推动旧区更新不能集中照顾私人市场商业考虑

我在上一篇网志，详细讲解市建局决定收回九龙城启德道／沙浦道发展计划（沙浦道项目）招标，并研究自行发展以实现项目的规划裨益。网志发表后得到不少回响，我从媒体报导当中看到很多意见，包括引述发展商及由大学讲师撰文，绝大部份的著眼点均以发展一个重建项目的商业角度出发，反映这些意见不论是对《市区重建局条例》下成立市建局的宗旨及其职能，以及市建局推展项目的考虑、机构管治和营运，未有透彻的理解。

因此，我希望藉此篇网志就一些较偏颇的意见，作澄清及回应，让业界及公众对市建局收回沙浦道项目的招标及研究自行发展，有更深入了解和正确分析。

市场商业考虑早在招标前已仔细研究

我在上一篇网志已提到，沙浦道项目是减息后首幅截标的土地，在减息初期，借贷利率仍然高企；加上在准备推出招标时，物业市场的新盘库存量仍然处於高水平，这些因素均有机会影响发展商入标的意欲。

因应上述市场状况，市建局团队在招标前已就发展商的商业考虑，作仔细研究，并修订多项不影响项目规划原意和裨益目标的招标条款，包括引入分期支付投标金额的安排、取消不适用的售楼管制，期望能提高项目招标的吸引力。

不批出标书符合程序公义

市建局作为法定机构，考虑是否接纳入标及批出标书，必须考虑公平原则以及依据既定程序处理。正如我在上一篇网志已说明，入标沙浦道项目的发展商在招标条款之上，新增了额外条款，而有关条款与市建局的招标条款存在差异，相信发展商加入额外条款的用意亦反映在入标价内。若市建局贸然开启有关标书的财务建议，并考虑批出标书，那便会对其他潜在入标而未有入标的发展商造成严重不公。

因此，对於不符合招标条款的标书，我们在评审标书的过程中，按程序不会审议其财务建议，因而亦不会开启标价。这处理机制与政府和公营机构行之有效的程序一致，绝对并非如坊间一些评论，指市建局「不看标而直接落闸做法，实在作茧自缚、闭门造车」。

不开标价以免对低迷市道增加负面影响

由於市建局只收到一份标书，再加上入标者额外新增与项目招标条款明显有差异的条款，按入标时期楼市市况表现仍然疲弱，加上预视九龙城区属未来新楼供应「重镇」，以及日后此区新楼的供求情况，不难估计，入标者对项目的作价将显著低於市场预期的水平，所称「希望市建局财务收益不受损害」的说法，值得商榷。

在此情况下，若市建局勉强批标，不但违反市建局应审慎理财的原则，若按一贯程序批标后公布标价，对当时已经相当低迷的楼市来说，只会是「雪上加霜」，而释出的负面讯息，相信会进一步打击物业的销情，对提振物业市道没有半点帮助。

从上述解说可见，考虑到市场气氛、整体社会利益及维持市建局公信力等方面，市建局收回标书及不审议标价的决定，以当时环境来说，是最为合理、公平及负责任的做法。

开启入标价作内部分析   作日后部署之用

在评审标书期间，对於不符合招标条款的标书，市建局按程序不会审议其财务建议及不开启标价。然而，在整个审标批标程序完成并公布结果后，市建局会开启所有标书的标价，作内部分析用途，了解市场对有关项目的入标取态，作为日后部署推出其他项目招标的参考。

市建局就沙浦道项目的审标批标程序早前已经完成。我们从开标价之后得出的结果，证实当时作出「不批标、不开标」的决定正确。按项目在推出招标期间，报章引述专业测量师对项目估价的推测，有关入标标价远低於市场估值的下限。我相信，假如当时公布该份标书的标价，对楼市会造成一定的冲击和连锁反应。

有见施政报告提出放宽住宅按揭成数至七成，提振用家及投资者置业的信心；近月楼盘销售亦呈现好转，香港住宅楼市回暖并有望趋向平稳发展，因此，我选择在这时候与公众分享当时市建局就沙浦道项目的考虑、思路和理据；然而，由於是次的标书不符合招标条款，我们仍按机制，不会公布有关标价。

以成立市建局的宗旨和目标推动旧区更新

《市区重建局条例》成立市建局的宗旨之一，是透过重整和重新规划，并妥善运用旧区土地，改善旧区已建设环境和住屋水平，并应付社会发展不同的需要。

要履行上述职能，市建局在更新旧区时，以「规划主导、地区为本」的方向策展项目，当中，除重建老旧失修的楼宇、兴建成合乎现代标准的居所改善市民居住质素之外，项目亦必然会包括照顾社区需要的元素，尤其针对发展密度高、缺乏社区设施或设施已日久失修及水平已不合时宜的旧区。要尽快改善这个情况，早期推展的重建项目便有肩负提供多一些社区设施的需要，令市区更新更具社区裨益。

因此，如果每一个重建项目都集中照顾市场的商业考虑，甚或将商业考虑凌驾於改善旧区已建设环境和设施之上，那么，旧区更新只会沦为一个庞大的商业地产发展项目，不能满足当前社区的各种需要及长远发展。这并非《市区重建局条例》及《市区重建策略》对推动旧区更新的目标。

市建局并非发展商

推动旧区更新，并不能单靠市建局。自成立以来，市建局推展重建项目的模式，与私人发展商有清晰的分工。市建局因应旧区的状况、土地的运用，以及社区的发展需要，为项目制定规划和设计方案，在完成收购业权及平整地盘后，将项目批出予中标的发展商负责建造。

我明白，商业市场对项目规划方案中的一些附带设施的接受程度，会随经济环境和物业市况的变化而改变，市建局有必要就此作探索，掌握反应。沙浦道项目在今年6月，邀请对项目有兴趣的发展商及财团提交合作发展意向书时，市场和业界反映正面，并无负面评论；然而，最终只收到一份标书，招标结果反映市场并不接受项目部分的规划条款。

考虑到市建局推动市区更新的任务和目标，我们开展项目的决定，不能如私人发展商一样，只集中考虑商业因素或个别项目的财政表现；相反，项目的更新成效、社区裨益、对房屋供应以至社会的整体影响，均在市建局考虑之列。因此，由市建局承担自行兴建这类不太受市场欢迎的重建项目，实属责无旁贷。

自行兴建已考虑发展成本

虽然市建局收回沙浦道项目的招标，对其现金流有短期的压力，然而，旧区更新是一项长期工作，我认为只要做好规划，调整其他重建项目的推展步伐和进程，问题应可处理。

在收回标书后，团队已著手研究由市建局自行发展项目，当中已考虑需要独力承担的发展成本及各方面的风险。事实上，建筑费用只占总成本（即收购开支和建筑费）不到4成，而建筑开支亦只会分阶段支付，对市建局现金流的压力，属可控的范围。

再者，自行发展项目日后出售住宅及营运商场，将会为市建局带来收益，改善将来现金流的状况，支持市建局推展其他旧区更新项目。因此，在衡量收回项目招标之后面对的情况，我不认为，在短时间内或在需要大幅改动规划原意的条件下，重新招标的选项会较由市建局自行发展为佳；而总体成本效益亦以后者为高。况且，视乎物业市场的发展，市建局未来仍然可以选择在完成部份工程后，将余下部份再次招标，灵活调整实施方案。这亦总比在只得一份标书及预期入标价偏低的招标结果下，贸然批出标书为上策。

宏观处理旧区更新   让参与者成为受益者

香港旧区老化问题相当严峻，要靠社会上每一位持份者通力合作，才能解决。香港正面对经济转型期，处理旧区更新更工作亦变得更复杂，因此，不同的参与者不应只以自身或单一的角度，衡量个别重建项目的表现和成效，而是要从宏观角度看待、因时制宜，寻找处理旧区老化的最佳方案，发挥最大的效益，让所有的参与者最终都能成为受益者。