持份者多年來希望透過舊區更新改善交通、地區設施和居住環境等訴求，深化為多項小區規劃願景，包括：（一）建立該區成為對接啟德發展區的門戶，提升新舊區的連接；（二）改善街道環境和提升街道活力；及（三）保留店舖林立的街道氛圍，強化「小街飲食文化區」的地區形象，以締造宜居易行、具特色和活力的社區。

為實踐這些願景，市建局為「龍城」區開展全面而宏觀的規劃研究，了解到該區自1998年，因應啟德機場搬遷而撤銷了保障啟德機場航道安全而訂立的建築物高度限制後，不少舊樓群已重建成為單幢式住宅樓宇，影響行人和交通網絡的重新規劃；另一方面，大多數單幢式發展項目均沒有設置停車場，加劇區內缺乏公眾停車位的問題，令違例泊車及路面擠塞問題愈趨嚴重，更窒礙改劃車路作行人專用區，令改善街道環境的願景難以實踐。由此可見，過去個別獨立開展的項目未能為社區帶來更大的禆益，反而增加更新此舊區的難度。同時，小區核心範圍缺乏空間作綠化休憩，或易地重置老化的社區設施之用，亦為更新此區帶來挑戰。

在此情況下，市建局以「規劃主導」的市區更新模式，應用「融合策略」，整體檢視該區的土地資源和用途佈局，並作整全的規劃；亦利用新規劃工具，包括轉移地積比，善用土地資源，克服規劃上的挑戰。

KC-017計劃位於賈炳達道及衙前圍道，涵蓋主地盤、北面地盤和東面地盤，計劃總面積約37,060平方米。主地盤和東面地盤內共有約120個街號的樓宇；主地盤亦包括九龍城市政大廈、九龍城獅子會健康院及李基紀念醫局三項社區設施；而北面地盤位於賈炳達道公園範圍。(有關詳情載於附表及相關界線圖)

市建局總監（規劃及設計）區俊豪在新聞簡報會上說：「面對更新『龍城』區的挑戰，如果單用一幢幢舊樓的拆卸重建方式，不可能達到地區一直期望的願景。

KC-017計劃是藉著『融合策略』，除重新規劃項目範圍內的土地用途，配合政府提升及增加社區設施的目標外，項目亦將重整交通及行人網絡，提升小區連接性及暢達性，並提供更多地面空間作步行道及廣場，以及注入綠化的街道環境。與此同時，從規劃階段已考慮保留現有的街道氛圍，在街道兩旁提供更多商舖和街道活動，強化該區『小街飲食文化區』的地方特色，以達致小區規劃的願景。」

重新規劃土地  增加社區設施

KC-017計劃將重新規劃三個地盤的土地用途，其中北面地盤內的賈炳達道公園部份土地，將配合政府易地重置九龍城街市及毗鄰社區設施，改劃作社區設施用途，以「一地多用」的模式，興建一棟新政府綜合大樓。易地重置新政府綜合大樓的計劃初步已得到九龍城區議會的支持，該計劃可讓現時主地盤內的社區設施所提供的公共服務，日後無縫過渡至新大樓，減低相關社區設施因重建而對居民造成的不便。

新政府綜合大樓連同項目內其他地盤，合共最多可提供約47,000平方米樓面面積作政府、機構或社區設施（GIC）用途，是現時社區設施樓面面積的三倍，創造條件增加新的社區設施，惠及更多居民。

同時，因應區議會就活化整個賈炳達道公園的意見，市建局已聯同康樂及文化事務署展開研究工作，藉機一併重整公園佈局、注入新的設計元素和提升設施標準、增設綠化行人走廊便利美東邨居民前往「龍城」區，以及改善與九龍寨城公園的連接性，彰顯寨城公園遺跡歷史文化的重要性。

整合交通及行人網絡  締造易行社區

至於位處「龍城」區核心的主地盤，將在現有政府及社區設施搬遷至新政府綜合大樓後，重新規劃行人道及車路。項目建議適度放寛地盤的高度限制，增加建築設計上的彈性及建築物的間距，從而騰出寬闊的地面空間供行人享用，當中包括建議將地盤內的衙前塱道和南角道改劃成為兩條、每條至少18米闊的綠化行人步道，並設置市集廣場連接新政府綜合大樓；主地盤亦計劃興建一個地下停車場，提供約360個公眾車位，相當於現時小區路邊泊車位總數約兩倍，以紓緩區內積存已久，因泊位不足而導致違例泊車及路面擠塞的問題。此外，亦會研究以行人隧道連接項目外的宋皇臺港鐵站，提供安全舒適的步行環境。

至於鄰近太子道東的東面地盤，將配合毗鄰市建局啟德道／沙浦道發展計劃（KC-015項目）擬建的地下廣場，把其周邊的道路重整及重新規劃，增加更多地面行人空間作門戶廣場，並同時一併活化附近的打鼓嶺道公園。門戶廣場將整合活化後的打鼓嶺道公園、KC-015項目的地下廣場及毗鄰的一列巴士站，擴大該門戶對接啟德發展區的空間感，並為該處的巴士站提供更多乘客上落車空間，改善候車環境。

增加綠化空間  注入小區核心

上述三個地盤將合共提供約10,450平方米的地面綠化空間，是現時綠化空間面積的1.5倍，而原來集中在賈炳達道公園內的綠化空間，將全方位伸延至住宅林立的「龍城」區，成為連接美東邨、九龍寨城公園、賈炳達道公園、新重建項目範圍以至啟德發展區的一體化綠化多元空間。

此外，東面地盤擬建一幢低座商業建築，支援廣場的商業活動，並應用轉移地積比，將其准許的發展樓面轉移至主地盤，釋放土地的發展潛力。

彰顯「小街飲食文化區」地區形象

在加強歷史文化特色方面，市建局考慮到「龍城」區是一個街舖林立、蘊藏豐富餐飲及潮泰文化的小區，有不少具地區特色的店舖和食肆。

主地盤在改劃作綠化行人步道後，其兩旁將提供臨街的商舖，提升街道活力。市建局亦以彰顯地區特色的規劃方向，期望項目內的特色店舖和食肆能夠繼續在原區經營。市建局在完成擬備第二階段的社會評估影響報告時，將整理所收集的資料，再與商戶安排約見，深入了解他們的意願及需要，並參照所收集的資料，釐定合適的過渡經營安排及回遷方案，盡力照顧經營者的需要，並協助他們在重建後回歸社區繼續經營。

同時，項目內的綠化行人步道和廣場，均可為傳統節慶及富地區文化特色的活動，提供場地，促進傳承該區的非物質文化遺產。至於地區保育工作，市建局已就項目內的數幢尚未獲歷史建築評級的唐樓建築物作初步評估，在項目獲規劃批准後會進一步進行技術評估，以保育建築物的建築特色為元素，進一步強化具地區特色及街舖林立的街道氛圍。

融合其他更新策略  創造更大規劃裨益

區俊豪補充說：「除了提升及增加社區設施、締造易行社區和強化地區特色外，市建局亦探討揉合復修及活化這兩項市區更新策略，嘗試為項目範圍外衙前圍道及打鼓嶺道一帶舊樓，與相關業主商議一套針對性的維修方案，改善他們的樓宇狀況，並考慮應用『地方營造』策略、擴闊或綠化行人路的可行性、改善步行環境等措施，讓這一帶的樓宇及環境，與重建項目融合，達致新舊交融，建立小區整體的獨特形象。」

KC-017計劃已按照《市區重建局條例》，在今天出版的政府憲報內的市建局公告中宣布啟動。視乎建築設計，在完成重建後，整個計劃可興建約4,350個新住宅單位，是項目內現存樓宇群單位總數的5.2倍。

市建局根據《市區重建局條例》第25條開展KC-017計劃，因涉及修訂該區的規劃大綱圖，市建局會於2022年5月30日或之前，向城市規劃委員會（城規會）提交KC-017發展計劃草圖，有關資料將由城規會安排的日期起，存放於指定的規劃資料查詢處，供公眾查閱，詳情載於政府憲報的公告內。

市建局總經理（收購及遷置）鍾建強在簡報會上表示，若  KC-017計劃最終獲得行政長官及行政會議的批准，市建局會根據屆時的政策，展開物業收購工作和補償／安置符合資格的租客。

應用「健康碼4.0」進行凍結人口調查

市建局職員今天起在項目範圍內的樓宇進行凍結人口調查，以確定受影響居民的數目和了解樓宇的使用狀況。

市建局估計KC-017計劃涉及影響泰裔及其他少數族裔居民，故此在進行調查期間，會提供適當的支援措施，包括傳譯服務和派發由八種少數族裔語言編印成的資料單張等，協助講解補償方案及安置安排。

鑑於社交距離措施仍在實施中，市建局的調查員進行凍結人口調查時，除配備一貫防疫及消毒物資外，職員亦已接種最少兩針新冠病毒疫苗，並取得有效的「電子針卡」，同時每日均會進行快速抗原（RAT）測試，並在證實為陰性檢測結果後才可參與調查工作。職員進入單位調查前，會把「電子針卡」及RAT的陰性檢測結果儲存在其智能手機的「健康碼4.0」流動應用程式內，向住戶展示。

項目啟動後，市建局將透過網上視頻平台直播公眾簡報會(包括泰裔人士)，講解規劃審批程序、現行的物業收購和補償安排，並解答提問；市建局亦會因應場地租借或供應情況，疫情發展等因素，考慮在適當時候舉辦實體公眾簡報會。

市建局專責個案主任將接觸項目內的家庭和商戶，解釋收購政策及項目的執行安排和時間表，以及最新進展。由市區更新基金聘請的聖雅各福群會市區重建社區服務隊，亦會為這個項目有需要的業主及居民，提供適切的幫助和輔導。社工隊的電話為2760 7301。居民亦可以親臨市建局總辦事處或致電市建局熱線電話2588 2333，查詢項目有關資料，或瀏覽市建局網頁（www.ura.org.hk）。

 

附錄：重建項目的詳情及擬建的發展參數

項目位置	主地盤 :  毗連賈炳達道、龍崗道、衙前圍道及侯王道 北面地盤 :  位於賈炳達道公園範圍內 東面地盤 :  毗連太子道東、打鼓嶺道休憩花園及打鼓嶺道
總地盤面積	約37,060平方米
受影響樓宇	涉及約120個街號 (平均樓齡約58年)
受影響業權*	估計約1,000個業權
受影響住戶*	估計約1,600個
受影響地舖*	約140個
擬建的項目發展內容 **
住宅樓面面積	約202,420平方米
住宅單位	約4,350個中小型單位 (實用面積約400呎)
政府、機構及社區設施	約47,000平方米
地面綠化空間	約10,450 平方米
非住宅樓面面積	約25,300平方米

*視乎凍結人口調查結果

**視乎日後建築設計

 

（完）