觀塘市中心重建商業項目試行浮動規劃參數 應對疫情持續及「後遺症」
新冠疫情肆虐全球兩年，疫情反反覆覆，在去年年底逐漸回穩之際，Omicron變種病毒傳入社區，在過去一個月爆發第五波疫情，威脅市民的健康。政府正採取果斷措施，推出新一輪防疫抗疫和收緊社交距離的措施，務求在最短時間內切斷病毒的傳播鏈；市建局亦全方位配合政府的抗疫工作，在重建、復修、公眾設施管理和社區服務等調整業務運作，以及實施僱員在家工作的安排。
嚴格的防疫措施無可避免對市民的生活出行及各行各業的經營，帶來不同程度的影響。市建局團隊在過去兩年汲取了應對疫情的經驗，不斷加強風險管理和應變能力。除日常業務運作的調適外，在籌劃項目的細部設計時，亦會特別考慮新冠疫情肆虐的「後遺症」，對社會及個別行業經營的影響。當中，市建局觀塘市中心重建計劃第四和第五發展區的商業項目，將試行「浮動規劃參數」的模式，在總體發展樓面和規劃裨益保持不變的前提下，為不同業務用途的樓面面積的設定，提供可調整的彈性，以提升項目應對市場變化和財務風險的能力。
第五波疫情影響市建局業務
第五波疫情對市建局的業務和運作帶來影響，在重建項目方面，市建局原訂在本年度啟動3個發展項目，其中兩個位於深水埗的項目在去年9月疫情較穩定時已順利啟動；餘下最後一個項目的籌備工作亦進入最後階段，按原計劃在本月初啟動，並安排在啟動當日進行人口凍結調查，派調查員在項目範圍進行家訪，記錄住戶資料及物業使用狀況。
就在項目啟動前數天，政府公佈一系列收緊社交距離和減少人群聚集的措施。我們評估疫情的最新發展，考慮到變種病毒傳播力強、傳播速度非常快、政府呼籲公眾應盡量減少到訪非自身居住的大廈，減低病毒傳播的風險等多項因素，決定將該重建項目的開展日期押後，視乎疫情的發展再決定開展項目的時間。
面對疫情反覆對香港社會民生及經濟前景產生的「暗湧」，以至多項非市建局所能控制的外圍變數，例如歐美國家開始調整利率對本地資金流的影響、增加按揭市場的借貸風險，帶動本地利率上升等對物業市場不利的環境，市建局必須增強規劃、項目和財政三個市區更新儲備系統的風險管理能力，在物業市場下行期，配合財務策劃方案，擴大收購規模，適時推出項目招標，令市區更新持續推展。
至於樓宇復修工作方面，市建局過去一年，統一執行全部五項由政府撥款的樓宇復修資助計劃，其中大約100宗個案剛在本月初完成委聘承建商的招標程序，原定在本月內陸續開標和評審標書。然而，開標工作需要有市建局職員、最少兩名法團代表、見證人等多方人士參與，在現行的社交距離措施下，相關工作也需要暫停。
試行「浮動規劃參數」模式應對經濟不確性
市建局觀塘市中心項目第四和第五發展區的規劃大綱，將興建一幢涵蓋零售、寫字樓和酒店發展的綜合商業大樓，以及一個商場連同多用途社區設施，准許的總樓面面積約216萬平方呎。該規劃大綱在4年前已制訂，並於2018年獲城規會批准它的總綱發展藍圖，目的是在發展項目標書內，向有意投標的發展商，提供一個已批核的可行設計方案作參考，讓發展商不會因擔心批核風險而不必要地降低標價。
第四及第五期地盤在去年年中完成清場後，市建局現正進行樓宇拆卸和平整工程，以及隨後的泥土鑽探等地盤勘察工作。為應對市場波動可能帶來的不穩定因素，團隊決定利用上述工程進行期間，同步審視項目商業部分的規劃參數，充分評估市場對這發展藍圖的反應，切合經濟及商業大環境的需要，包括對綜合商業大樓提供不同商業營運用途所需樓面的要求、不同行業的發展前景等因素，因而作出修訂並納入標書內，讓有意入標的發展商在考慮投標時，有更清晰的招標條款作參考，當中包括制訂不同業務類型用途的樓面面積比例和財務安排等。
此外，由於這個重建項目涉及道路改道、接駁港鐵站的架空平台、行人天橋和搬遷地下管道等公共設施的規劃重整及重置工程，故此，市建局就詳細的工程方案和施工圖則，包括屋宇裝備設施、停車場設計和佈局等，提早交予政府部門審視，並已獲得批准。
市建局團隊評估情況，認為如果項目在規劃參數上能給予市場彈性作調適，例如在總體發展樓面和規劃裨益保持不變的前提下，容許中標發展商靈活調撥准許的商業發展樓面作不同業務用途，相信可以增加項目的吸引力和競爭力，為讓市建局持續推動舊區更新工作，提供充裕的財政儲備。更重要的是，團隊希望能爭取，當這個觀塘綜合開發項目完成後，相關的彈性規劃參數仍保留在分區規劃大綱內，讓落成後的商業項目，能適時配合未來社會和經濟環境的轉變，在商業樓面業務用途作適度調整改建，以維持項目在觀塘這核心地段在民生生活和經濟環境的活力，持續發展。
市建局全盤考慮各項相關的技術評估，以及市場對商業用地供應、規劃設計等各方面的意見後，建議在觀塘市中心項目第四和第五發展區的商業部分，首次試行「浮動規劃參數」的模式來規劃。我們現正深化這套「浮動規劃參數」模式的執行細節，預計在今年年中向城規會提交相關修訂的申請。
為觀塘商業項目引入新模式 維持發展潛力
回看4年前項目位處的九龍東商貿區仍在起步階段，區內的寫字樓、商場和酒店項目供應，還未足以應付九龍東從工業區轉型為香港第二個商業核心區的需求，加上疫情前本地旅遊業發展蓬勃，旅客對酒店房間更是「一房難求」。
隨著私人市場積極配合政府「起動九龍東」的政策和活化工廈措施，發展商投放大量資源於區內的新批土地發展和工廈重建項目上，使區內即將和已經落成的商業用途樓面達到3000萬平方呎。當然，相對中環傳統商業核心區超過4,000萬平方呎的商業用途樓面，九龍東商貿區的發展容量仍然有提升的空間，市場特別對區內位處策略性位置的優質商業用地，需求甚大。
然而，在疫情肆虐下，旅遊和酒店業的經營受到嚴重打擊。過去兩年，在全球多個國家及地區仍設有不同的出入境限制，加上香港和內地仍未能通關等因素，2021年全年訪港旅客數目按年大跌超過9成，使酒店業陷入「冰封」的狀態，除用作檢疫的酒店外，酒店房間入住率一般僅得約五成，而平均房價亦下跌四成，增加酒店的營運壓力。依靠外來旅客的旅遊和酒店業受到嚴重打撃，相信復甦仍需要一段頗長的時間，部份酒店集團近期更決定將入住率偏低的酒店結業，甚至全幢酒店清拆重建成為商廈作寫字樓或零售用途。私人市場有意見指出，旅遊及酒店業的發展前景並不明朗，投資於此方面的風險亦高。
觀塘商業項目的原規劃大綱，在發展參數部份列明總體樓面面積，以及項目內分別作寫字樓、酒店和零售三類業務的指明發展樓面規模，當中，酒店部分佔整個項目的商業樓面面積近兩成，假若我們在項目招標的用地發展條款，規定發展商必須興建指定樓面規模的酒店，便很可能增加項目的發展風險，減低發展商對投標的意欲及願意投放的資源，更甚的，將有可能出現「流標」的情況。
為此，在「浮動規劃參數」模式下，准許的總商業樓面面積將維持約200萬平方呎，而寫字樓、酒店和零售三類業務的發展參數，可容許中標發展商因應市場未來需要作適度調整，包括：
- 寫字樓部分劃為不多於總商業樓面約6成，相對原來規劃大綱列明須興建70萬平方呎樓面，中標發展商可因應市場對九龍東商貿區內寫字樓樓面的需求作上調，並以6成為該用途設樓面的上限，以平衡增加寫字樓設施所新增的人流，不會超出區內交通的負荷。
- 零售部分的樓面面積由原來指定須興建約100萬平方呎，下調為不少於總商業樓面的3成，以兼顧區內市民購物的民生需要。
- 酒店部份由指定興建34萬平方呎樓面的酒店設施，修訂為不設樓面面積下限，中標發展商可因應市場需要及業務前景，自行設定酒店部分的比例，最多為34萬平方呎。
「浮動規劃參數」模式只在觀塘市中心項目的商業部分應用，項目所提供合共9.2萬平方呎的政府、機構或社區設施（GIC）樓面，以及休憩空間及綠化總面積等利民、便民設施，則不會改變；此外，項目在細部設計的各項細節，包括蛋型的地標式建築、綠化空間環境等，亦不會改變。
我期望應用這靈活創新的模式，能夠達致多贏。一方面能令市建局的運作和財務狀況，更能應對不斷變化的社會和經濟環境，令市區更新工作能持續發展，改善舊區居民的整體生活環境；另一方面，具彈性的規劃參數，不單可讓中標發展商在項目未來8年多的施工階段，可應對市場環境和需求的轉變，在准許的發展參數範圍內適度調整不同業務的規模和所需樓面面積，不用為每次改動重新提交規劃申請；再進一步，在項目落成後營運期就相關樓面用途所需作出調整，亦毋需修訂地契條款，從而精簡程序，減省時間和成本；推而廣之，我更期望能推動「浮動規劃參數」模式，應用於市建局及私人發展的其他項目，我認為，這才是真正實現規劃「拆牆鬆綁」的原則和目標，有助加快推動項目發展及充分發揮規劃效益。