保存地区特色需有序进行 以规划工具创造容量 传承花墟特色魅力
市建局於本月15日展开洗衣街／花墟道发展计划（YTM-013），是《油麻地及旺角地区研究》（「油旺研究」）后，首个在油旺区开展的市区更新项目。由於项目涉及历史悠久的花墟，在项目启动后，社会有不同意见关注花墟的保育问题，担忧重建令花墟失去其特色。
事实上，市建局在这项目的规划愿景，刚好与这些忧虑相反；在规划裨益上，我们的目标不单只是保留现时花墟的特色，而是加强其特色和氛围、为花墟注入多元发展及新活力，给予店铺营运者更多空间，更优质的营商环境，让行业能「有机」地长远持续发展。这规划目标，在我们制定项目发展范围、项目受影响花店数目、透过规划建议解决区内问题及为社区带来裨益的措施中，可见一斑。
花墟一带的楼宇平均楼龄都已超过50年，它们无可避免会随著时间而老旧残破。试想，若这些楼宇不是由市建局有序地重建，而是由不同的私人发展商以个别项目独立发展，花墟的完整性会遭到什么程度的影响？店铺租户不单没有市建局的补偿协助，更遑论提供过渡性或回迁经营的选择，在此情景下，花墟的氛围和特色又如何能保存和延续？
为避免这情况出现，市建局在开展YTM-013项目前，更突破固有做法，首次在启动项目前，委聘顾问走访花墟超过一百间花店或相关经营的店铺，尽早了解营运者对现时经营环境的意见、到访花墟市民的习惯，以及他们对「油旺研究」中「旺角东—水渠道城市水道」发展节点的期望，务求将保存并延续花墟特色的方案，提升到项目的规划层次考虑，透过更改土地的规划，引入更具弹性及多元的用途及元素，不单只著重改善现有的环境，更锐意为花墟创造容量，以扩展其特色和氛围，并与毗邻地盘B的公园及康乐体育设施连结，将花墟一带塑造成多元化及具活力的节点。
更重要的，是今天项目的规划提前为将来花墟一带楼宇的老化问题，提供足够的硬件及配套作为回转空间，让这些在项目以外经营的花店，若因受其他私人重建项目影响而需搬迁，仍有机会继续原区在花墟营运，令花墟的活力和特色不减。
累积经验成功保育百年市集
市区更新工作中，保育和发展并非零和游戏；然而，在推展市区更新项目时，保育活化历史建筑以及保存地区特色的工作，往往存在不少挑战，从来都是「说易行难」，必须靠社会大众坐言起行并要迎难而上，才能做得到、做得好。
要处理上述工作有两个途径：其一，是等待建筑物老旧至人去楼空后，若属建筑特色的保育，便需要处理相关硬件的复修维护，但大多只能保存其「驱壳」；另一，是涉及地区特色的保育，需要分阶段、有序地进行。过程中，在条件可行下，需要为在地的商户提供过渡营运安排，在更新工作完成尽量维持地区的活力及特色；而融合市区更新重建、复修、保育和活化的策略配合地区营造手法，则可令地区的特色和氛围进一步展现和更一体化。
由市建局前身土地发展公司启动的亚皆老街／上海街重建计划（俗称「雀仔街」），以及中环永安街重建项目（俗称「花布街」），都是以「集体迁出」的方式处理，土地发展公司只按照当时的政策，向受影响的商户作出补偿。
及至市建局成立后，在2003年开展湾仔利东街／麦加力歌街的重建项目（俗称「喜帖街」）。汲取土地发展公司的经验，团队安排利东街原有的喜帖商户，可在项目落成后优先租用商业零售铺位，希望能重新营造「喜帖街」的氛围。然而，由於当时并不是分阶段有序地处理项目内商户的搬迁，亦没有过渡安排，大部分在重建范围内经营的喜帖商户，在重建后并没有选择回迁到项目内经营。
前车可鉴，市建局在推展多个项目过程中，不断累积经验、作出改善和优化。我们在2007年启动中环卑利街／嘉咸街发展项目（H18项目）时，为了确保受重建影响的商户可继续营运，以及保存在项目范围毗邻具百年历史的嘉咸街市集的特色，市建局团队从三方面提供协助：
（一）在项目开展后，进行大量地区谘询工作，收集市集商贩、小贩摊档、历史学者、专家和地区人士保育和活化嘉咸市集的意见。
（二）分阶段进行项目，其间亦为在重建范围内的商户提供临时过渡铺位，让他们如常营业，保持市集和周边的活力。同时，亦提供回迁安排，让商户迁往新建的鲜货零售中心，延续「市集」特色。
（三）透过「地方营造」手法，在嘉咸市集定期举办不同形式的宣传推广活动；更为市集建立网站平台、加强推广，让更多市民认识这个百年市集，增添市集活力亦促进市集范围内商户和小贩摊档的经营环境。
H18这个项目由启动至今，经历17年的发展，嘉咸市集70多个小贩摊档及鲜货商户依然在地经营，市集特色不单保存，更吸引新的鲜货商户进驻市集周边，令嘉咸市集的活力和街市氛围更巩固、吸引市民光顾。
这正好说明，市建局团队多年来持续对市集投放的资源、协助，与市集内各持分者的紧密合作，发挥了积极作用，让重建项目与保育市集活力和街道特色并存。市建局团队在经营H18项目及保留嘉咸市集的成功经验，我认为，应在往后性质相近的发展项目内应用，并不断作出优化。
市建局团队为市集小贩重新设计及翻新摊档，并定期在嘉咸市集举办各式各样的推广活动，带动市集人流，增添活力。
因此，在2022年展开衙前围道／ 贾炳达道发展计划（KC-017项目）时，市建局团队进行大量地区谘询工作，并举办各式各样的社区参与活动，广纳不同持份者，包括与街市息息相关的地铺和区内具潮泰文化的食肆、商户经营者、区内居民以及到访该区的市民，对更新该旧区的意见。
在保存「龙城」区的小街小铺特色，以及独有潮泰饮食文化的工作上，团队将为受重建影响及有需要的鲜货商和潮泰特色食肆和商户，提供临时过渡安排和日后回迁方案，尽力让他们能在项目进行期间、以及项目完成后，仍在原区经营。
市建局团队走访KC-017项目内具潮泰特色的商户，与经营者深入访谈，了解他们需要。
除考虑特色店铺的经营外，在过去一年多，团队更以「地方营造」手法，传承「龙城」区独有的文化特色，包括伙拍泰裔组织和潮州组织，在疫情后复办泼水节和盂兰胜会。我们亦研究邀请泰国艺术家，日后在「龙城」区的街道或大厦外墙创作大型壁画，以及在设计内加入能彰显潮州特色的元素，不单让泰国及潮州的文化继续成为「龙城」区的特色，并期望能以融合市区更新的不同工作，为这特色增添补益、延展吸引力。
广纳意见 以增强花墟特色氛围为目标
总结经验，团队认为提早在开展项目前向持份者收集意见，将保存及彰显地区特色的目标提升至规划层面，有利於制定更切合需要、更具社区裨益的方案。
因此，团队在开展YTM-013 项目前，便委聘顾问公司到访花墟超过100间花店，最终以问卷调查形式成功访问超过60名在花墟范围内经营花店的营运者，以及700多名到访花墟的市民，了解他们对花墟经营环境及周边设施和配套的意见。
调查发现，现时营运者面对的三大问题，包括（一）缺乏足够的空间摆放货物；（二）欠缺上落货位置，以及（三）没有足够的泊车位。受访者中，有超过九成希望增设公众停车场、改善行人路设施，以提升花墟的可达性，吸引更多市民和游客光顾。
在YTM-013项目范围内（左图）的行人路狭窄，途人要行出马路，险象环生。花墟一带的马路不时有杂物霸占行车线（右图），阻塞交通。
更重要的，是超过一半受访的花店营运者认为，现时花墟欠缺可以扩充业务的机会；亦有营运者指出，不少市民现时转为网购鲜花，令他们生意大减。另有过半数的受访花店营运者和光顾的市民认为，改善花墟周边公共空间的设计、塑造「赏花热点」及增加更多元化的经济活动，有助提升花墟的特色和吸引力。
市建局团队根据调查结果，在项目的规划和设计阶段，仔细考虑营运者和市民的意见，并以此为目标，在解决现时花墟环境问题的同时，亦为推动花墟日后发展、加强花墟特色和氛围，作前胆性的规划和准备。
以规划手段创造条件 改善环境
因应花墟营运者表达现时花墟经营环境的问题，团队建议在地盘B面向洗衣街的临街地面部分将往后移，以腾出更多地面空间让新建的花店展示货物；另外，亦以「一地多用」模式，在地盘B兴建一幢多用途综合大楼和地下公众停车场，除项目本身的车位及上落货位外，更额外提供约220个公众私家车泊车位和约10个公众上落货车位，方便部份花店营运者使用。
此外，YTM-013项目提出构建的「城市水道」及水道公园，将串连花墟及地盘B周边的球场和体育馆，并开放现时分隔及被围封的设施和公共空间，大幅度改善畅达性。透过重新规划、加入商业及住宅元素，进一步加强人流；此外，项目亦建议於综合大楼基座内提供商业活动、餐饮和可作花店用途的零售地铺，加上於大楼内重置的运动场馆及足球场，以及新增的政府设施，可望带动人流，为花墟注入更多元化的经济活力，有助带动花墟进一步的发展。
以融合策略加强核心地段的地区特色
市建局团队亦以融合策略，结合重建、保育、活化及复修的市区更新模式，配合地方营造的手法，加强花墟的氛围和街道活力，尤其是花店林立的花墟道一带。
在毗邻YTM-013项目的太子道西／园艺街市建局保育活化项目，自2016年完成保育及复修工作后，我们将临街大部分地铺租予售卖鲜花及园艺用品的商户，当中部分商户在花墟亦经营分店，以保留花墟的特色；而上层的唐楼单位，则用作商业及文化用途，租予不同团体举行活动，包括花艺、陶艺工作坊、青年艺术工作坊等，为社区注入活力，为保育花墟踏出了第一步。
现时花墟的花店大多集中在太子道西与花墟道一带，团队在规划YTM-013项目时，并没有作大规模的重建，只选取花墟道一带4个面积较细、分散零碎而重建潜力及裨益低的16间店铺地段，透过地积比转移手法，将这些地盘改建成公共空间及低矮的建筑，维持花墟道低密度发展的氛围。
在花墟道花店集中的一带，YTM-013项目重建的规模只涉及地盘A2-A5部分。
此目标更重要的，是希望进一步发挥太子道西／园艺街项目的保育活化氛围，以融合策略并透过地方营造的手法，促进与YTM-013项目花墟道一带的发展和新旧交融。为此，我们将这两个项目所连接的后巷，塑造成花墟道及太子道西以外的「第三条花墟步行街」，强化此地段的花墟氛围之余，更连接至花墟毗邻例如园圃街雀鸟花园，提升花墟一带的畅达性及步行空间之余，更可带动花墟人流，并缔造商贸活动，让更多花店受惠。
以规划创造容量 预视楼宇老旧作准备
受YTM-013项目影响的楼宇只有23幢，预料项目范围外的楼宇，在未来10至20年亦将会随时间老化变旧，有机会面对重建清拆，届时，在这些楼宇内经营的花店将面临搬迁的问题。团队在规划YTM-013项目时，已预视这需要，并为未来保存花墟特色作好准备，期望能配合花墟商户能在原区营运的需要。
我们将在地盘B拟建的多用途综合大楼，设置临街及面向水道公园的零售铺位，并以鲜花和园艺为主题，加强花墟「成行成市」的氛围。而这些商铺除了让是次受重建影响的花店优先回迁外，长远而言，亦可提供回转空间，让未来可能受到私人发展商重建而有搬迁需要的商户，在花墟继续经营，保存花墟的完整性。
团队将优化园艺街及园圃街一带后巷，塑造成为花墟道及太子道西以外的「第三条花墟步行街」。（初步规划构想图，最终设计或於详细设计阶段有所改变）
制定回迁安排 延续花墟特色
YTM-013项目的整体规划，均以延续花墟的特色及氛围、促进花墟的长远发展为重心。要达致这目标，做好花店的过渡及回迁安排，是重要的一步。
为此，我们在项目开展后，将落区逐一探访项目范围内的商户，除向他们讲解项目的推行时间表及涉及的规划程序外，更让他们了解市建局在规划项目时，就保留花墟特色的相关设计和布局，以及过往市建局其他项目，对商户迁置方面所提供的协助。过程中，团队将藉著访谈，了解商户对过渡经营安排和回迁的意愿和需要，以便我们研究制定适切的方案，与花店营运者共同推动改善花墟经营环境及延续花墟特色和氛围的方案。
市建局、政府及私人发展商合作以达愿景
我认为，以偏概全的将「重建」与破坏或消灭地区特色划上等号，却忽视花墟营运者面对的问题，以及花墟长远可持续发展需要的言论，欠缺前瞻性的视野，对香港长远发展并无益处。
YTM-013项目不单是「油旺研究」的首个项目，更标志著市区更新踏入新的里程。YTM-013项目北连界限街、正在进行更新研究的深水埗嘉顿山及主教山周边一带，南面亦可伸延至旺角核心的「城市中心公园」、「微型公园系统」，以至进一步连接渡船街的「绿廊」及西九龙高铁站外的景观平台。我期望透过构建「水道公园」这个策略性节点，能在未来发挥「连接」与「延展」的作用，形成一个可供步行的跨区公共休憩空间「南北绿化轴带」。
然而，以上美好愿景的背后，涉及庞大的工程，既复杂亦充满挑战，必须要政府、市建局、私人发展商、地区不同的持分者，上下一心，共同参与和合作，才能成事。
「油旺研究」的范围包括人口十分稠密的旧区，当中还有不少和花墟一样引人注目的特色街道。要更新油旺这个旧区及保育地区及街道特色，需要整体社会共同谋划，在规划设计、硬件配置、资源筹划、地区参与等不同领域，各司其职、各尽其责。市建局在推行相关项目时，更会与时并进，将国内、外在保育活化特色地区的成功经验作参考，让项目能达致最佳效益。
「油旺研究」还有不少要推动的发展建议，相信耗时数十载，然而，若社会人士的著眼点只在於个人的体验，又或停留在现时状况无需改变的思维，当城市硬件随时间每况愈下时，我们的下一代将如何享有宜居优质的生活环境？