观塘市中心重建商业项目试行浮动规划参数 应对疫情持续及「后遗症」
新冠疫情肆虐全球两年，疫情反反覆覆，在去年年底逐渐回稳之际，Omicron变种病毒传入社区，在过去一个月爆发第五波疫情，威胁市民的健康。政府正采取果断措施，推出新一轮防疫抗疫和收紧社交距离的措施，务求在最短时间内切断病毒的传播链；市建局亦全方位配合政府的抗疫工作，在重建、复修、公众设施管理和社区服务等调整业务运作，以及实施雇员在家工作的安排。
严格的防疫措施无可避免对市民的生活出行及各行各业的经营，带来不同程度的影响。市建局团队在过去两年汲取了应对疫情的经验，不断加强风险管理和应变能力。除日常业务运作的调适外，在筹划项目的细部设计时，亦会特别考虑新冠疫情肆虐的「后遗症」，对社会及个别行业经营的影响。当中，市建局观塘市中心重建计划第四和第五发展区的商业项目，将试行「浮动规划参数」的模式，在总体发展楼面和规划裨益保持不变的前提下，为不同业务用途的楼面面积的设定，提供可调整的弹性，以提升项目应对市场变化和财务风险的能力。
第五波疫情影响市建局业务
第五波疫情对市建局的业务和运作带来影响，在重建项目方面，市建局原订在本年度启动3个发展项目，其中两个位於深水埗的项目在去年9月疫情较稳定时已顺利启动；余下最后一个项目的筹备工作亦进入最后阶段，按原计划在本月初启动，并安排在启动当日进行人口冻结调查，派调查员在项目范围进行家访，记录住户资料及物业使用状况。
就在项目启动前数天，政府公布一系列收紧社交距离和减少人群聚集的措施。我们评估疫情的最新发展，考虑到变种病毒传播力强、传播速度非常快、政府呼吁公众应尽量减少到访非自身居住的大厦，减低病毒传播的风险等多项因素，决定将该重建项目的开展日期押后，视乎疫情的发展再决定开展项目的时间。
面对疫情反覆对香港社会民生及经济前景产生的「暗涌」，以至多项非市建局所能控制的外围变数，例如欧美国家开始调整利率对本地资金流的影响、增加按揭市场的借贷风险，带动本地利率上升等对物业市场不利的环境，市建局必须增强规划、项目和财政三个市区更新储备系统的风险管理能力，在物业市场下行期，配合财务策划方案，扩大收购规模，适时推出项目招标，令市区更新持续推展。
至於楼宇复修工作方面，市建局过去一年，统一执行全部五项由政府拨款的楼宇复修资助计划，其中大约100宗个案刚在本月初完成委聘承建商的招标程序，原定在本月内陆续开标和评审标书。然而，开标工作需要有市建局职员、最少两名法团代表、见证人等多方人士参与，在现行的社交距离措施下，相关工作也需要暂停。
试行「浮动规划参数」模式应对经济不确性
市建局观塘市中心项目第四和第五发展区的规划大纲，将兴建一幢涵盖零售、写字楼和酒店发展的综合商业大楼，以及一个商场连同多用途社区设施，准许的总楼面面积约216万平方尺。该规划大纲在4年前已制订，并於2018年获城规会批准它的总纲发展蓝图，目的是在发展项目标书内，向有意投标的发展商，提供一个已批核的可行设计方案作参考，让发展商不会因担心批核风险而不必要地降低标价。
第四及第五期地盘在去年年中完成清场后，市建局现正进行楼宇拆卸和平整工程，以及随后的泥土钻探等地盘勘察工作。为应对市场波动可能带来的不稳定因素，团队决定利用上述工程进行期间，同步审视项目商业部分的规划参数，充分评估市场对这发展蓝图的反应，切合经济及商业大环境的需要，包括对综合商业大楼提供不同商业营运用途所需楼面的要求、不同行业的发展前景等因素，因而作出修订并纳入标书内，让有意入标的发展商在考虑投标时，有更清晰的招标条款作参考，当中包括制订不同业务类型用途的楼面面积比例和财务安排等。
此外，由於这个重建项目涉及道路改道、接驳港铁站的架空平台、行人天桥和搬迁地下管道等公共设施的规划重整及重置工程，故此，市建局就详细的工程方案和施工图则，包括屋宇装备设施、停车场设计和布局等，提早交予政府部门审视，并已获得批准。
市建局团队评估情况，认为如果项目在规划参数上能给予市场弹性作调适，例如在总体发展楼面和规划裨益保持不变的前提下，容许中标发展商灵活调拨准许的商业发展楼面作不同业务用途，相信可以增加项目的吸引力和竞争力，为让市建局持续推动旧区更新工作，提供充裕的财政储备。更重要的是，团队希望能争取，当这个观塘综合开发项目完成后，相关的弹性规划参数仍保留在分区规划大纲内，让落成后的商业项目，能适时配合未来社会和经济环境的转变，在商业楼面业务用途作适度调整改建，以维持项目在观塘这核心地段在民生生活和经济环境的活力，持续发展。
市建局全盘考虑各项相关的技术评估，以及市场对商业用地供应、规划设计等各方面的意见后，建议在观塘市中心项目第四和第五发展区的商业部分，首次试行「浮动规划参数」的模式来规划。我们现正深化这套「浮动规划参数」模式的执行细节，预计在今年年中向城规会提交相关修订的申请。
为观塘商业项目引入新模式 维持发展潜力
回看4年前项目位处的九龙东商贸区仍在起步阶段，区内的写字楼、商场和酒店项目供应，还未足以应付九龙东从工业区转型为香港第二个商业核心区的需求，加上疫情前本地旅游业发展蓬勃，旅客对酒店房间更是「一房难求」。
随著私人市场积极配合政府「起动九龙东」的政策和活化工厦措施，发展商投放大量资源於区内的新批土地发展和工厦重建项目上，使区内即将和已经落成的商业用途楼面达到3000万平方尺。当然，相对中环传统商业核心区超过4,000万平方尺的商业用途楼面，九龙东商贸区的发展容量仍然有提升的空间，市场特别对区内位处策略性位置的优质商业用地，需求甚大。
然而，在疫情肆虐下，旅游和酒店业的经营受到严重打击。过去两年，在全球多个国家及地区仍设有不同的出入境限制，加上香港和内地仍未能通关等因素，2021年全年访港旅客数目按年大跌超过9成，使酒店业陷入「冰封」的状态，除用作检疫的酒店外，酒店房间入住率一般仅得约五成，而平均房价亦下跌四成，增加酒店的营运压力。依靠外来旅客的旅游和酒店业受到严重打撃，相信复苏仍需要一段颇长的时间，部份酒店集团近期更决定将入住率偏低的酒店结业，甚至全幢酒店清拆重建成为商厦作写字楼或零售用途。私人市场有意见指出，旅游及酒店业的发展前景并不明朗，投资於此方面的风险亦高。
观塘商业项目的原规划大纲，在发展参数部份列明总体楼面面积，以及项目内分别作写字楼、酒店和零售三类业务的指明发展楼面规模，当中，酒店部分占整个项目的商业楼面面积近两成，假若我们在项目招标的用地发展条款，规定发展商必须兴建指定楼面规模的酒店，便很可能增加项目的发展风险，减低发展商对投标的意欲及愿意投放的资源，更甚的，将有可能出现「流标」的情况。
为此，在「浮动规划参数」模式下，准许的总商业楼面面积将维持约200万平方尺，而写字楼、酒店和零售三类业务的发展参数，可容许中标发展商因应市场未来需要作适度调整，包括：
- 写字楼部分划为不多於总商业楼面约6成，相对原来规划大纲列明须兴建70万平方尺楼面，中标发展商可因应市场对九龙东商贸区内写字楼楼面的需求作上调，并以6成为该用途设楼面的上限，以平衡增加写字楼设施所新增的人流，不会超出区内交通的负荷。
- 零售部分的楼面面积由原来指定须兴建约100万平方尺，下调为不少於总商业楼面的3成，以兼顾区内市民购物的民生需要。
- 酒店部份由指定兴建34万平方尺楼面的酒店设施，修订为不设楼面面积下限，中标发展商可因应市场需要及业务前景，自行设定酒店部分的比例，最多为34万平方尺。
「浮动规划参数」模式只在观塘市中心项目的商业部分应用，项目所提供合共9.2万平方尺的政府、机构或社区设施（GIC）楼面，以及休憩空间及绿化总面积等利民、便民设施，则不会改变；此外，项目在细部设计的各项细节，包括蛋型的地标式建筑、绿化空间环境等，亦不会改变。
我期望应用这灵活创新的模式，能够达致多赢。一方面能令市建局的运作和财务状况，更能应对不断变化的社会和经济环境，令市区更新工作能持续发展，改善旧区居民的整体生活环境；另一方面，具弹性的规划参数，不单可让中标发展商在项目未来8年多的施工阶段，可应对市场环境和需求的转变，在准许的发展参数范围内适度调整不同业务的规模和所需楼面面积，不用为每次改动重新提交规划申请；再进一步，在项目落成后营运期就相关楼面用途所需作出调整，亦毋需修订地契条款，从而精简程序，减省时间和成本；推而广之，我更期望能推动「浮动规划参数」模式，应用於市建局及私人发展的其他项目，我认为，这才是真正实现规划「拆墙松绑」的原则和目标，有助加快推动项目发展及充分发挥规划效益。