保存地區特色需有序進行 以規劃工具創造容量 傳承花墟特色魅力
市建局於本月15日展開洗衣街／花墟道發展計劃（YTM-013），是《油麻地及旺角地區研究》（「油旺研究」）後，首個在油旺區開展的市區更新項目。由於項目涉及歷史悠久的花墟，在項目啟動後，社會有不同意見關注花墟的保育問題，擔憂重建令花墟失去其特色。
事實上，市建局在這項目的規劃願景，剛好與這些憂慮相反；在規劃裨益上，我們的目標不單只是保留現時花墟的特色，而是加強其特色和氛圍、為花墟注入多元發展及新活力，給予店舖營運者更多空間，更優質的營商環境，讓行業能「有機」地長遠持續發展。這規劃目標，在我們制定項目發展範圍、項目受影響花店數目、透過規劃建議解決區內問題及為社區帶來裨益的措施中，可見一斑。
花墟一帶的樓宇平均樓齡都已超過50年，它們無可避免會隨著時間而老舊殘破。試想，若這些樓宇不是由市建局有序地重建，而是由不同的私人發展商以個別項目獨立發展，花墟的完整性會遭到什麼程度的影響？店舖租戶不單沒有市建局的補償協助，更遑論提供過渡性或回遷經營的選擇，在此情景下，花墟的氛圍和特色又如何能保存和延續？
為避免這情況出現，市建局在開展YTM-013項目前，更突破固有做法，首次在啟動項目前，委聘顧問走訪花墟超過一百間花店或相關經營的店舖，盡早了解營運者對現時經營環境的意見、到訪花墟市民的習慣，以及他們對「油旺研究」中「旺角東—水渠道城市水道」發展節點的期望，務求將保存並延續花墟特色的方案，提升到項目的規劃層次考慮，透過更改土地的規劃，引入更具彈性及多元的用途及元素，不單只著重改善現有的環境，更銳意為花墟創造容量，以擴展其特色和氛圍，並與毗鄰地盤B的公園及康樂體育設施連結，將花墟一帶塑造成多元化及具活力的節點。
更重要的，是今天項目的規劃提前為將來花墟一帶樓宇的老化問題，提供足夠的硬件及配套作為迴轉空間，讓這些在項目以外經營的花店，若因受其他私人重建項目影響而需搬遷，仍有機會繼續原區在花墟營運，令花墟的活力和特色不減。
累積經驗成功保育百年市集
市區更新工作中，保育和發展並非零和遊戲；然而，在推展市區更新項目時，保育活化歷史建築以及保存地區特色的工作，往往存在不少挑戰，從來都是「說易行難」，必須靠社會大眾坐言起行並要迎難而上，才能做得到、做得好。
要處理上述工作有兩個途徑：其一，是等待建築物老舊至人去樓空後，若屬建築特色的保育，便需要處理相關硬件的復修維護，但大多只能保存其「驅殼」；另一，是涉及地區特色的保育，需要分階段、有序地進行。過程中，在條件可行下，需要為在地的商戶提供過渡營運安排，在更新工作完成盡量維持地區的活力及特色；而融合市區更新重建、復修、保育和活化的策略配合地區營造手法，則可令地區的特色和氛圍進一步展現和更一體化。
由市建局前身土地發展公司啟動的亞皆老街／上海街重建計劃（俗稱「雀仔街」），以及中環永安街重建項目（俗稱「花布街」），都是以「集體遷出」的方式處理，土地發展公司只按照當時的政策，向受影響的商戶作出補償。
及至市建局成立後，在2003年開展灣仔利東街╱麥加力歌街的重建項目（俗稱「喜帖街」）。汲取土地發展公司的經驗，團隊安排利東街原有的喜帖商戶，可在項目落成後優先租用商業零售鋪位，希望能重新營造「喜帖街」的氛圍。然而，由於當時並不是分階段有序地處理項目內商戶的搬遷，亦沒有過渡安排，大部分在重建範圍內經營的喜帖商戶，在重建後並沒有選擇回遷到項目內經營。
前車可鑑，市建局在推展多個項目過程中，不斷累積經驗、作出改善和優化。我們在2007年啟動中環卑利街／嘉咸街發展項目（H18項目）時，為了確保受重建影響的商戶可繼續營運，以及保存在項目範圍毗鄰具百年歷史的嘉咸街市集的特色，市建局團隊從三方面提供協助：
（一）在項目開展後，進行大量地區諮詢工作，收集市集商販、小販攤檔、歷史學者、專家和地區人士保育和活化嘉咸市集的意見。
（二）分階段進行項目，其間亦為在重建範圍內的商戶提供臨時過渡舖位，讓他們如常營業，保持市集和周邊的活力。同時，亦提供回遷安排，讓商戶遷往新建的鮮貨零售中心，延續「市集」特色。
（三）透過「地方營造」手法，在嘉咸市集定期舉辦不同形式的宣傳推廣活動；更為市集建立網站平台、加強推廣，讓更多市民認識這個百年市集，增添市集活力亦促進市集範圍內商戶和小販攤檔的經營環境。
H18這個項目由啟動至今，經歷17年的發展，嘉咸市集70多個小販攤檔及鮮貨商戶依然在地經營，市集特色不單保存，更吸引新的鮮貨商戶進駐市集周邊，令嘉咸市集的活力和街市氛圍更鞏固、吸引市民光顧。
這正好說明，市建局團隊多年來持續對市集投放的資源、協助，與市集內各持分者的緊密合作，發揮了積極作用，讓重建項目與保育市集活力和街道特色並存。市建局團隊在經營H18項目及保留嘉咸市集的成功經驗，我認為，應在往後性質相近的發展項目內應用，並不斷作出優化。
市建局團隊為市集小販重新設計及翻新攤檔，並定期在嘉咸市集舉辦各式各樣的推廣活動，帶動市集人流，增添活力。
因此，在2022年展開衙前圍道／ 賈炳達道發展計劃（KC-017項目）時，市建局團隊進行大量地區諮詢工作，並舉辦各式各樣的社區參與活動，廣納不同持份者，包括與街市息息相關的地舖和區內具潮泰文化的食肆、商戶經營者、區內居民以及到訪該區的市民，對更新該舊區的意見。
在保存「龍城」區的小街小舖特色，以及獨有潮泰飲食文化的工作上，團隊將為受重建影響及有需要的鮮貨商和潮泰特色食肆和商戶，提供臨時過渡安排和日後回遷方案，盡力讓他們能在項目進行期間、以及項目完成後，仍在原區經營。
市建局團隊走訪KC-017項目內具潮泰特色的商戶，與經營者深入訪談，了解他們需要。
除考慮特色店舖的經營外，在過去一年多，團隊更以「地方營造」手法，傳承「龍城」區獨有的文化特色，包括夥拍泰裔組織和潮州組織，在疫情後復辦潑水節和盂蘭勝會。我們亦研究邀請泰國藝術家，日後在「龍城」區的街道或大廈外牆創作大型壁畫，以及在設計內加入能彰顯潮州特色的元素，不單讓泰國及潮州的文化繼續成為「龍城」區的特色，並期望能以融合市區更新的不同工作，為這特色增添補益、延展吸引力。
廣納意見 以增強花墟特色氛圍為目標
總結經驗，團隊認為提早在開展項目前向持份者收集意見，將保存及彰顯地區特色的目標提升至規劃層面，有利於制定更切合需要、更具社區裨益的方案。
因此，團隊在開展YTM-013 項目前，便委聘顧問公司到訪花墟超過100間花店，最終以問卷調查形式成功訪問超過60名在花墟範圍內經營花店的營運者，以及700多名到訪花墟的市民，了解他們對花墟經營環境及周邊設施和配套的意見。
調查發現，現時營運者面對的三大問題，包括（一）缺乏足夠的空間擺放貨物；（二）欠缺上落貨位置，以及（三）沒有足夠的泊車位。受訪者中，有超過九成希望增設公眾停車場、改善行人路設施，以提升花墟的可達性，吸引更多市民和遊客光顧。
在YTM-013項目範圍內（左圖）的行人路狹窄，途人要行出馬路，險象環生。花墟一帶的馬路不時有雜物霸佔行車線（右圖），阻塞交通。
更重要的，是超過一半受訪的花店營運者認為，現時花墟欠缺可以擴充業務的機會；亦有營運者指出，不少市民現時轉為網購鮮花，令他們生意大減。另有過半數的受訪花店營運者和光顧的市民認為，改善花墟周邊公共空間的設計、塑造「賞花熱點」及增加更多元化的經濟活動，有助提升花墟的特色和吸引力。
市建局團隊根據調查結果，在項目的規劃和設計階段，仔細考慮營運者和市民的意見，並以此為目標，在解決現時花墟環境問題的同時，亦為推動花墟日後發展、加強花墟特色和氛圍，作前膽性的規劃和準備。
以規劃手段創造條件 改善環境
因應花墟營運者表達現時花墟經營環境的問題，團隊建議在地盤B面向洗衣街的臨街地面部分將往後移，以騰出更多地面空間讓新建的花店展示貨物；另外，亦以「一地多用」模式，在地盤B興建一幢多用途綜合大樓和地下公眾停車場，除項目本身的車位及上落貨位外，更額外提供約220個公眾私家車泊車位和約10個公眾上落貨車位，方便部份花店營運者使用。
此外，YTM-013項目提出構建的「城市水道」及水道公園，將串連花墟及地盤B周邊的球場和體育館，並開放現時分隔及被圍封的設施和公共空間，大幅度改善暢達性。透過重新規劃、加入商業及住宅元素，進一步加強人流；此外，項目亦建議於綜合大樓基座內提供商業活動、餐飲和可作花店用途的零售地舖，加上於大樓內重置的運動場館及足球場，以及新增的政府設施，可望帶動人流，為花墟注入更多元化的經濟活力，有助帶動花墟進一步的發展。
以融合策略加強核心地段的地區特色
市建局團隊亦以融合策略，結合重建、保育、活化及復修的市區更新模式，配合地方營造的手法，加強花墟的氛圍和街道活力，尤其是花店林立的花墟道一帶。
在毗鄰YTM-013項目的太子道西／園藝街市建局保育活化項目，自2016年完成保育及復修工作後，我們將臨街大部分地舖租予售賣鮮花及園藝用品的商戶，當中部分商戶在花墟亦經營分店，以保留花墟的特色；而上層的唐樓單位，則用作商業及文化用途，租予不同團體舉行活動，包括花藝、陶藝工作坊、青年藝術工作坊等，為社區注入活力，為保育花墟踏出了第一步。
現時花墟的花店大多集中在太子道西與花墟道一帶，團隊在規劃YTM-013項目時，並沒有作大規模的重建，只選取花墟道一帶4個面積較細、分散零碎而重建潛力及裨益低的16間店舖地段，透過地積比轉移手法，將這些地盤改建成公共空間及低矮的建築，維持花墟道低密度發展的氛圍。
在花墟道花店集中的一帶，YTM-013項目重建的規模只涉及地盤A2-A5部分。
此目標更重要的，是希望進一步發揮太子道西／園藝街項目的保育活化氛圍，以融合策略並透過地方營造的手法，促進與YTM-013項目花墟道一帶的發展和新舊交融。為此，我們將這兩個項目所連接的後巷，塑造成花墟道及太子道西以外的「第三條花墟步行街」，強化此地段的花墟氛圍之餘，更連接至花墟毗鄰例如園圃街雀鳥花園，提升花墟一帶的暢達性及步行空間之餘，更可帶動花墟人流，並締造商貿活動，讓更多花店受惠。
以規劃創造容量 預視樓宇老舊作準備
受YTM-013項目影響的樓宇只有23幢，預料項目範圍外的樓宇，在未來10至20年亦將會隨時間老化變舊，有機會面對重建清拆，屆時，在這些樓宇內經營的花店將面臨搬遷的問題。團隊在規劃YTM-013項目時，已預視這需要，並為未來保存花墟特色作好準備，期望能配合花墟商戶能在原區營運的需要。
我們將在地盤B擬建的多用途綜合大樓，設置臨街及面向水道公園的零售舖位，並以鮮花和園藝為主題，加強花墟「成行成市」的氛圍。而這些商舖除了讓是次受重建影響的花店優先回遷外，長遠而言，亦可提供迴轉空間，讓未來可能受到私人發展商重建而有搬遷需要的商戶，在花墟繼續經營，保存花墟的完整性。
團隊將優化園藝街及園圃街一帶後巷，塑造成為花墟道及太子道西以外的「第三條花墟步行街」。（初步規劃構想圖，最終設計或於詳細設計階段有所改變）
制定回遷安排 延續花墟特色
YTM-013項目的整體規劃，均以延續花墟的特色及氛圍、促進花墟的長遠發展為重心。要達致這目標，做好花店的過渡及回遷安排，是重要的一步。
為此，我們在項目開展後，將落區逐一探訪項目範圍內的商戶，除向他們講解項目的推行時間表及涉及的規劃程序外，更讓他們了解市建局在規劃項目時，就保留花墟特色的相關設計和佈局，以及過往市建局其他項目，對商戶遷置方面所提供的協助。過程中，團隊將藉著訪談，了解商戶對過渡經營安排和回遷的意願和需要，以便我們研究制定適切的方案，與花店營運者共同推動改善花墟經營環境及延續花墟特色和氛圍的方案。
市建局、政府及私人發展商合作以達願景
我認為，以偏概全的將「重建」與破壞或消滅地區特色劃上等號，卻忽視花墟營運者面對的問題，以及花墟長遠可持續發展需要的言論，欠缺前瞻性的視野，對香港長遠發展並無益處。
YTM-013項目不單是「油旺研究」的首個項目，更標誌著市區更新踏入新的里程。YTM-013項目北連界限街、正在進行更新研究的深水埗嘉頓山及主教山周邊一帶，南面亦可伸延至旺角核心的「城市中心公園」、「微型公園系統」，以至進一步連接渡船街的「綠廊」及西九龍高鐵站外的景觀平台。我期望透過構建「水道公園」這個策略性節點，能在未來發揮「連接」與「延展」的作用，形成一個可供步行的跨區公共休憩空間「南北綠化軸帶」。
然而，以上美好願景的背後，涉及龐大的工程，既複雜亦充滿挑戰，必須要政府、市建局、私人發展商、地區不同的持分者，上下一心，共同參與和合作，才能成事。
「油旺研究」的範圍包括人口十分稠密的舊區，當中還有不少和花墟一樣引人注目的特色街道。要更新油旺這個舊區及保育地區及街道特色，需要整體社會共同謀劃，在規劃設計、硬件配置、資源籌劃、地區參與等不同領域，各司其職、各盡其責。市建局在推行相關項目時，更會與時並進，將國內、外在保育活化特色地區的成功經驗作參考，讓項目能達致最佳效益。
「油旺研究」還有不少要推動的發展建議，相信耗時數十載，然而，若社會人士的著眼點只在於個人的體驗，又或停留在現時狀況無需改變的思維，當城市硬件隨時間每況愈下時，我們的下一代將如何享有宜居優質的生活環境？