观塘市中心2.0项目最后一期发展最快年底招标 循三方面增加发展商入标意欲
我在早前的网志提及，观塘市中心重建项目位处区内策略性位置，交通便利，贯通观塘南、北的商贸及住宅区域，发挥汇聚人流和推动本港经济的关键作用。市建局团队早前在项目最后一期的发展引入「浮动规划参数」，去年更建议以「垂直城市」的发展概念，透过「混合发展」模式，发挥更大的规划裨益，构建观塘市中心2.0以配合香港第二个核心商业区未来的发展需要，为核心商业区带来更多机遇。
为推展此愿景，市建局团队已将项目最后一期发展的土地，由商业用途改划为加入住宅元素的混合发展模式，令项目集住宅、商业、酒店、办公室、社区设施和休闲娱乐等多元用途於一身，有关改变规划用途的修订已在今年4月获城市规划委员会同意并呈交行政长官会同行政会议审批。在获得批准和地政总署批出项目的地契后，我们将审视物业市场的发展并配合政府卖地计划，预计最快今年年底重新招标，以尽早实现创建观塘市中心2.0的目标。
考虑到观塘市中心2.0项目最后一期的发展规模庞大，加上本港经济和物业市场仍处於复苏阶段，在当前市况下，发展商投地策略仍偏向审慎。为了进一步提升项目的吸引力和竞争力，市建局团队在筹备观塘市中心2.0项目最后一期重新招标的这段期间，进行多项工作，包括（一）委聘顾问公司与本地、内地和海外的发展商及投资者接触，收集他们对项目的意见；（二）为项目提前进行各项更深入的技术研究和若干前期工程，以及（三）研究优化项目的招标条款。我们期望这一系列的工作，能提升项目本身的吸引力，以及应对市场变化和财务风险的能力。
收集发展商和投资者对项目意见
观塘市中心2.0项目最后一期发展区，是市建局首个采用「浮动规划参数」和试行「垂直城市」混合发展模式的项目，对发展商而言，属於较新颖的概念。
为了让发展商能深入了解相关的规划概念和应用，市建局团队在今年3月，委聘了一间熟悉本港和海外物业市场的顾问公司，与本地、内地和海外有兴趣的发展商及投资者会面，向他们详细讲解项目的规划设计、垂直城市概念和发展参数的灵活性。
第一阶段会面在今年4月底至5月初进行，顾问公司因应发展商过往在物业市场的发展经验、公司市值、持有物业的数量，以及与其他发展商和投资者合作的经验等，初步约见14间本港发展商的管理层，市建局团队亦有参与大部分会议，与发展商深入讨论并收集他们对项目在混合发展模式、市场情况、财务能力和招标安排等不同方面的意见。
港发展商认同项目具弹性 增加发展潜力
出席的本地发展商普遍认为会面让他们了解观塘市中心2.0项目的发展愿景，以及垂直城市的概念、「混合用途」的规划方案及对「浮动规划参数」的理解和应用等，让他们有更多时间研究项目的可行性。
发展商尤其欣赏市建局在项目引入「浮动规划参数」，在总楼面面积保持不变的前提下，发展商可因应市场变化，在准许的发展参数范围内，灵活调拨住宅、办公、酒店和其他商业用途的楼面面积，提升项目的发展弹性。
因应相关的「浮动规划参数」早前已获城规会批准，因此，在指定的范围下，发展商不需要为不同商业用途楼面面积的改动而重新提交规划申请，此项弹性甚至在项目落成后的一段时间仍然适用，即发展商日后可因应最新的市场环境，在准许的范围内就楼面面积再作改动，亦毋需再提交规划申请。这对发展商来说，节省时间和减低不确定因素，增加投标意欲。至於「垂直城市」混合发展模式的概念，有发展商认同能创造容量和空间；而在项目内加入住宅元素，可提升项目的发展潜力和财务可行性。
此外，有发展商认为项目毗邻港铁观塘站和裕民坊公共交通交汇处，位置四通八达，项目亦连接南面的工商贸区和北面住宅区，每日有接近100万往返观塘上班、上学以至转车至不同目的地的人口，这个有利的位置能为项目的商业和零售设施，带动人流和生意，促进地区经济，并与核心商业区产生关键性的协同效应。
在财务和招标安排方面，有意见认为项目发展年期较长，在目前的高息环境下，融资困难大增，借款后需要支付高昂的利息支出。若然以一笔过缴付前期款项，将造成较大的财政负担。他们认为如市建局能够提供灵活的付款安排，将可减轻发展商在这方面的压力。另外，不少发展商认为，这个项目规模庞大，能够及早合组财团或引入内地或海外投资者，相信有助他们推动项目的发展。
在未来一个月，顾问公司将展开第二阶段的会面，接触另一批本地发展商；同时，亦会透过顾问公司的海外办事处联系当地的发展商或投资者，向他们介绍项目的详情，以及收集他们对项目的意见。当顾问公司完成本地和海外的谘询工作后，会汇集意见并向市建局提交详细报告和建议。
提前就技术研究及前期工程制定方案
为了加快推展项目的进度，市建局团队在筹备观塘市中心2.0项目最后一期发展的招标期间，已进行了各项技术研究和前期工程，当中包括拆卸发展区内的楼宇和完成平整土地的工作。
此外，由於这个发展区涉及道路改道、兴建接驳观塘港铁站的架空平台、两条分别接驳骏业里和APM商场的行人天桥，以及地下管道等公共设施的搬迁和重置，市建局团队已提前制定相关的工程方案和施工图则。
就以项目涉及搬迁和重置多条地下管道，包括高压电缆、光纤电缆、输水及排水管道等公共设施来说，市建局团队早於2022年已与相关政府部门，包括路政署、水务署、渠务署和运输署商讨搬迁要求及制定地下管道迁移工程方案。有关方案已获政府批准，大幅度减省中标发展商推展项目的时间和人力资源。
优化招标条款 提升发展商投标意欲
因应发展商对观塘市中心2.0项目最后一期发展的财务承担及付款安排的意见，我们正研究优化有关的招标条款，当中包括考虑提供灵活的付款方案，容许中标发展商或财团分期支付项目的前期款项，以及研究其他分红机制的可行性，这除了能为发展商提供更多弹性之外，亦可以让市场不同规模的发展商参与，令项目更具竞争力。
我希望透过上述的解说，让公众和社会明白市建局团队在推展观塘市中心2.0项目最后一期发展过程中所付出的努力，以应对外在环境及项目复杂性的不同挑战，并循各方面提升项目的吸引力；同时间，亦确保市场有充裕的时间和资讯，筹划构建香港首个「垂直城市」的发展，促进香港成为一个高层建筑城市的典范，提供探索「垂直城市」的可持续发展路向。
项目能顺利招标，不单只能让市建局从中标合作发展商收取前期款项，为持续推动市区更新补充现金流；更重要的，是标志著这个由规划、收购、施工到落成，差不多历时20年的观塘市中心重建项目，能圆满总结一个重要的里程，达致一众观塘街坊、地区人士、区议员、以至不同持分者多年来均殷切盼望项目能尽早完成、为民所用，缔造一个集多元功能、繁荣而具活力的观塘市中心2.0的目标。
观塘市中心2.0将与对岸的港岛东中心组成维港东岸的门廊，并与西岸由国际金融中心和环球贸易广场组成的西面门廊，互相辉映。（此电脑模拟图并非按照比例绘画，仅供参考之用）
未来的观塘市中心2.0位处香港第二个核心商业区的策略性位置，项目拟建的地标式建筑（上图示）将与对岸的港岛东中心组成香港东面的门廊，并与中环国际金融中心及西九龙环球贸易广场组成的西面门廊互相辉映，成为维港两岸具标志性的支柱，巩固香港作为国际金融中心的地位，支持香港的经济增长和加强香港在全球的竞争力。