逾半特色商店營運者有意回遷 延續「龍城」區地區特色
早前我透過三篇網誌，闡述市建局在推展九龍城衙前圍道／賈炳達道發展計劃（衙前圍道項目）過程中，應用「融合策略」的市區更新模式，除重建殘破失修的樓宇、透過「小區復修」先導計劃協助項目範圍以外的樓宇保持良好狀況之外，亦結合活化及地區營造的工作，美化大廈外牆及部分街道和後巷，一併提升項目周邊的環境，整體改善已建設環境，令市區更新的工作，不再局限於一幢大廈、一條街道，而是延展至一個片區的更新，呈現新舊融合後充滿活力的地區面貌。
而要達致「充滿活力的地區面貌」這願景，保存和傳承「龍城」區內「小街小舖」和「成行成市」的獨特氛圍和地區特色，更是關鍵之一。因此，市建局團隊早在規劃衙前圍道項目時，已將項目內特色商店的營運者能在重建期間，以至項目完成後留在原區經營，定為工作目標。為此，團隊在不同階段，進行大量地區諮詢工作，廣納經營者及其他持分者的意見，以制定切合他們需要的回遷方案或過渡經營安排。
隨著衙前圍道項目的收購工作在4月底展開，市建局團隊亦一併推出特色商戶回遷方案或過渡經營安排的建議。在上月中，團隊更舉辦合共15場簡介會，分別向項目範圍內三個組別的特色店舖營運者，包括「街市食品店舖」、「潮泰食品及餐飲店舖」，以及為泰潮社群提供服務的地區組織或機構，以小組或個別形式，詳細講解市建局在保留地區特色的設計方案，以及過渡經營安排或回遷方案的細節，供他們考慮。
據團隊完成簡介會後向我匯報，表示出席的店舖經營者對過渡經營安排或回遷方案的反應正面。其中，超過一半的「街市食品店舖」和「潮泰食品及餐飲店舖」營運者，在聽完介紹之後，初步表示有意回遷「龍城」區繼續經營。這個初步意向對我和團隊來說，都十分鼓舞。
廣聽意見 制定切合營運者回遷或過渡經營方案
衙前圍道項目規模龐大，範圍涵蓋三個地盤，總面積約37,000平方米。項目內包括私人住宅及商舖的業權數目，超過1,000個。而在約200個的商舖營運者中，與潮泰飲食文化或九龍城街市業務相關的，佔超過40個。
在項目開展後，市建局特別成立跨部門專隊，在過去兩年，多次落區與項目內的特色商戶經營者訪談，深入了解他們對項目的意見、商戶的經營情況、日後經營的意願及需要；同時，我們亦舉辦各式各樣的社區參與活動，包括街頭問卷調查、工作坊和小組討論等，以便掌握市民到訪九龍城的目的、於區內逗留時間及消費習慣，以及對更新項目為當區環境帶來改善的意見等，作為制訂過渡經營安排和回遷方案，以及項目的規劃和社區裨益的參考。
在項目開展後，團隊除了落區與衙前圍道項目內的特色商店營運者訪談，亦舉辦工作坊了解他們需要。
過渡經營安排選址配合營運者需要
在進行地區諮詢工作期間，我們留意到「街市食品店舖」的營運者，關注商舖過渡經營安排的選址、面積大小、周邊配套和租金水平等。售賣鮮貨、乾貨和食材等店舖的經營者，大多表示希望能像現時一樣，在過渡經營期間能集中在九龍城街市周邊一帶經營，繼續方便在街市買餸的市民到他們的店舖選購食材；以及能夠提供方便商戶上落貨的設施和位置。
因應所收集到的意見，市建局團隊在制定「街市食品店舖」營運者的過渡經營安排時，從兩方面作出配合，包括：
（一）過渡經營方案選址毗鄰九龍城街市
在衙前圍道項目範圍內營商的「街市食品店舖」，大多集中在九龍城街市對面的地舖經營，兩者的營運在這區形成了獨特的商業生態圈，而這些店舖的客源大多為街市「買餸」的街坊。
市建局團隊在項目範圍內物色合適的位置，並預留面向衙前塱道和南角道部分臨街地舖，供「街市食品店舖」營運者在過渡期間經營，配合營運者希望集中在街市附近一帶繼續經營的意願，並方便市民「幫襯」。而這個選址面向衙前塱道的地舖，與現時九龍城街市只是一街之隔，即使街市最快在2031年遷往在賈炳達道公園新建的政府聯用大樓後，過渡經營選址的店舖，亦同樣毗鄰新街市。
「街市食品店舖」營運者，在項目重建期間，可遷往毗鄰九龍城街市的臨街地舖（圖綠色虛線）營商。（圖中過渡經營安排的範圍將視乎商戶的實際需要而作調整）
（二）增設臨時停車場 方便商戶上落貨
現時「街市食品店舖」營運者上落貨，主要佔用街市或街道兩旁的公眾泊位。市建局團隊考慮到營運者上落貨的實際需要，將與相關政府部門探討在過渡經營方案選址向南角道的一面，增設臨時停車場和上落貨區的方案，以照顧營運者上落貨，以及驅車前往「龍城」區購買食材的市民，對泊位的需要。
首次提供額外支援 鼓勵街市食品店舖原區繼續經營
而在物色過渡經營安排選址的過程中，市建局團隊考慮到部分「街市食品店舖」營運者，可能基於其他原因而不選擇在過渡經營方案的選址繼續經營。為鼓勵這類特色店舖盡量考慮留在原區經營，保存地區特色，我們更首次研究，若營運者選擇遷至面向侯王道、賈炳達道或九龍城廣場內的店舖，市建局會為他們提供額外的支援。
除過渡經營安排選址之外，市建局鼓勵「街市食品店舖」在侯王道、賈炳達道或九龍城廣場另覓商舖（圖藍色虛線）作過渡經營，並提供額外支援。
預留新發展項目商舖供特色商戶回遷
至於在回遷安排方面，衙前圍道項目落成後，我們已預留新發展項目內的部分商舖供「街市食品店舖」的營運者優先租用，並提供特惠租金，為期五年。回遷的位置與日後新街市只是一街之隔，亦毗鄰主要售賣生果、食材的侯王道，相信能延續「龍城」區「行街買餸」的地區特色。
至於屬特色商舖第二類別的「潮泰食品及餐飲店舖」，即與潮泰相關的食店及「老字號」餐廳，部分營運者向我們表示，食肆搬遷涉及很多考慮，例如舖位的大小及裝修必須切合作為食肆的需要，亦需要為新店重新申請經營所需的牌照，以符合消防、食品衞生安全等法規要求，過程較繁瑣，亦需耗較長時間處理。
考慮到這個因素，市建局在同區、落成日期比衙前圍道項目較早的啟德道／沙浦道發展項目（沙浦道項目），預留部分商舖予「潮泰食品及餐飲店舖」以優惠租金優先租用，讓營運者既可留在原區經營，在交還現有店舖後，又能盡早遷至能長遠經營的商舖。他們亦可選擇待衙前圍道項目落成後，才回遷至新發展項目內的商舖。
舉辦多場小組簡介會 詳細講解回遷或過渡經營安排
在制定了「街市食品店舖」、「潮泰食品及餐飲店舖」及為泰潮社群提供服務的地區組織或機構的回遷或過渡經營安排後，市建局團隊已在上月中，為上述三類營運者，合共舉辦15場簡介會，並派出專責個案主任，深入解說相關細節，包括參加資格、回遷和過渡經營的位置、經營年期、周邊配套、租金水平，以及項目在不同階段的發展和工程時間表等，供營運者詳細考慮。他們可於下月8日前，向市建局提交「參加搬遷計劃意向書」，表達參與回遷或過渡經營安排的決定。
市建局團隊用心研究過渡經營安排的選址和配套，以及回遷安排的支援，得到店舖營運者的肯定。對於團隊細心聆聽商戶的意見和營商需要、並制定適切的方案，經營者均表示感謝；而同事們詳細的講解亦令經營者掌握更多資訊，以方便他們考慮。
團隊亦趁機會向不同類別的營運者了解他們參加回遷和過渡經營的初步意願。其中，涵蓋雜貨、海味店、菜檔、生果檔和鮮肉檔等的「街市食品店舖」營運者，有超過一半初步表示有意回遷，他們與團隊分享說，已在「龍城」區營商多年，對該區有感情，盼將地區情誼傳承下去；亦有營運者希望藉著回遷的安排，將這地區特色承傳予下一代。
另外，有大約三成營運者，因年邁打算退休、或受近期整體經濟環境改變而計劃結束生意，因而不選擇回遷至新發展項目。而剩餘一小部分營運者，則需要多點時間考慮，未有決定。
團隊以小組形式向營運者深入解說回遷方案和過渡經營安排細節。
此外，近半「街市食品店舖」營運者計劃參加過渡經營安排，認同市建局提出的過渡經營安排選址鄰近九龍城新、舊街市，照顧到他們集中在街市附近一帶營商的意願。
而「潮泰食品及餐飲店舖」的營運者，亦有超過一半初步表示計劃回遷，當中大部分選擇回遷至沙浦道項目，認為該項目的商業部分較衙前圍道項目早落成，可以盡早遷至該處復業；亦有營運者說，沙浦道項目將有行人隧道連接至啟德發展區，有望增加人流、帶動小區經濟。
至於為泰潮社群提供服務的地區組織或機構，出席簡介會的營運者認為，及早另覓永久處所為社群提供服務，較切合服務的需要，因此現階段亦沒有參與回遷安排的打算。
從上述特色店舖營運者的初步意願，可見市建局團隊在過去這段時間所付出的努力，取得不俗的進展。然而，在協助這些商舖和食肆的營運者，在項目重建期間以至項目完成後，留在原區繼續經營，仍有一系列後續跟進工作。這包括當營運者遷到過渡經營安排地點營運後，需研究分階段開展周邊的路面工程、地下管道鋪設及交通改道建議等工作，市建局團隊將盡力制定方案，盡力減少工程進行期間對商戶的影響。此外，我們亦會研究在過渡經營安排地點附近，設置垃圾收集處並加強清潔，以保持地區環境衞生。
在未來的日子，團隊定必與營運者繼續保持溝通，因應特色商戶向市建局提交「參加搬遷計劃意向書」，表達參與回遷或過渡經營安排的最終意願，調整和優化回遷方案及過渡經營安排，以在可行的情況下，盡力照願營運者的需要，齊心延續「龍城」區地區特色，進一步彰顯它的地區魅力。