觀塘市中心2.0項目最後一期發展最快年底招標 循三方面增加發展商入標意欲
我在早前的網誌提及，觀塘市中心重建項目位處區內策略性位置，交通便利，貫通觀塘南、北的商貿及住宅區域，發揮匯聚人流和推動本港經濟的關鍵作用。市建局團隊早前在項目最後一期的發展引入「浮動規劃參數」，去年更建議以「垂直城市」的發展概念，透過「混合發展」模式，發揮更大的規劃裨益，構建觀塘市中心2.0以配合香港第二個核心商業區未來的發展需要，為核心商業區帶來更多機遇。
為推展此願景，市建局團隊已將項目最後一期發展的土地，由商業用途改劃為加入住宅元素的混合發展模式，令項目集住宅、商業、酒店、辦公室、社區設施和休閒娛樂等多元用途於一身，有關改變規劃用途的修訂已在今年4月獲城市規劃委員會同意並呈交行政長官會同行政會議審批。在獲得批准和地政總署批出項目的地契後，我們將審視物業市場的發展並配合政府賣地計劃，預計最快今年年底重新招標，以盡早實現創建觀塘市中心2.0的目標。
考慮到觀塘市中心2.0項目最後一期的發展規模龐大，加上本港經濟和物業市場仍處於復甦階段，在當前市況下，發展商投地策略仍偏向審慎。為了進一步提升項目的吸引力和競爭力，市建局團隊在籌備觀塘市中心2.0項目最後一期重新招標的這段期間，進行多項工作，包括（一）委聘顧問公司與本地、內地和海外的發展商及投資者接觸，收集他們對項目的意見；（二）為項目提前進行各項更深入的技術研究和若干前期工程，以及（三）研究優化項目的招標條款。我們期望這一系列的工作，能提升項目本身的吸引力，以及應對市場變化和財務風險的能力。
收集發展商和投資者對項目意見
觀塘市中心2.0項目最後一期發展區，是市建局首個採用「浮動規劃參數」和試行「垂直城市」混合發展模式的項目，對發展商而言，屬於較新穎的概念。
為了讓發展商能深入了解相關的規劃概念和應用，市建局團隊在今年3月，委聘了一間熟悉本港和海外物業市場的顧問公司，與本地、內地和海外有興趣的發展商及投資者會面，向他們詳細講解項目的規劃設計、垂直城市概念和發展參數的靈活性。
第一階段會面在今年4月底至5月初進行，顧問公司因應發展商過往在物業市場的發展經驗、公司市值、持有物業的數量，以及與其他發展商和投資者合作的經驗等，初步約見14間本港發展商的管理層，市建局團隊亦有參與大部分會議，與發展商深入討論並收集他們對項目在混合發展模式、市場情況、財務能力和招標安排等不同方面的意見。
港發展商認同項目具彈性 增加發展潛力
出席的本地發展商普遍認為會面讓他們了解觀塘市中心2.0項目的發展願景，以及垂直城市的概念、「混合用途」的規劃方案及對「浮動規劃參數」的理解和應用等，讓他們有更多時間研究項目的可行性。
發展商尤其欣賞市建局在項目引入「浮動規劃參數」，在總樓面面積保持不變的前提下，發展商可因應市場變化，在准許的發展參數範圍內，靈活調撥住宅、辦公、酒店和其他商業用途的樓面面積，提升項目的發展彈性。
因應相關的「浮動規劃參數」早前已獲城規會批准，因此，在指定的範圍下，發展商不需要為不同商業用途樓面面積的改動而重新提交規劃申請，此項彈性甚至在項目落成後的一段時間仍然適用，即發展商日後可因應最新的市場環境，在准許的範圍內就樓面面積再作改動，亦毋需再提交規劃申請。這對發展商來說，節省時間和減低不確定因素，增加投標意欲。至於「垂直城市」混合發展模式的概念，有發展商認同能創造容量和空間；而在項目內加入住宅元素，可提升項目的發展潛力和財務可行性。
此外，有發展商認為項目毗鄰港鐵觀塘站和裕民坊公共交通交匯處，位置四通八達，項目亦連接南面的工商貿區和北面住宅區，每日有接近100萬往返觀塘上班、上學以至轉車至不同目的地的人口，這個有利的位置能為項目的商業和零售設施，帶動人流和生意，促進地區經濟，並與核心商業區產生關鍵性的協同效應。
在財務和招標安排方面，有意見認為項目發展年期較長，在目前的高息環境下，融資困難大增，借款後需要支付高昂的利息支出。若然以一筆過繳付前期款項，將造成較大的財政負擔。他們認為如市建局能夠提供靈活的付款安排，將可減輕發展商在這方面的壓力。另外，不少發展商認為，這個項目規模龐大，能夠及早合組財團或引入內地或海外投資者，相信有助他們推動項目的發展。
在未來一個月，顧問公司將展開第二階段的會面，接觸另一批本地發展商；同時，亦會透過顧問公司的海外辦事處聯繫當地的發展商或投資者，向他們介紹項目的詳情，以及收集他們對項目的意見。當顧問公司完成本地和海外的諮詢工作後，會彙集意見並向市建局提交詳細報告和建議。
提前就技術研究及前期工程制定方案
為了加快推展項目的進度，市建局團隊在籌備觀塘市中心2.0項目最後一期發展的招標期間，已進行了各項技術研究和前期工程，當中包括拆卸發展區內的樓宇和完成平整土地的工作。
此外，由於這個發展區涉及道路改道、興建接駁觀塘港鐵站的架空平台、兩條分別接駁駿業里和APM商場的行人天橋，以及地下管道等公共設施的搬遷和重置，市建局團隊已提前制定相關的工程方案和施工圖則。
就以項目涉及搬遷和重置多條地下管道，包括高壓電纜、光纖電纜、輸水及排水管道等公共設施來說，市建局團隊早於2022年已與相關政府部門，包括路政署、水務署、渠務署和運輸署商討搬遷要求及制定地下管道遷移工程方案。有關方案已獲政府批准，大幅度減省中標發展商推展項目的時間和人力資源。
優化招標條款 提升發展商投標意欲
因應發展商對觀塘市中心2.0項目最後一期發展的財務承擔及付款安排的意見，我們正研究優化有關的招標條款，當中包括考慮提供靈活的付款方案，容許中標發展商或財團分期支付項目的前期款項，以及研究其他分紅機制的可行性，這除了能為發展商提供更多彈性之外，亦可以讓市場不同規模的發展商參與，令項目更具競爭力。
我希望透過上述的解說，讓公眾和社會明白市建局團隊在推展觀塘市中心2.0項目最後一期發展過程中所付出的努力，以應對外在環境及項目複雜性的不同挑戰，並循各方面提升項目的吸引力；同時間，亦確保市場有充裕的時間和資訊，籌劃構建香港首個「垂直城市」的發展，促進香港成為一個高層建築城市的典範，提供探索「垂直城市」的可持續發展路向。
項目能順利招標，不單只能讓市建局從中標合作發展商收取前期款項，為持續推動市區更新補充現金流；更重要的，是標誌著這個由規劃、收購、施工到落成，差不多歷時20年的觀塘市中心重建項目，能圓滿總結一個重要的里程，達致一眾觀塘街坊、地區人士、區議員、以至不同持分者多年來均殷切盼望項目能盡早完成、為民所用，締造一個集多元功能、繁榮而具活力的觀塘市中心2.0的目標。
觀塘市中心2.0將與對岸的港島東中心組成維港東岸的門廊，並與西岸由國際金融中心和環球貿易廣場組成的西面門廊，互相輝映。（此電腦模擬圖並非按照比例繪畫，僅供參考之用）
未來的觀塘市中心2.0位處香港第二個核心商業區的策略性位置，項目擬建的地標式建築（上圖示）將與對岸的港島東中心組成香港東面的門廊，並與中環國際金融中心及西九龍環球貿易廣場組成的西面門廊互相輝映，成為維港兩岸具標誌性的支柱，鞏固香港作為國際金融中心的地位，支持香港的經濟增長和加強香港在全球的競爭力。