市建局启动《油旺研究》首个市区更新项目 落实规划建议 构建旺角东动力商贸区
市区重建局(市建局)今天(2024年3月15日)开展洗衣街/花墟道发展计划(YTM-013),并启动相关的法定规划程序。YTM-013计划是市建局完成《油麻地及旺角地区研究》(《油旺研究》)后,首个在区内推出的市区更新项目,落实《行政长官2023年施政报告》,就市建局在未来五年开展「旺角东—水渠道城市水道」重建项目的目标。
市建局按2011年《市区重建策略》开展YTM-013计划,并采取「规划主导、地区为本」的策略,实践《油旺研究》中「旺角东—水渠道城市水道」发展节点的建议,在市中心构建「城市水道」及水道公园作为「蓝绿建设」,活化旺角商业地段一带的城市形象。项目亦配合《油旺研究》中就旺角东定下的分区规划主题「动力商贸区」,配合花墟特色,推动该区成为具社区魅力及消闲康乐的多元化购物区。
YTM-013计划总地盘面积约为29,320平方米,分为两个主要地盘;地盘A由一个较大(A1)及四个较细的地盘(A2-A5)组成,涉及23幢楼龄介乎64至76年的旧楼,四个较细的地盘零散分布於花墟范围,毗邻市建局太子道西/园艺街保育活化项目,虽然重建潜力较低,但位置具策略性;地盘B则涵盖界限街游乐场,界限街一号及二号体育馆、洗衣街儿童游乐场及界限街苗圃等现有政府设施及分散的休憩空间。
市建局总监(规划及设计)麦中杰在今天的新闻简报会上表示:「洗衣街及花墟道一带已发展多年,相关的规划配套及设施已不能够配合当区发展需要。今次计划将透过重新规划及重整土地用途,并以具弹性的混合用途发展模式,推展『旺角东—水渠道城市水道』的发展节点,亦透过融合市区更新手法,结合重建、保育、活化及复修,优化花墟一带的环境之余,亦推动花墟的发展,将花墟一带缔造成为旺角东富有活力及社区魅力的地标。
市建局并希望透过此计划,协助解决一些地区性问题,包括:康体设施老旧、功能及空间被分割、缺乏归一的休憩歇息空间,以及花墟一带交通挤塞及人车争路的情况。」
现时花墟一带,包括界限街以北、洗衣街及花墟径附近,有多项康乐体育设施供市民使用(例如大坑东游乐场、界限街游乐场等),然而,其位置分散并缺乏便捷的行人通道连结,不单只被界限街分隔,设施与设施之间亦被围栏分割;此外,位处花墟道及花墟径之间的界限街苗圃,亦将康体设施与花墟及旺角大球场分隔,影响了各项设施之间的连接性及通达性,更未能发挥康体设施之间的协同作用;而地盘B内两个体育馆分别已有48年及37年历史,设施标准有提升空间。
花墟径一带虽然有供市民享用的休憩空间,但由於被围栏及花槽包围,市民一般只用作往返花墟道及界限街的行人通路。余下的休憩空间则夹杂在设施之间,部份更毗邻垃圾站及公厕,现时的规划并未能与花墟产生协同效应,窒碍花墟的发展。
另外,花墟一带一直存在改善交通及行人环境的实际需要,包括车位不足引致严重违泊,小区内公众上落货泊位亦不足,路边上落货情况严重,导致行人路面积不足,令市民被迫行出马路。相关的规划设计未能应付当区现时及未来的发展需要,减低花墟进一步发展及提升其活力的可塑性。
针对上述问题,YTM-013计划将透过规划建议作出改善,并就以下方面为社区带来裨益。具体建议包括:
- 构建「城市水道」 引入「蓝绿建设」凝聚社区活力 协同花墟地区特色
落实《油旺研究》建议於界限街及弥敦道之间构建「城市水道」的概念,兴建一个面积不少於8,800平方米水道公园供市民消闲康乐之用,提供更多公众休憩空间。
公园设计以「城市水道」为中轴,担当联系周边康体设施的枢纽角色,期望透过融合园境设计、户外空间布局及拟建的连接通道,将花墟、旺角大球场、大坑东游乐场及项目内的多用途综合大楼串连,将人流、大型球赛、康体活动并合,凝聚社区活力,构建一个具社区魅力的消闲康乐枢纽。
为进一步加强水道公园与周边设施的连接性,令环境更加一体化,计划建议将现时的社区苗圃迁移;并在拟建的多用途综合大楼位置,增设一条行人天桥横跨界限街,接驳大坑东游乐场,将花墟一带原本被分隔的康体设施连系起来。
配合花墟的氛围及彰显其特色,计划亦按《施政报告》中提出的「悦目亮丽城市计划」,将在水道公园种植显花树木及灌木,营造「赏花热点」,供市民赏花,与花墟地区特色产生协同效应,并加强城市美化。
- 「一地多用」满足社区需要 带动多元化共融发展
项目以「一地多用」模式,在地盘B范围作多元化混合发展,包括兴建多用途综合大楼、住宅、酒店或办公大楼。多用途综合大楼将会重置及更新现有设施,并成为油尖旺地区康健中心的长远选址。视乎相关政府政策局/部门确认新的政府及社区用途设施的要求及财务/运作安排,大楼可提供新的政府及社区用途设施,达致地尽其用的规划裨益。
大楼的底层会设置临街的零售铺位,建议以花艺或园艺,以及运动为主题,藉此提升相关硬件,扩充花墟发展,并配合毗邻体育设施及旺角大球场的活动,带动相关业务升级发展。而面向洗衣街的临街地面部分将往后移,以腾出更多地面空间让商店有充足的临街货物展示位置,改善现时花墟的经营模式,亦能提升地面行人环境。
针对交通问题方面,项目除了设地下停车场提供约500个附属私家车泊车位外,亦会额外提供约220个公众私家车泊车位,纾缓花墟一带咪表泊位不足及违例泊车阻塞路面的情况,协助改善花墟一带交通挤塞及人车争路的情况。公众停车场亦会额外提供约10个公众上落货车位,方便部份花店营运者使用。地盘B停车场出入口会设於界限街,减轻花墟一带的交通负荷。
将来驾驶者在地下停车场泊车后,更可便捷地透过连接停车场至花墟及周边的地下行人通道 / 天桥,往返花墟及附近目的地,既改善行人连接,亦有助推广《油旺研究》主张的「易泊好行」(Park n’ Walk) 的概念。
- 以融合策略营造「第三条花墟步行街」 加强街道活力
透过「融合策略」,结合重建、保育、活化及复修的市区更新模式,配合地方营造的手法,加强氛围及促进街道活力,进一步推动花墟的未来发展。
市建局会以「连接地盘」的方式,引用《油旺研究》倡议的「地积比率转移」手法,整合数个位处花墟策略性位置但分布零散、并缺乏重建潜力的细小地盘(A2至A5),将土地的发展潜力集中在一个地盘(A1)上作较大型的混合发展,增加规划裨益。
至於地盘A2至A5将改建成为公共空间及低矮的建筑,设聚脚点及零售设施。当中,毗连市建局太子道西/园艺街保育活化项目一带后巷,将透过美化及活化工程,改造面向后巷的立面,增加花墟可供展示花卉/花艺产品的临街铺面;同时配合地方营造手法,融入保育活化项目的特色及氛围,将园艺街及园圃街一带的后巷,塑造成花墟道及太子道西以外具历史个性的「第三条花墟步行街」,并连接至花墟毗邻,例如园圃街雀鸟花园,强化地区特色,带动人流,加强街道活力。
另外,除了以重建进行必要的重新规划及重整外,市建局亦藉著开展YTM-013计划,加强向有关业主及法团推广楼宇复修及预防性维修,以达致新旧交融的效果。有关措施包括促进「三无大厦」成立业主立案法团、在现行楼宇复修资助计划之上为业主提供额外的一次性津贴、及推动以「联厦联管」模式管理等。
YTM-013计划已按照《市区重建局条例》,在今天出版的政府宪报内的市建局公告中宣布启动。市建局初步建议在地盘内提供约103,900平方米楼面面积,可建约1,350个住宅单位,并提供政府、机构或社区设施、不少於8,800平方米的水道公园及8,200平方米的其他公众休憩空间,包括多用途综合大楼内11人足球场,以及公众地下停车场提供约220个公众车位及10个公众上落货车位。
因涉及修订该区的规划大纲图,市建局会於2024年3月18日或之前,向城市规划委员会(城规会)提交发展计划草图,有关资料将由城规会安排供公众查阅,详情载於政府宪报的公告内。
市建局职员今天起在计划范围内的楼宇进行冻结人口调查,以确定受影响居民的数目和了解楼宇的使用状况。市建局总经理(收购及迁置)钟建强在简报会上表示,若 YTM-013计划最终获得行政长官会同行政会议的批准,市建局会根据届时的政策,并参考受影响物业在冻结人口调查日的占用情况,向此计划内的业主提出收购建议和安置符合资格的租客。
钟建强表示,市建局将透过不同途径,包括简报会,政策简章及「醒目锦囊」,以及由专责职员亲身解说等,向业主、住户及商户提供协助及支援,以释除因公布重建项目而引致的疑虑。此外,市建局亦会提醒业主,他们所获得的津贴将参照冻结人口调查的纪录厘定,而不会因为他们在有关调查后改变其物业占用状况,例如将物业从现时租户收回自用、由出租转为空置、或从现时租户收回单位并出租给新租客,而获得更多的津贴。
在计划启动后,市建局将举行公众简报会,讲解规划审批程序、现行的物业收购和补偿安排,并解答提问。此外,市建局专责个案主任亦将接触计划内的居民和商户,解释物业收购及安置补偿等政策,以及计划执行的时间表。
由市区更新基金聘请的救世军市区重建社区服务队,亦会为这个计划有需要的业主及居民,提供适切的帮助和辅导。社工队的电话为3586 3095。居民亦可以亲临市建局总办事处或致电市建局热线电话2588 2333,查询本计划有关资料,或浏览市建局网页(www.ura.org.hk)。
计划位置 |
地盘A |
地盘B |
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受影响楼宇 |
约31个街号 |
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现有私人楼宇楼龄 |
64 – 76 年 |
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估计受影响业权 |
约190个 |
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估计受影响住户* |
约275个 |
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估计受影响地铺商户* |
约33个 |
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拟建的计划发展内容 ** |
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总楼面面积 |
约103,900平方米 |
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住宅单位 |
约1,350个# |
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政府、机构或社区设施 |
体育馆、地区康健中心、食环署设施@ |
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水道公园 |
不少於 8,800 平方米 |
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其他公众休憩空间 |
不少於 8,200 平方米 |
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泊车设施 |
公众泊车位
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项目住客/商户泊车位
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估计完工年期 |
2035/2036年 |
^ 地盘范围涵盖围绕地盘周边的行人道路
* 受影响住户及地铺商户数目需待冻结人口调查统计工作完成 方能确定
**视乎日后建筑设计
# 项目采用了「浮动规划参数」,以灵活调拨住宅/非住宅用途及总楼面面积;项目所提供的住宅单位数目亦有待详细设计而订定
@ 项目所提供的政府、机构或社区设施有待相关政策局/政府部门确认
(完)