市建局決定收回九龍城啟德道／沙浦道發展計劃招標 研究自行發展 實現項目規劃裨益
市建局在今年8月展開九龍城啟德道／沙浦道發展計劃（沙浦道項目）的招標程序，邀請曾於6月時提交合作發展意向書的發展商及財團，入標競投。在9月截標時，接獲一份競投合作發展的標書。由市建局董事會設立的招標遴選小組，經詳細審議這份標書的內容後，向董事會建議不接納有關標書。在剛過去的星期二，董事會亦認同遴選小組的建議，決定收回項目的招標。
我留意到傳媒報道，有業界人士認為沙浦道項目地盤形狀難於剪裁，加上需興建多層地下廣場、地庫停車場和社區幼兒中心，增加發展成本；而疫後復常令本港市民的消費模式改變，據業界最近發表的專題報告，銅鑼灣、尖沙咀、旺角和中環四大核心區的街舖空置率達一成，創三年半以來新高。在零售及消費市道不明朗、商舖空置高的情況下，發展商對於投資興建商業零售樓面的意欲並不高。
回望沙浦道項目在2019年2月開展時，九龍城區准許住宅及總地積比率的上限分別為7.5及9，因而項目亦依照此標準來定可發展的住宅及總樓面面積的上限。這意味著即使發展商因應市場需求情況，希望減少商業樓面的面積（或地積比率），省下的地積比亦不能應用在住宅樓面面積上。沙浦道項目獲城規會及行政長官會同行政會議核准時，「油旺研究」就住用及非住用總樓面面積作更靈活互換的建議，仍未落實，因此，項目的相關地積比率及建議樓面面積未能作相應調整；再加上項目毗鄰有兩幢樓齡分別只有10和18年的「年青樓」而沒有納入項目範圍，對發展商而言，在規劃上未夠靈活和具彈性，而在設計布局方面亦需花更多心思。
此外，沙浦道項目是本港減息後首幅截標的土地，有分析認為，在減息初期，發展商借貸利率仍然高企，這些因素均有機會影響發展商入標的意欲。最終，沙浦道項目截標時，市建局只接獲一份標書。而入標發展商在招標條款之上，更新增了部分額外條款，有關條款除與市建局的招標條款存在差異之外，招標遴選小組亦考慮到，若然接受入標發展商的新增條款，則會對並未入標者構成不公；在向入標發展商提出查詢並獲確認不會撤回該些新增條款後，招標遴選小組於是作出收回標書的建議。我認為，這是市建局作為公營機構，負責任的處理方式。
一直以來，市建局以不同的執行模式推動市區更新工作，改善舊區已建設環境和提升居民生活水平。在開展沙浦道項目時，透過「規劃主導」的市區更新模式，重整及重新規劃項目的土地用途和道路網絡，將九龍城舊區和啟德發展區連接，提升新舊兩區的連接性和行人暢達性；其後，我們亦承諾為受衙前圍道／賈炳達道發展計劃（衙前圍道項目）影響的潮泰特色食店和「老字號」餐廳，提供調遷方案，並將預留毗鄰的沙浦道項目建成後部分商舖，供這些特色食肆繼續經營，以保存和加強「龍城」的地區特色。
基於沙浦道項目能帶來具效益的規劃和社區裨益，在收回項目的招標後，市建局將面對兩個選項－重新招標或由市建局自行發展。團隊將為這兩個選項進行詳細研究，並從沙浦道項目與衙前圍道項目在規劃上的關連性、項目不同階段的進程、評估重新招標或自行發展項目對市建局的財務承擔和風險，以及外在環境，例如一手私人住宅單位供應量及減息周期的利率變化等因素，決定項目的發展模式，我將在以下篇幅作初步分析。
曾就招標條款作多項優化 提升吸引力
市建局曾於2023年10月，就沙浦道項目邀請合作發展意向書，隨後經考慮多項因素，決定於今年6月重新展開招標的工作。為了提高項目招標的吸引力，團隊優化項目篩選合資格發展商及財團的準則，以及修訂多項招標條款，包括引入分期支付投標金額的安排、取消不適用的售樓管制，包括對公司買家及個人買家購買單位數量或所佔比例的限制，旨在讓發展商有更靈活的付款方式和出售單位時有更大彈性。
沙浦道項目在今年7月截止接受意向書時，市建局共接獲30份合作發展意向書，當中不乏本地大型發展商以獨資或合組財團的形式遞交發展意向，反映相關招標條款的修訂和優化，受發展商歡迎。
六成一手住宅供應集中在九龍城
事實上，發展商在作出投標的決定時，會考慮多項因素，包括公司的流動資金儲備、利率對利息開支及樓價的影響、建築成本、新盤庫存量及市場需求等。
根據房屋局公布本年第二季（截至6月）私人住宅一手市場供應統計數字顯示，計及已落成樓宇但仍未售出、以及建築中但未作預售的單位數量，合共約有9萬6千個。而據市建局相關專業團隊的統計，這9萬6千個一手住宅單位的分布，九龍區已佔大約一半，當中超過六成集中在九龍城區，可見九龍城區屬未來新樓供應的「重鎮」，發展商對在此區投資新項目而言，會審慎評估日後買家的需求情況。
市建局團隊認為，在一手住宅單位供應充裕，以及利率仍處於高位的情況下，即使沙浦道項目在稍後時間再推出市場招標，預計發展商入標的意欲，將不會有顯著改變。
沙浦道項目位處九龍城舊區與啟德發展區重要節點
沙浦道項目位處九龍城的策略性位置，是連接九龍城舊區與啟德發展區的重要節點，能為社區帶來莫大的規劃和社區裨益。若然項目未能在短時間內重新招標，將無可避免影響「龍城」區的更新進程。
市建局在2019年以「規劃主導」的市區更新模式開展沙浦道項目，透過重整及重新規劃項目內的土地用途、道路網絡和城市肌理，以興建一個面積約1,000平方米的地下廣場，除了設有零售店舖外，地下廣場將設有出入口，連接由政府負責興建的行人隧道至啟德發展區未來的地下購物街，將已被太子道東分割的九龍城舊區和啟德發展區重新連接，提升兩區的連接性及行人暢達性。這條行人隧道預計最快在2029年年中落成啟用，方便市民穿梭新舊社區，亦將啟德發展區的活力延伸至九龍城舊區，促進新舊融合。
沙浦道項目位處九龍城的策略性位置，是連接九龍城舊區與啟德發展區的重要節點。
而沙浦道項目地下廣場的地面空間，亦將與毗鄰的衙前圍道項目東面地盤擬建的門戶廣場，以及活化後的打鼓嶺道公園，結合成一個大型的休憩空間（下圖示），與啟德發展區對接，成為未來地區聚腳點。為了配合興建門戶廣場和地下廣場，現時的沙浦道將進行道路改道工程，預計最快在2028年第一季完工，讓門戶廣場能預期在2030年第一季完成。
（規劃構想圖，最終設計或於詳細設計階段將有所改變）
預留商舖供潮泰和老字號食肆原區經營
沙浦道項目除了是對接啟德發展區的重要連接點外，市建局團隊亦在項目的商業部分預留商舖，供沙浦道項目和衙前圍道項目範圍內具潮泰特色的食店及「老字號」食肆，繼續在「龍城」區經營，鞏固和彰顯「龍城」的地區特色。
此外，沙浦道項目重建後，可興建大約810個新建住宅單位，增加房屋供應；項目內亦會撥出逾500平方米淨作業樓面面積，興建一所社區幼兒中心，為區內有需要的家庭提供服務。而為解決區內車位不足、違泊問題嚴重以致違泊車輛堵塞交通的情況，沙浦道項目亦將興建一個能提供約300個公眾停車位的地下停車場，一方面可紓緩區內路面擠塞的問題；另一方面，長遠而言，在泊車位供求平衡下，可研究騰出路邊泊位，作行人路的可行性，進一步改善區內的步行環境。
從以上的解說可見，沙浦道項目的推進若然因收回招標而停滯不前，除了影響九龍城舊區更新及與啟德發展區的連接外，亦會拖慢衙前圍道項目的進程。市建局團隊確實有必要在項目發揮的規劃和社區裨益、所涉及的發展成本及風險等不同方面，仔細研究自行發展沙浦道項目的可行性。
因應現金流狀況 量入為出
市建局的收入來源相當窄，主要依靠將重建項目推出招標，從中標合作發展商收取前期款項，才有能力應付下一批重建項目的收購和補償支出。
無論市建局研究日後將沙浦道項目重新推出招標，抑或自行發展，客觀事實是項目在今個年度將不會為市建局帶來前期款項收入，無可避免影響市建局的現金流。
雖然市建局早前已發行120億港元的債券，以應付今、明兩年會踏入收購階段已開展項目的收購開支，預計涉及大約300億元。要達致穩健的財務及現金流狀況，市建局團隊需審慎考量每個項目推出收購的時間和步伐，量入為出，尤其是涉及大型重建項目的收購，例如土瓜灣明倫街／馬頭角道及毗鄰的土瓜灣道／馬頭角道項目，以及靠背壟道／浙江街的公務員建屋合作社項目。
至於仍未推出招標的項目，包括山東街／地士道街、土瓜灣道／榮光街和觀塘市中心第4及第5發展區，以及在五年業務綱領內仍未開展的項目，市建局亦需因應現金流狀況、環球經濟及本地樓市等外在因素，作慎重部署及「動態」管理、適時調整項目不同階段進程的時間。
未來項目需就財務可行性與維持更新步伐作平衡
《市區重建局條例》成立市建局的宗旨之一，在於重整和重新規劃舊區土地，改善舊區已建設環境和住屋水平。
儘管收回沙浦道項目的招標，對市建局的財務狀況將造成一定的壓力，市建局團隊仍會繼續履行市區更新的職責，在審慎理財的原則下，調整開展重建項目的規劃和步伐，持續有序地推動市區更新的工作。
在規劃方面，市建局團隊一方面會以控制收購規模為方向，傾向開展不涉及大量物業收購的項目，減低收購支出發揮節流作用，同時維持充裕的流動資金；另一方面，亦會盡用土地資源，以「一地多用」概念，將地區內過時的政府設施或未有確定用途的政府土地，納入項目發展範圍，提升土地發展潛力，並創造發展容量，為市建局累積財政資源，才能應付規模較大、收購成本高昂的重建項目。
適時再作融資安排 維持財務自給
連同早前發債120億港元，市建局現時的現金流，足可應付今、明兩年的收購開支。因應重建項目在未來一段時間的招標安排及結果，我們會考慮在適當的時候，再安排發債或銀團借貸。然而，市建局必須以應有的謹慎和盡其應盡的努力維持財務穏定性，因此，我認為不能單靠融資來推動市區更新，更加不應以借貸所得的資源來推動預期會涉及嚴重虧蝕的重建項目。
在環球經濟、物業市道、新樓庫存、發展商投資重建項目取態等因素形成的氛圍下，市建局團隊將繼續秉持力之所及、量入為出、財務自給的原則，調整措施及策略，有節有度地推動市區更新項目。在這方面，我希望社會大眾和舊樓業主亦能理解市建局面對的挑戰，並給予支持。