研究加入住宅元素应对市场变化 观塘市中心第四及第五区项目开创更大机遇

市建局在去年11月将观塘市中心第四及第五发展区项目推出招标，在今年1月截标时只收到一份标书。市建局董事会设立的招标遴选小组，经详细审议这份标书的入标价后，建议不接纳有关标书。市建局董事会亦认同遴选小组的建议，决定收回项目。

在审议标书时，招标遴选小组作出多项考虑，包括参照测量业界一贯的土地估价机制及市场相关物业楼面的成交数据、发展商入标的情况、入标的标价是否在可接纳的范围和发展空间等因素，再加上这个项目并不涉及住宅楼宇供应，故此最终建议董事会收回项目。

观塘市中心第四及第五发展区项目规模庞大，涉及超过收购400个私人单位业权及处理100多间违规构筑物的庞大开支。若然在市况低迷下，贸然批出土地，项目将出现财务亏蚀，并因此而降低市建局能投放在未来市区更新项目的资源，影响业务发展。

另一方面，观塘市中心第四及第五发展区位处策略性位置，毗邻观塘港铁站及裕民坊公共交通交汇处，而且是观塘住宅区与香港第二个核心商业区—九龙东商贸区的连接点，它在汇聚人流、物流和经济频繁活动等方面发挥的「市中心」角色，将不会改变。故此，市建局团队对项目的发展前景仍然乐观，不会因一时的市场波动而急於批出标书，而会评估未来市场需求状况，从规划、发展和财务等不同层面，研究项目未来的发展路向，拟订适当的替代方案。

任何一个发展项目推出招标，最后是否成功批出，不单要看发展商投标的策略，更重要是市建局团队审批标书时，确保有关土地能够充份发挥其用途和价值。尽管面对项目「流标」的结果，但我相信「有危就有机」，关键在於我们是否能够藉是次暂时收回该项目，为项目开创更大的机遇。在这方面，我们需要在规划层面应用更多新思维，革新该项目的发展模式。

为此，市建局将以新规划思维，因应市场对房屋、办公室、酒店和零售等需求，将地标大楼的发展规划，由「二维空间」提升至「三维空间」层面，包括加入住宅元素，应对不断变化的市场和社会环境，以配合九龙东核心商业区的未来发展，提升项目的吸引力。

前期收入大减     已收购项目入不敷支

我在早前的网志曾提及，市建局的收入来源相当窄，主要依靠将重建项目推出招标，从中标合作发展商收回前期款项，才有能力应付下一批重建项目的收购和补偿支出。

然而，受到楼市下调的影响，市建局的前期收入大幅减少，当中除了观塘项目的入标价未如理想外，早前在土瓜湾和西营盘推出的另外两个项目，亦因为发展商为应对楼市下行、利息成本增加，以及建筑成本上涨等因素，调低入标价，以致市建局所收到的地价收入较预期减少超过两成。以去年10月批出的土瓜湾荣光街项目为例，每平方尺计算的楼面地价只有约9,200元，相较在2021年底批出同区的鸿福街 / 银汉街项目，中标每平方尺的楼面地价达到1万3700多元，跌幅显著。

考虑到市建局在未来几年，有四个在九龙城和旺角区正进行收购的重建项目将推出招标，视乎楼市走势和利率再上调的幅度，我们预料这批项目日后回标的地价，仍会一定程度受压。由於上述四个项目皆在数年前当楼价处於高位时收购，涉及的总收购支出超过160亿元。即使考虑到近日物业市场受通关消息刺激、楼价有回稳的迹象，然而地价的跌幅比楼价大、未必能够回复到疫情和加息前的水平，按现时市场价格水平作估算，我们从四个项目招标所得的前期收入，已不足以抵销项目的收购支出，初步估算项目的总亏蚀，将高达数十亿元，严重影响市建局未来数年的财务和重建步伐。

面对财务挑战，市建局需要重新检视未来5年 （2023/24 年度至2027/28年度） 的业务纲领，审慎考虑规划中的项目与现金流状况的配合，尤其是规模较大、需要拨备较多流动资金进行收购补偿的重建项目，以及相关项目的开展时间，包括是否需要分阶段或延迟开展。

虽然在出现流动资金短缺时，市建局可以向外借贷，以短暂填补业务收入和支出的差距；但若重建项目在一段长时间内接连亏蚀，市建局的总资产净值便会减少。尽管市建局作为公营机构，得到政府的政策支持，长期信贷评级获标准普尔评为AA+，具备良好的借贷融资条件；然而，其融资的能力，亦与其资产净值成正比。如果资产净值减少100亿元，融资额度亦会相应减少80至90亿元。因此，项目的前期款项收入锐减的影响并非单一和短暂，而是削弱市建局向外借贷的能力，长远影响市区更新工作的质和量。

况且，我在早前的网志亦提及，市建局不能单以借贷来维持业务长远发展，若然我们为推行市区更新项目而对外借贷数百亿元，日后除了要偿还借款之外，每年还要承担约十亿元的利息支出，未能善用财政资源。

改变招标条款作用有限

观塘市中心重建项目是市建局历来最大的项目，自2007年启动以来，规划、收购和发展工作已进行了接近20年，过程中难免遇上市场周期性波动。事实上，我们在2014年5月推出第二和第三发展区项目招标时，亦曾经因为当时的招标结果不理想，出现「流标」情况。其后市建局修改招标条款，包括放宽项目的建筑期限、容许发展商修订已批出的发展图则以及与其他公司合组财团等，然后重新招标，成功将项目批出。

然而，是次第四和第五区的招标情况，与9年前推出第二和第三发展区时不尽相同。市建局在拟备第四和第五发展区项目的标书时，已考虑使用一套自由度相当高的招标条款，例如没有加入有关项目售楼收益与市建局分成的要求、没有合营部份商业设施的条款、容许给予中标的合作发展商及财团分期支付前期款项，以及首次应用「浮动规划参数安排」，让成功取得本项目的发展商及财团，可以在总楼面面积保持不变的前提下，灵活调拨商业楼面面积作办公、酒店和其他商业用途等，以增加项目的吸引力和竞争力。虽然市建局已作出如此弹性安排，给予较大自主度的招标条款，唯最后亦只接获一份标书入标竞投合作发展项目。因此，市建局团队初步评估，认为若继续在招标条款的框架再作修订，即使在相隔一段时间后重新招标，其结果亦不会有大改变。

至於市场一些人士评论这次招标结果时，认为九龙东商贸区在未来数年的商业楼面供应充足，市建局可考虑将第四和第五区土地转作住宅发展。对此意见，市建局团队其实早已作研究，认为若沿用传统「甲类」住宅项目的高密度住宅发展，将出现以下两个问题：

（一）一般在九龙区的甲类住宅项目，准许发展的地积比率上限只有9倍，相对项目在核准规划大纲内，非住宅部份获准发展的地积比率上限达到12倍，总可建楼面将减少三份一，未能尽用这幅市中心珍贵土地的发展潜力。

另一方面，住宅项目一般只会调拨1.5倍的地积比率作商业用途，并集中在建筑物的最低3层以兴建商场，纯粹以满足项目内居民日常生活所需为主。这种传统的商住混合模式亦浪费了观塘市中心第四及第五发展区这策略性位置，未能发挥「市中心」角色，失去汇聚人流、物流和经济活动的功能。

（二）因应第四和第五区地盘邻近港铁观塘线架空路轨及观塘道，假若沿用上述传统发展模式，在3层商场设施之上兴建住宅大楼，大楼内部份低层单位将面向架空路轨和观塘道，有关居民无可避免受到营运中铁路的行车噪音，以及路面行驶中车辆造成的空气污染所影响，这种设计亦难以符合现行空气质素和噪音规管准则及法例要求。

混合发展规划机制     发挥土地重建潜力

为了冲破上述传统「甲类」住宅项目的地积比率限制，市建局团队认为应将第四及第五发展区土地，由「商业用途」改变为「其他指定用途（混合发展）」的发展模式，并结合「一地多用」概念，在地盘获准发展的地积比率为12倍及「浮动规划参数」机制维持不变的基础上，加入住宅发展元素，让日后的中标发展商可更灵活调拨发展楼面，作住宅、办公、酒店和零售等不同业务。此突破性的规划，既可提升项目的重建潜力及发展宽度、改善项目回报；亦可在增加住宅单位供应的同时，符合观塘市中心的定位。

团队研究了纽约、伦敦和东京等高密度大城市所提倡的「垂直城市」（Vertical City）发展理念，以高空发展的都市形态进行更新规划，达致创造空间、创造容量的目标。

以位於纽约市曼哈顿区的一个刚完成的重建项目为例，当地市政府在此发展理念下，将这幅原先是荒废的前铁路车场土地，由「二维」的横向规划，革新至「三维」的垂直规划，将不同的土地用途融合在一座楼高约70层的综合用途的地标建筑物，其中，40楼之上发展为住宅单位，40楼以下作为酒店、辧公室及商场用途。（如图示）

(图片来源：https://www.flickr.com/photos/con4tini/with/51199006535/)

这发展模式将区内不同的经济活动集中在一处，促进不同用途的使用者交流之余，亦能腾出更多地面空间作绿化，并优化步行环境，改善地区的畅达性，让城市生活更宜居和便捷。

在香港，我亦曾接触近似「垂直城市」理念的规划设计。在早前出席由香港建筑学会举办、市建局赞助的香港特别行政区成立25周年城市规划建筑设计成就展中，我留意到部份由本地建筑事务所展示的未来建筑项目，在高密度发展中融入零碳排放、超高效能耗以及健康可持续性等前瞻理念，例如其中一个建筑作品，为适应垂直城市的不同微气候，配备智能科技改善通风效能；另一方面，采用「空中共享中庭」设计，为大楼内的用户提供愉快舒适的社交和运动场所，舒缓压力，促进身心健康。专业界别的前瞻建筑理念，与市建局寻求以创新模式改造第四及第五区项目的规划愿景，不谋而合。

此外，市建局在早前完成的油旺地区研究所提出的油旺市区更新概念蓝图内，亦建议在策略性位置规划「发展节点」，规划集住宅、商业、社区设施和休憩用地於一体的高密度综合地标。我期望能将油旺研究的建议，结合「垂直城市」的新概念，应用在其他同样面对严峻市区老化的地区，包括九龙城、深水埗及观塘市中心第四和第五发展区，提升发展潜力，加快更新步伐。

在此理念下，团队认为观塘市中心第四和第五发展区项目地盘面积够大，加上与港铁站及公共运输交汇处的距离属步行范围，交通便利，适合试行「垂直城市」理念，推行混合发展项目，并为观塘市中心打造一幢地标式建筑，巩固其在九龙东的核心地位，与对岸位於鰂鱼涌的港岛东中心，在维港东面互相辉映。

观塘市中心第四及第五区项目地标建筑的概念，在建成后能与对岸的港岛东中心形成东面的「维港门廊」，与中环国金中心及西九龙环球贸易广场组成的西面门廊遥相呼应。

市建局团队已就「混合发展」规划的概念初步与相关政府部门交流，并得到正面的回应；同时间，我们亦就此展开全面的技术评估，特别是交通负荷的评估，以深化相关规划和执行细节。一般而言，商业大楼上班族与住宅居民的出行时段不同，理论上可减轻在同一繁忙时段对公共交通运输需求的压力。

由於上述在规划模式的构思改动涉及修订已经核准的第四和第五发展区规划大纲，我们将加快进行相关工作，争取在本年内向城规会提交改变规划用途的申请。

善用土地作临时用途

第四及第五区地盘已完成地盘平整工作，市建局正进行泥土钻探等地盘勘察工作，以及就相关道路改道、接驳港铁站的架空平台、行人天桥和搬迁地下管道等公共设施的规划重整及重置工程，进行前期准备，以缩压工序，减少修订规划对项目落成的延误。

考虑到市建局需要预备有关技术评估，并向城规会提交改变规划用途申请，以及与政府部门商讨土地契约， 需要大约24个月才完成所需的程序，我向团队分享，多年前当我仍在政府、负责九龙东发展的经验，推出「反转天桥底行动」，将观塘绕道天桥底的空置用地转化为「自由空间」，作推动创意艺术文化用途，让市民享用。团队将参考这经验，研究第四及第五区土地的临时用途，包括透过地方营造，将土地临时转化作供市民自由享用的多元化活动空间，在第四和第五区项目完成前，为社区带来裨益。

「反转天桥底」场地开放予公众，提供一个让市民自由享用的公共空间。（图片取自起动九龙东办事处网页）

因应发展项目的地契仍未批出，第四和第五发展区项目的土地现时由政府拥有。市建局将就土地的临时用途作建议，并徵询政府部门和地区持分者的意见，适时提交临时用途的申请，让这幅位处观塘核心地带的土地，保持其活力和价值，让项目日后继续发挥「市中心」汇聚人流、物流和经济活动这重要角色。