市建局决定收回九龙城启德道／沙浦道发展计划招标 研究自行发展 实现项目规划裨益
市建局在今年8月展开九龙城启德道／沙浦道发展计划（沙浦道项目）的招标程序，邀请曾於6月时提交合作发展意向书的发展商及财团，入标竞投。在9月截标时，接获一份竞投合作发展的标书。由市建局董事会设立的招标遴选小组，经详细审议这份标书的内容后，向董事会建议不接纳有关标书。在刚过去的星期二，董事会亦认同遴选小组的建议，决定收回项目的招标。
我留意到传媒报道，有业界人士认为沙浦道项目地盘形状难於剪裁，加上需兴建多层地下广场、地库停车场和社区幼儿中心，增加发展成本；而疫后复常令本港市民的消费模式改变，据业界最近发表的专题报告，铜锣湾、尖沙咀、旺角和中环四大核心区的街铺空置率达一成，创三年半以来新高。在零售及消费市道不明朗、商铺空置高的情况下，发展商对於投资兴建商业零售楼面的意欲并不高。
回望沙浦道项目在2019年2月开展时，九龙城区准许住宅及总地积比率的上限分别为7.5及9，因而项目亦依照此标准来定可发展的住宅及总楼面面积的上限。这意味著即使发展商因应市场需求情况，希望减少商业楼面的面积（或地积比率），省下的地积比亦不能应用在住宅楼面面积上。沙浦道项目获城规会及行政长官会同行政会议核准时，「油旺研究」就住用及非住用总楼面面积作更灵活互换的建议，仍未落实，因此，项目的相关地积比率及建议楼面面积未能作相应调整；再加上项目毗邻有两幢楼龄分别只有10和18年的「年青楼」而没有纳入项目范围，对发展商而言，在规划上未够灵活和具弹性，而在设计布局方面亦需花更多心思。
此外，沙浦道项目是本港减息后首幅截标的土地，有分析认为，在减息初期，发展商借贷利率仍然高企，这些因素均有机会影响发展商入标的意欲。最终，沙浦道项目截标时，市建局只接获一份标书。而入标发展商在招标条款之上，更新增了部分额外条款，有关条款除与市建局的招标条款存在差异之外，招标遴选小组亦考虑到，若然接受入标发展商的新增条款，则会对并未入标者构成不公；在向入标发展商提出查询并获确认不会撤回该些新增条款后，招标遴选小组於是作出收回标书的建议。我认为，这是市建局作为公营机构，负责任的处理方式。
一直以来，市建局以不同的执行模式推动市区更新工作，改善旧区已建设环境和提升居民生活水平。在开展沙浦道项目时，透过「规划主导」的市区更新模式，重整及重新规划项目的土地用途和道路网络，将九龙城旧区和启德发展区连接，提升新旧两区的连接性和行人畅达性；其后，我们亦承诺为受衙前围道／贾炳达道发展计划（衙前围道项目）影响的潮泰特色食店和「老字号」餐厅，提供调迁方案，并将预留毗邻的沙浦道项目建成后部分商铺，供这些特色食肆继续经营，以保存和加强「龙城」的地区特色。
基於沙浦道项目能带来具效益的规划和社区裨益，在收回项目的招标后，市建局将面对两个选项－重新招标或由市建局自行发展。团队将为这两个选项进行详细研究，并从沙浦道项目与衙前围道项目在规划上的关连性、项目不同阶段的进程、评估重新招标或自行发展项目对市建局的财务承担和风险，以及外在环境，例如一手私人住宅单位供应量及减息周期的利率变化等因素，决定项目的发展模式，我将在以下篇幅作初步分析。
曾就招标条款作多项优化 提升吸引力
市建局曾於2023年10月，就沙浦道项目邀请合作发展意向书，随后经考虑多项因素，决定於今年6月重新展开招标的工作。为了提高项目招标的吸引力，团队优化项目筛选合资格发展商及财团的准则，以及修订多项招标条款，包括引入分期支付投标金额的安排、取消不适用的售楼管制，包括对公司买家及个人买家购买单位数量或所占比例的限制，旨在让发展商有更灵活的付款方式和出售单位时有更大弹性。
沙浦道项目在今年7月截止接受意向书时，市建局共接获30份合作发展意向书，当中不乏本地大型发展商以独资或合组财团的形式递交发展意向，反映相关招标条款的修订和优化，受发展商欢迎。
六成一手住宅供应集中在九龙城
事实上，发展商在作出投标的决定时，会考虑多项因素，包括公司的流动资金储备、利率对利息开支及楼价的影响、建筑成本、新盘库存量及市场需求等。
根据房屋局公布本年第二季（截至6月）私人住宅一手市场供应统计数字显示，计及已落成楼宇但仍未售出、以及建筑中但未作预售的单位数量，合共约有9万6千个。而据市建局相关专业团队的统计，这9万6千个一手住宅单位的分布，九龙区已占大约一半，当中超过六成集中在九龙城区，可见九龙城区属未来新楼供应的「重镇」，发展商对在此区投资新项目而言，会审慎评估日后买家的需求情况。
市建局团队认为，在一手住宅单位供应充裕，以及利率仍处於高位的情况下，即使沙浦道项目在稍后时间再推出市场招标，预计发展商入标的意欲，将不会有显著改变。
沙浦道项目位处九龙城旧区与启德发展区重要节点
沙浦道项目位处九龙城的策略性位置，是连接九龙城旧区与启德发展区的重要节点，能为社区带来莫大的规划和社区裨益。若然项目未能在短时间内重新招标，将无可避免影响「龙城」区的更新进程。
市建局在2019年以「规划主导」的市区更新模式开展沙浦道项目，透过重整及重新规划项目内的土地用途、道路网络和城市肌理，以兴建一个面积约1,000平方米的地下广场，除了设有零售店铺外，地下广场将设有出入口，连接由政府负责兴建的行人隧道至启德发展区未来的地下购物街，将已被太子道东分割的九龙城旧区和启德发展区重新连接，提升两区的连接性及行人畅达性。这条行人隧道预计最快在2029年年中落成启用，方便市民穿梭新旧社区，亦将启德发展区的活力延伸至九龙城旧区，促进新旧融合。
沙浦道项目位处九龙城的策略性位置，是连接九龙城旧区与启德发展区的重要节点。
而沙浦道项目地下广场的地面空间，亦将与毗邻的衙前围道项目东面地盘拟建的门户广场，以及活化后的打鼓岭道公园，结合成一个大型的休憩空间（下图示），与启德发展区对接，成为未来地区聚脚点。为了配合兴建门户广场和地下广场，现时的沙浦道将进行道路改道工程，预计最快在2028年第一季完工，让门户广场能预期在2030年第一季完成。
（规划构想图，最终设计或於详细设计阶段将有所改变）
预留商铺供潮泰和老字号食肆原区经营
沙浦道项目除了是对接启德发展区的重要连接点外，市建局团队亦在项目的商业部分预留商铺，供沙浦道项目和衙前围道项目范围内具潮泰特色的食店及「老字号」食肆，继续在「龙城」区经营，巩固和彰显「龙城」的地区特色。
此外，沙浦道项目重建后，可兴建大约810个新建住宅单位，增加房屋供应；项目内亦会拨出逾500平方米净作业楼面面积，兴建一所社区幼儿中心，为区内有需要的家庭提供服务。而为解决区内车位不足、违泊问题严重以致违泊车辆堵塞交通的情况，沙浦道项目亦将兴建一个能提供约300个公众停车位的地下停车场，一方面可纾缓区内路面挤塞的问题；另一方面，长远而言，在泊车位供求平衡下，可研究腾出路边泊位，作行人路的可行性，进一步改善区内的步行环境。
从以上的解说可见，沙浦道项目的推进若然因收回招标而停滞不前，除了影响九龙城旧区更新及与启德发展区的连接外，亦会拖慢衙前围道项目的进程。市建局团队确实有必要在项目发挥的规划和社区裨益、所涉及的发展成本及风险等不同方面，仔细研究自行发展沙浦道项目的可行性。
因应现金流状况 量入为出
市建局的收入来源相当窄，主要依靠将重建项目推出招标，从中标合作发展商收取前期款项，才有能力应付下一批重建项目的收购和补偿支出。
无论市建局研究日后将沙浦道项目重新推出招标，抑或自行发展，客观事实是项目在今个年度将不会为市建局带来前期款项收入，无可避免影响市建局的现金流。
虽然市建局早前已发行120亿港元的债券，以应付今、明两年会踏入收购阶段已开展项目的收购开支，预计涉及大约300亿元。要达致稳健的财务及现金流状况，市建局团队需审慎考量每个项目推出收购的时间和步伐，量入为出，尤其是涉及大型重建项目的收购，例如土瓜湾明伦街／马头角道及毗邻的土瓜湾道／马头角道项目，以及靠背垄道／浙江街的公务员建屋合作社项目。
至於仍未推出招标的项目，包括山东街／地士道街、土瓜湾道／荣光街和观塘市中心第4及第5发展区，以及在五年业务纲领内仍未开展的项目，市建局亦需因应现金流状况、环球经济及本地楼市等外在因素，作慎重部署及「动态」管理、适时调整项目不同阶段进程的时间。
未来项目需就财务可行性与维持更新步伐作平衡
《市区重建局条例》成立市建局的宗旨之一，在於重整和重新规划旧区土地，改善旧区已建设环境和住屋水平。
尽管收回沙浦道项目的招标，对市建局的财务状况将造成一定的压力，市建局团队仍会继续履行市区更新的职责，在审慎理财的原则下，调整开展重建项目的规划和步伐，持续有序地推动市区更新的工作。
在规划方面，市建局团队一方面会以控制收购规模为方向，倾向开展不涉及大量物业收购的项目，减低收购支出发挥节流作用，同时维持充裕的流动资金；另一方面，亦会尽用土地资源，以「一地多用」概念，将地区内过时的政府设施或未有确定用途的政府土地，纳入项目发展范围，提升土地发展潜力，并创造发展容量，为市建局累积财政资源，才能应付规模较大、收购成本高昂的重建项目。
适时再作融资安排 维持财务自给
连同早前发债120亿港元，市建局现时的现金流，足可应付今、明两年的收购开支。因应重建项目在未来一段时间的招标安排及结果，我们会考虑在适当的时候，再安排发债或银团借贷。然而，市建局必须以应有的谨慎和尽其应尽的努力维持财务穏定性，因此，我认为不能单靠融资来推动市区更新，更加不应以借贷所得的资源来推动预期会涉及严重亏蚀的重建项目。
在环球经济、物业市道、新楼库存、发展商投资重建项目取态等因素形成的氛围下，市建局团队将继续秉持力之所及、量入为出、财务自给的原则，调整措施及策略，有节有度地推动市区更新项目。在这方面，我希望社会大众和旧楼业主亦能理解市建局面对的挑战，并给予支持。