庇利街项目中标价具竞争力

市建局在6月展开今年度第二个重建项目—土瓜湾庇利街/荣光街发展项目（庇利街项目）的招标程序，截标时接获6份标书。经详细考虑及评审接获的标书后，董事会在刚过去的星期四批出合作发展合约，中标发展商恒基地产以近82亿元投得是次项目。

这个项目在截标时，共接获6份标书，合共涉及九间本地发展商以独资或合资的形式投标。我乐见这些标书的作价普遍具竞争力，而从中标价所估算的每平方呎楼面地价，相对市建局在6月完成招标程序的另一个位于大角咀、规模较细的发展项目，每平方呎楼面地价为高，反映市场看好土瓜湾「小区发展」的发展前景。

市建局在2016年开始以「小区发展」模式，在土瓜湾小区开展整体规划策略，而庇利街项目是「小区发展」模式下，8个相连项目中首个批出的项目。我殷切期待与恒基地产合作，携手兴建新项目，特别是在项目详细设计阶段，应用更多智能化的楼宇与设施管理元素，从智慧楼宇发展至建设智慧宜居社区。

庇利街项目是「小区发展」内最大规模的项目，完成后提供约1,150个住宅单位。有关项目的发展协议较复杂，包括要求发展商根据整体规划大纲，为新发展项目的住宅、地库、公众停车场、绿化行人街道和道路网络等设施，制定建造方案，令「小区发展」内项目与项目之间能发挥协同效应，以达致整体改善小区环境的裨益。 因此，相对以往沿用「项目主导」模式兴建的重建项目，市建局与合作发展商签订的发展协议，列明的规划及设计要求亦较高。

我早前从传媒的报道，留意到有意见认为，为了满足上述的要求，项目的招标条款亦更严格，结果减低发展商投标的积极性，影响回标数量和出标价的竞争力。为此，我要求团队全面分析这次庇利街项目招标安排在回标数目、出价以至项目发展协议的执行细节。我想透过这篇网志分享一些初步观察。

项目回标数目与其他市建局大型项目相若
市建局董事会在6月设立庇利街项目遴选小组，沿用合作发展项目的一贯招标程序，公开邀请合资格的发展商，提交合作发展标书。 到6月底截止时，共接获36份意向书，参考过去10年的招标项目，接获的意向书数目介乎15至43份之间，这次收到的意向书数目偏多，反映发展商对竞投此项目甚具兴趣。

遴选小组按照发展商的项目发展经验和财政能力等，订定入围准则，其后邀请了33家发展商及财团入标竞投。在招标阶段，入围的发展商会因应各自对项目的市场价值、经济环境及前景等外在因素，作客观、独立的评估；他们亦要就自身的业务计划、现金流、借贷能力等内在因素，作不同考虑，经综合多方因素后，才作入标的决定。

一般而言，规模较细的发展项目，所需投放的资金额较细、投资风险相对较低，可吸引市场上中、小型发展商参与；至于规模大的项目，大型发展商一般以独资形式参与之外，部分发展商会选择合组财团入标，以加强财政实力和分担投资风险；发展商这些做法，虽然会减少市建局所收到的回标数目，却增加其竞投作价的能力，达到促进竞争的效果。

市建局团队翻查过去10年所开展的项目中，发展规模和市场价值相若项目的招标反应作比较，留意到这类大型项目所接获的标书数目一般少于10份，例如湾仔利东街项目和观塘市中心计划的第二及第三发展区项目，在截标时同样亦收到6份标书，反映庇利街项目的回标数目与历年市建局大型项目回标的情况相若。

中标价与市场估值相若
至于标书出价方面，各家打算入标的发展商及财团，必须先行评估地盘在发展后的楼面所带来的收入，收益多少视乎地盘在合作发展协议下可兴建的发展规模、地理因素以至环境特点、例如邻近铁路站、具备完善的配套设施及基建等。除了评估收益之外，发展商还要考虑建筑费用、利息支出和财务风险等，在审慎衡量收入和支出的情况下，才作出一个合适的出价以竞投项目。

庇利街项目截标时，测量业界参考市场上的土地物业成交数据，评估这个项目的投标金额介乎80多亿元至100亿元；业界亦以项目的总发展楼面面积约717,700平方呎来计算楼面呎价，得出每平方呎介乎1万1000元至1万4000元之间。 然而，有关估算并未考虑到合作发展协议订明项目内的商业部份，落成后须由市建局和发展商共同持有和管理，并设10年营运期这项因素，因而不论在项目的市场估值和每平方呎楼面呎价上，均出现偏差。

按照合作发展协议条款，日后项目商业部分的营运，市建局将拥有三成的权益，而其所占的预计总收益连同项目的中标金额，总估值超过90亿元；而相关楼面呎价亦达1万2000元。 项目的市场估值和每平方呎楼面两者，均属市场估值范围的中位数，符合市场预期。

商业部分设10年营运期   发挥协同效应
项目在落成后，市建局和恒基地产将共同运营和管理其中的商业部分，为期10年。有意见认为这项合作条款可能影响发展商的现金流，因而影响入标数目。

我们在考虑项目商业部分的营运期长短时，须要顾及「小区发展」模式下，市建局和发展商能如何贯彻小区的「总体设计要求」，包括：

• 打造一条贯通不同项目的步行购物街，以小街小铺的设计特色，拟定步行街两旁的商铺配置，提升街道活力；
• 协调小区内不同项目的城市空间，以提供多元化和具特色的聚脚点，配合「地区营造」的方法，塑造具个性的小区；
• 扩阔小区内的行人路，作绿化和美化，并拟定各项目建筑物的地面后移及楼宇间距，提升小区的通风效果，缔造宜居的环境；
• 支持不同类型的商户回迁至更新后的小区，协助他们适应新的营业环境，重建顾客网络，将土瓜湾区的地方特色和人情味传承下去。

由于「小区模式」下连同庇利街项目在内的8个相连发展项目，将在不同时间发展和落成，为了预留充足时间，以协调小区内项目之间商业部分的营运计划，贯彻「总体设计要求」的标准，市建局为项目的商业部分设10年的共同营运期，使我们能从中参与项目内商业和地区设施的营运和决策事宜，促进小区规划一体化和可持续发展。虽然这个项目的规划及设计要求较高，但从项目的回标数目及中标结果，反映有关要求对发展商的出价并无构成显著影响。

加快土瓜湾小区余下项目的招标
随着庇利街项目已顺利完成招标，下一步我们将加快处理土瓜湾小区内余下重建项目不同阶段的工作，以期让「小区发展」内每个项目开展招标工作的时间不会相距太远，以促进市建局与项目的合作发展商共同达致「总体设计要求」下整体设计的目标，令毗邻的项目之间能产生协同效应。

其中，鸿福街/银汉街的发展项目（鸿福街项目）亦已完成清场、安置和平整地盘的工作，相关招标程序的筹备工作亦到最后阶段，预计将会在短时间内，紧随庇利街项目招标之后，邀请合作发展意向书。 鸿福街项目亦属规模较大的发展项目，地盘面积约4,600平方米，重建后预计可以提供约750个中小型住宅单位。

我希望上述就庇利街项目的解说，可进一步说明市建局制定土瓜湾小区重建项目的发展方案及招标原则，让市场上的持份者了解有关项目的合作发展方案，是以充份发挥规划主导的「小区发展」模式，为社区带来最大裨益的原则为依归。我期望持份者将继续积极参与合作发展，与我们一同建设土瓜湾，将这旧区更新，成为更具特色、更宜居的地方。

另一方面，市建局从庇利街项目以及日后鸿福街项目中标合作发展商收取到的前期款项，可为市建局补充现金流，让我们可尽用资源，启动新的项目，加快市区更新的步伐。

然而，单靠维持穏定的财政资源并不足以处理城市和楼宇「双老化」的问题。我们还要与政府研究引入包括转移地积比率、街区整合、改变土地用途、提升规划参数及放宽高度限制等规划工具，务求充分发挥更新范围内土地资源的发展潜力，增加商住及其他社区设施的供应。

只有充份发挥旧区土地重整发展的潜力，达致地尽其用，才能够建立充足的「财政储备」和「土地储备」，这才是推行市区更新的有效和可持续策略。