庇利街項目中標價具競爭力

市建局在6月展開今年度第二個重建項目—土瓜灣庇利街/榮光街發展項目（庇利街項目）的招標程序，截標時接獲6份標書。經詳細考慮及評審接獲的標書後，董事會在剛過去的星期四批出合作發展合約，中標發展商恒基地產以近82億元投得是次項目。

這個項目在截標時，共接獲6份標書，合共涉及九間本地發展商以獨資或合資的形式投標。我樂見這些標書的作價普遍具競爭力，而從中標價所估算的每平方呎樓面地價，相對市建局在6月完成招標程序的另一個位於大角咀、規模較細的發展項目，每平方呎樓面地價為高，反映市場看好土瓜灣「小區發展」的發展前景。

市建局在2016年開始以「小區發展」模式，在土瓜灣小區開展整體規劃策略，而庇利街項目是「小區發展」模式下，8個相連項目中首個批出的項目。我殷切期待與恒基地產合作，攜手興建新項目，特別是在項目詳細設計階段，應用更多智能化的樓宇與設施管理元素，從智慧樓宇發展至建設智慧宜居社區。

庇利街項目是「小區發展」內最大規模的項目，完成後提供約1,150個住宅單位。有關項目的發展協議較複雜，包括要求發展商根據整體規劃大綱，為新發展項目的住宅、地庫、公眾停車場、綠化行人街道和道路網絡等設施，制定建造方案，令「小區發展」內項目與項目之間能發揮協同效應，以達致整體改善小區環境的裨益。因此，相對以往沿用「項目主導」模式興建的重建項目，市建局與合作發展商簽訂的發展協議，列明的規劃及設計要求亦較高。

我早前從傳媒的報道，留意到有意見認為，為了滿足上述的要求，項目的招標條款亦更嚴格，結果減低發展商投標的積極性，影響回標數量和出標價的競爭力。為此，我要求團隊全面分析這次庇利街項目招標安排在回標數目、出價以至項目發展協議的執行細節。我想透過這篇網誌分享一些初步觀察。

項目回標數目與其他市建局大型項目相若
市建局董事會在6月設立庇利街項目遴選小組，沿用合作發展項目的一貫招標程序，公開邀請合資格的發展商，提交合作發展標書。到6月底截止時，共接獲36份意向書，參考過去10年的招標項目，接獲的意向書數目介乎15至43份之間，這次收到的意向書數目偏多，反映發展商對競投此項目甚具興趣。

遴選小組按照發展商的項目發展經驗和財政能力等，訂定入圍準則，其後邀請了33家發展商及財團入標競投。在招標階段，入圍的發展商會因應各自對項目的市場價值、經濟環境及前景等外在因素，作客觀、獨立的評估；他們亦要就自身的業務計劃、現金流、借貸能力等內在因素，作不同考慮，經綜合多方因素後，才作入標的決定。

一般而言，規模較細的發展項目，所需投放的資金額較細、投資風險相對較低，可吸引市場上中、小型發展商參與；至於規模大的項目，大型發展商一般以獨資形式參與之外，部分發展商會選擇合組財團入標，以加強財政實力和分擔投資風險；發展商這些做法，雖然會減少市建局所收到的回標數目，卻增加其競投作價的能力，達到促進競爭的效果。

市建局團隊翻查過去10年所開展的項目中，發展規模和市場價值相若項目的招標反應作比較，留意到這類大型項目所接獲的標書數目一般少於10份，例如灣仔利東街項目和觀塘市中心計劃的第二及第三發展區項目，在截標時同樣亦收到6份標書，反映庇利街項目的回標數目與歷年市建局大型項目回標的情況相若。

中標價與市場估值相若
至於標書出價方面，各家打算入標的發展商及財團，必須先行評估地盤在發展後的樓面所帶來的收入，收益多少視乎地盤在合作發展協議下可興建的發展規模、地理因素以至環境特點、例如鄰近鐵路站、具備完善的配套設施及基建等。除了評估收益之外，發展商還要考慮建築費用、利息支出和財務風險等，在審慎衡量收入和支出的情況下，才作出一個合適的出價以競投項目。

庇利街項目截標時，測量業界參考市場上的土地物業成交數據，評估這個項目的投標金額介乎80多億元至100億元；業界亦以項目的總發展樓面面積約717,700平方呎來計算樓面呎價，得出每平方呎介乎1萬1000元至1萬4000元之間。然而，有關估算並未考慮到合作發展協議訂明項目內的商業部份，落成後須由市建局和發展商共同持有和管理，並設10年營運期這項因素，因而不論在項目的市場估值和每平方呎樓面呎價上，均出現偏差。

按照合作發展協議條款，日後項目商業部分的營運，市建局將擁有三成的權益，而其所佔的預計總收益連同項目的中標金額，總估值超過90億元；而相關樓面呎價亦達1萬2000元。項目的市場估值和每平方呎樓面兩者，均屬市場估值範圍的中位數，符合市場預期。

商業部分設10年營運期   發揮協同效應
項目在落成後，市建局和恒基地產將共同營運和管理其中的商業部分，為期10年。有意見認為這項合作條款可能影響發展商的現金流，因而影響入標數目。

我們在考慮項目商業部分的營運期長短時，須要顧及「小區發展」模式下，市建局和發展商能如何貫徹小區的「總體設計要求」，包括﹕

• 打造一條貫通不同項目的步行購物街，以小街小舖的設計特色，擬定步行街兩旁的商舖配置，提升街道活力；
• 協調小區內不同項目的城市空間，以提供多元化和具特色的聚腳點，配合「地區營造」的方法，塑造具個性的小區；
• 擴闊小區內的行人路，作綠化和美化，並擬定各項目建築物的地面後移及樓宇間距，提升小區的通風效果，締造宜居的環境；
• 支援不同類型的商戶回遷至更新後的小區，協助他們適應新的營業環境，重建顧客網絡，將土瓜灣區的地方特色和人情味傳承下去。

由於「小區模式」下連同庇利街項目在內的8個相連發展項目，將在不同時間發展和落成，為了預留充足時間，以協調小區內項目之間商業部分的營運計劃，貫徹「總體設計要求」的標準，市建局為項目的商業部分設10年的共同營運期，使我們能從中參與項目內商業和地區設施的營運和決策事宜，促進小區規劃一體化和可持續發展。雖然這個項目的規劃及設計要求較高，但從項目的回標數目及中標結果，反映有關要求對發展商的出價並無構成顯著影響。

加快土瓜灣小區餘下項目的招標
隨著庇利街項目已順利完成招標，下一步我們將加快處理土瓜灣小區內餘下重建項目不同階段的工作，以期讓「小區發展」內每個項目開展招標工作的時間不會相距太遠，以促進市建局與項目的合作發展商共同達致「總體設計要求」下整體設計的目標，令毗鄰的項目之間能產生協同效應。

其中，鴻福街／銀漢街的發展項目（鴻福街項目）亦已完成清場、安置和平整地盤的工作，相關招標程序的籌備工作亦到最後階段，預計將會在短時間內，緊隨庇利街項目招標之後，邀請合作發展意向書。鴻福街項目亦屬規模較大的發展項目，地盤面積約4,600平方米，重建後預計可以提供約750個中小型住宅單位。

我希望上述就庇利街項目的解說，可進一步說明市建局制定土瓜灣小區重建項目的發展方案及招標原則，讓市場上的持份者了解有關項目的合作發展方案，是以充份發揮規劃主導的「小區發展」模式，為社區帶來最大裨益的原則為依歸。我期望持份者將繼續積極參與合作發展，與我們一同建設土瓜灣，將這舊區更新，成為更具特色、更宜居的地方。

另一方面，市建局從庇利街項目以及日後鴻福街項目中標合作發展商收取到的前期款項，可為市建局補充現金流，讓我們可盡用資源，啟動新的項目，加快市區更新的步伐。

​然而，單靠維持穏定的財政資源並不足以處理城市和樓宇「雙老化」的問題。我們還要與政府研究引入包括轉移地積比率、街區整合、改變土地用途、提升規劃參數及放寬高度限制等規劃工具，務求充分發揮更新範圍內土地資源的發展潛力，增加商住及其他社區設施的供應。

只有充份發揮舊區土地重整發展的潛力，達致地盡其用，才能夠建立充足的「財政儲備」和「土地儲備」，這才是推行市區更新的有效和可持續策略。