推動舊區更新不能集中照顧私人市場商業考慮

我在上一篇網誌，詳細講解市建局決定收回九龍城啟德道／沙浦道發展計劃（沙浦道項目）招標，並研究自行發展以實現項目的規劃裨益。網誌發表後得到不少回響，我從媒體報導當中看到很多意見，包括引述發展商及由大學講師撰文，絕大部份的著眼點均以發展一個重建項目的商業角度出發，反映這些意見不論是對《市區重建局條例》下成立市建局的宗旨及其職能，以及市建局推展項目的考慮、機構管治和營運，未有透徹的理解。

因此，我希望藉此篇網誌就一些較偏頗的意見，作澄清及回應，讓業界及公眾對市建局收回沙浦道項目的招標及研究自行發展，有更深入了解和正確分析。

市場商業考慮早在招標前已仔細研究

我在上一篇網誌已提到，沙浦道項目是減息後首幅截標的土地，在減息初期，借貸利率仍然高企；加上在準備推出招標時，物業市場的新盤庫存量仍然處於高水平，這些因素均有機會影響發展商入標的意欲。

因應上述市場狀況，市建局團隊在招標前已就發展商的商業考慮，作仔細研究，並修訂多項不影響項目規劃原意和裨益目標的招標條款，包括引入分期支付投標金額的安排、取消不適用的售樓管制，期望能提高項目招標的吸引力。

不批出標書符合程序公義

市建局作為法定機構，考慮是否接納入標及批出標書，必須考慮公平原則以及依據既定程序處理。正如我在上一篇網誌已說明，入標沙浦道項目的發展商在招標條款之上，新增了額外條款，而有關條款與市建局的招標條款存在差異，相信發展商加入額外條款的用意亦反映在入標價内。若市建局貿然開啟有關標書的財務建議，並考慮批出標書，那便會對其他潛在入標而未有入標的發展商造成嚴重不公。

因此，對於不符合招標條款的標書，我們在評審標書的過程中，按程序不會審議其財務建議，因而亦不會開啟標價。這處理機制與政府和公營機構行之有效的程序一致，絕對並非如坊間一些評論，指市建局「不看標而直接落閘做法，實在作繭自縛、閉門造車」。

不開標價以免對低迷市道增加負面影響

由於市建局只收到一份標書，再加上入標者額外新增與項目招標條款明顯有差異的條款，按入標時期樓市市況表現仍然疲弱，加上預視九龍城區屬未來新樓供應「重鎮」，以及日後此區新樓的供求情況，不難估計，入標者對項目的作價將顯著低於市場預期的水平，所稱「希望市建局財務收益不受損害」的說法，值得商榷。

在此情況下，若市建局勉強批標，不但違反市建局應審慎理財的原則，若按一貫程序批標後公布標價，對當時已經相當低迷的樓市來說，只會是「雪上加霜」，而釋出的負面訊息，相信會進一步打擊物業的銷情，對提振物業市道沒有半點幫助。

從上述解說可見，考慮到市場氣氛、整體社會利益及維持市建局公信力等方面，市建局收回標書及不審議標價的決定，以當時環境來說，是最為合理、公平及負責任的做法。

開啟入標價作內部分析   作日後部署之用

在評審標書期間，對於不符合招標條款的標書，市建局按程序不會審議其財務建議及不開啟標價。然而，在整個審標批標程序完成並公布結果後，市建局會開啟所有標書的標價，作內部分析用途，了解市場對有關項目的入標取態，作為日後部署推出其他項目招標的參考。

市建局就沙浦道項目的審標批標程序早前已經完成。我們從開標價之後得出的結果，證實當時作出「不批標、不開標」的決定正確。按項目在推出招標期間，報章引述專業測量師對項目估價的推測，有關入標標價遠低於市場估值的下限。我相信，假如當時公布該份標書的標價，對樓市會造成一定的衝擊和連鎖反應。

有見施政報告提出放寬住宅按揭成數至七成，提振用家及投資者置業的信心；近月樓盤銷售亦呈現好轉，香港住宅樓市回暖並有望趨向平穩發展，因此，我選擇在這時候與公眾分享當時市建局就沙浦道項目的考慮、思路和理據；然而，由於是次的標書不符合招標條款，我們仍按機制，不會公布有關標價。

以成立市建局的宗旨和目標推動舊區更新

《市區重建局條例》成立市建局的宗旨之一，是透過重整和重新規劃，並妥善運用舊區土地，改善舊區已建設環境和住屋水平，並應付社會發展不同的需要。

要履行上述職能，市建局在更新舊區時，以「規劃主導、地區為本」的方向策展項目，當中，除重建老舊失修的樓宇、興建成合乎現代標準的居所改善市民居住質素之外，項目亦必然會包括照顧社區需要的元素，尤其針對發展密度高、缺乏社區設施或設施已日久失修及水平已不合時宜的舊區。要盡快改善這個情況，早期推展的重建項目便有肩負提供多一些社區設施的需要，令市區更新更具社區裨益。

因此，如果每一個重建項目都集中照顧市場的商業考慮，甚或將商業考慮凌駕於改善舊區已建設環境和設施之上，那麼，舊區更新只會淪為一個龐大的商業地產發展項目，不能滿足當前社區的各種需要及長遠發展。這並非《市區重建局條例》及《市區重建策略》對推動舊區更新的目標。

市建局並非發展商

推動舊區更新，並不能單靠市建局。自成立以來，市建局推展重建項目的模式，與私人發展商有清晰的分工。市建局因應舊區的狀況、土地的運用，以及社區的發展需要，為項目制定規劃和設計方案，在完成收購業權及平整地盤後，將項目批出予中標的發展商負責建造。

我明白，商業市場對項目規劃方案中的一些附帶設施的接受程度，會隨經濟環境和物業市況的變化而改變，市建局有必要就此作探索，掌握反應。沙浦道項目在今年6月，邀請對項目有興趣的發展商及財團提交合作發展意向書時，市場和業界反映正面，並無負面評論；然而，最終只收到一份標書，招標結果反映市場並不接受項目部分的規劃條款。

考慮到市建局推動市區更新的任務和目標，我們開展項目的決定，不能如私人發展商一樣，只集中考慮商業因素或個別項目的財政表現；相反，項目的更新成效、社區裨益、對房屋供應以至社會的整體影響，均在市建局考慮之列。因此，由市建局承擔自行興建這類不太受市場歡迎的重建項目，實屬責無旁貸。

自行興建已考慮發展成本

雖然市建局收回沙浦道項目的招標，對其現金流有短期的壓力，然而，舊區更新是一項長期工作，我認為只要做好規劃，調整其他重建項目的推展步伐和進程，問題應可處理。

在收回標書後，團隊已著手研究由市建局自行發展項目，當中已考慮需要獨力承擔的發展成本及各方面的風險。事實上，建築費用只佔總成本（即收購開支和建築費）不到4成，而建築開支亦只會分階段支付，對市建局現金流的壓力，屬可控的範圍。

再者，自行發展項目日後出售住宅及營運商場，將會為市建局帶來收益，改善將來現金流的狀況，支持市建局推展其他舊區更新項目。因此，在衡量收回項目招標之後面對的情況，我不認為，在短時間內或在需要大幅改動規劃原意的條件下，重新招標的選項會較由市建局自行發展為佳；而總體成本效益亦以後者為高。況且，視乎物業市場的發展，市建局未來仍然可以選擇在完成部份工程後，將餘下部份再次招標，靈活調整實施方案。這亦總比在只得一份標書及預期入標價偏低的招標結果下，貿然批出標書為上策。

宏觀處理舊區更新   讓參與者成為受益者

香港舊區老化問題相當嚴峻，要靠社會上每一位持份者通力合作，才能解決。香港正面對經濟轉型期，處理舊區更新更工作亦變得更複雜，因此，不同的參與者不應只以自身或單一的角度，衡量個別重建項目的表現和成效，而是要從宏觀角度看待、因時制宜，尋找處理舊區老化的最佳方案，發揮最大的效益，讓所有的參與者最終都能成為受益者。