研究加入住宅元素應對市場變化 觀塘市中心第四及第五區項目開創更大機遇

市建局在去年11月將觀塘市中心第四及第五發展區項目推出招標，在今年1月截標時只收到一份標書。市建局董事會設立的招標遴選小組，經詳細審議這份標書的入標價後，建議不接納有關標書。市建局董事會亦認同遴選小組的建議，決定收回項目。

在審議標書時，招標遴選小組作出多項考慮，包括參照測量業界一貫的土地估價機制及市場相關物業樓面的成交數據、發展商入標的情況、入標的標價是否在可接納的範圍和發展空間等因素，再加上這個項目並不涉及住宅樓宇供應，故此最終建議董事會收回項目。

觀塘市中心第四及第五發展區項目規模龐大，涉及超過收購400個私人單位業權及處理100多間違規構築物的龐大開支。若然在市況低迷下，貿然批出土地，項目將出現財務虧蝕，並因此而降低市建局能投放在未來市區更新項目的資源，影響業務發展。

另一方面，觀塘市中心第四及第五發展區位處策略性位置，毗鄰觀塘港鐵站及裕民坊公共交通交匯處，而且是觀塘住宅區與香港第二個核心商業區—九龍東商貿區的連接點，它在匯聚人流、物流和經濟頻繁活動等方面發揮的「市中心」角色，將不會改變。故此，市建局團隊對項目的發展前景仍然樂觀，不會因一時的市場波動而急於批出標書，而會評估未來市場需求狀況，從規劃、發展和財務等不同層面，研究項目未來的發展路向，擬訂適當的替代方案。

任何一個發展項目推出招標，最後是否成功批出，不單要看發展商投標的策略，更重要是市建局團隊審批標書時，確保有關土地能夠充份發揮其用途和價值。儘管面對項目「流標」的結果，但我相信「有危就有機」，關鍵在於我們是否能夠藉是次暫時收回該項目，為項目開創更大的機遇。在這方面，我們需要在規劃層面應用更多新思維，革新該項目的發展模式。

為此，市建局將以新規劃思維，因應市場對房屋、辦公室、酒店和零售等需求，將地標大樓的發展規劃，由「二維空間」提升至「三維空間」層面，包括加入住宅元素，應對不斷變化的市場和社會環境，以配合九龍東核心商業區的未來發展，提升項目的吸引力。

前期收入大減     已收購項目入不敷支

我在早前的網誌曾提及，市建局的收入來源相當窄，主要依靠將重建項目推出招標，從中標合作發展商收回前期款項，才有能力應付下一批重建項目的收購和補償支出。

然而，受到樓市下調的影響，市建局的前期收入大幅減少，當中除了觀塘項目的入標價未如理想外，早前在土瓜灣和西營盤推出的另外兩個項目，亦因為發展商為應對樓市下行、利息成本增加，以及建築成本上漲等因素，調低入標價，以致市建局所收到的地價收入較預期減少超過兩成。以去年10月批出的土瓜灣榮光街項目為例，每平方呎計算的樓面地價只有約9,200元，相較在2021年底批出同區的鴻福街 / 銀漢街項目，中標每平方呎的樓面地價達到1萬3700多元，跌幅顯著。

考慮到市建局在未來幾年，有四個在九龍城和旺角區正進行收購的重建項目將推出招標，視乎樓市走勢和利率再上調的幅度，我們預料這批項目日後回標的地價，仍會一定程度受壓。由於上述四個項目皆在數年前當樓價處於高位時收購，涉及的總收購支出超過160億元。即使考慮到近日物業市場受通關消息刺激、樓價有回穩的跡象，然而地價的跌幅比樓價大、未必能夠回復到疫情和加息前的水平，按現時市場價格水平作估算，我們從四個項目招標所得的前期收入，已不足以抵銷項目的收購支出，初步估算項目的總虧蝕，將高達數十億元，嚴重影響市建局未來數年的財務和重建步伐。

面對財務挑戰，市建局需要重新檢視未來5年 （2023/24 年度至2027/28年度） 的業務綱領，審慎考慮規劃中的項目與現金流狀況的配合，尤其是規模較大、需要撥備較多流動資金進行收購補償的重建項目，以及相關項目的開展時間，包括是否需要分階段或延遲開展。

雖然在出現流動資金短缺時，市建局可以向外借貸，以短暫填補業務收入和支出的差距；但若重建項目在一段長時間內接連虧蝕，市建局的總資產淨值便會減少。儘管市建局作為公營機構，得到政府的政策支持，長期信貸評級獲標準普爾評為AA+，具備良好的借貸融資條件；然而，其融資的能力，亦與其資產淨值成正比。如果資產淨值減少100億元，融資額度亦會相應減少80至90億元。因此，項目的前期款項收入銳減的影響並非單一和短暫，而是削弱市建局向外借貸的能力，長遠影響市區更新工作的質和量。

況且，我在早前的網誌亦提及，市建局不能單以借貸來維持業務長遠發展，若然我們為推行市區更新項目而對外借貸數百億元，日後除了要償還借款之外，每年還要承擔約十億元的利息支出，未能善用財政資源。

改變招標條款作用有限

觀塘市中心重建項目是市建局歷來最大的項目，自2007年啟動以來，規劃、收購和發展工作已進行了接近20年，過程中難免遇上市場周期性波動。事實上，我們在2014年5月推出第二和第三發展區項目招標時，亦曾經因為當時的招標結果不理想，出現「流標」情況。其後市建局修改招標條款，包括放寬項目的建築期限、容許發展商修訂已批出的發展圖則以及與其他公司合組財團等，然後重新招標，成功將項目批出。

然而，是次第四和第五區的招標情況，與9年前推出第二和第三發展區時不盡相同。市建局在擬備第四和第五發展區項目的標書時，已考慮使用一套自由度相當高的招標條款，例如沒有加入有關項目售樓收益與市建局分成的要求、沒有合營部份商業設施的條款、容許給予中標的合作發展商及財團分期支付前期款項，以及首次應用「浮動規劃參數安排」，讓成功取得本項目的發展商及財團，可以在總樓面面積保持不變的前提下，靈活調撥商業樓面面積作辦公、酒店和其他商業用途等，以增加項目的吸引力和競爭力。雖然市建局已作出如此彈性安排，給予較大自主度的招標條款，唯最後亦只接獲一份標書入標競投合作發展項目。因此，市建局團隊初步評估，認為若繼續在招標條款的框架再作修訂，即使在相隔一段時間後重新招標，其結果亦不會有大改變。

至於市場一些人士評論這次招標結果時，認為九龍東商貿區在未來數年的商業樓面供應充足，市建局可考慮將第四和第五區土地轉作住宅發展。對此意見，市建局團隊其實早已作研究，認為若沿用傳統「甲類」住宅項目的高密度住宅發展，將出現以下兩個問題：

（一）一般在九龍區的甲類住宅項目，准許發展的地積比率上限只有9倍，相對項目在核准規劃大綱內，非住宅部份獲准發展的地積比率上限達到12倍，總可建樓面將減少三份一，未能盡用這幅市中心珍貴土地的發展潛力。

另一方面，住宅項目一般只會調撥1.5倍的地積比率作商業用途，並集中在建築物的最低3層以興建商場，純粹以滿足項目內居民日常生活所需為主。這種傳統的商住混合模式亦浪費了觀塘市中心第四及第五發展區這策略性位置，未能發揮「市中心」角色，失去匯聚人流、物流和經濟活動的功能。

（二）因應第四和第五區地盤鄰近港鐵觀塘線架空路軌及觀塘道，假若沿用上述傳統發展模式，在3層商場設施之上興建住宅大樓，大樓內部份低層單位將面向架空路軌和觀塘道，有關居民無可避免受到營運中鐵路的行車噪音，以及路面行駛中車輛造成的空氣污染所影響，這種設計亦難以符合現行空氣質素和噪音規管準則及法例要求。

混合發展規劃機制     發揮土地重建潛力

為了衝破上述傳統「甲類」住宅項目的地積比率限制，市建局團隊認為應將第四及第五發展區土地，由「商業用途」改變為「其他指定用途（混合發展）」的發展模式，並結合「一地多用」概念，在地盤獲准發展的地積比率為12倍及「浮動規劃參數」機制維持不變的基礎上，加入住宅發展元素，讓日後的中標發展商可更靈活調撥發展樓面，作住宅、辦公、酒店和零售等不同業務。此突破性的規劃，既可提升項目的重建潛力及發展寬度、改善項目回報；亦可在增加住宅單位供應的同時，符合觀塘市中心的定位。

團隊研究了紐約、倫敦和東京等高密度大城市所提倡的「垂直城市」（Vertical City）發展理念，以高空發展的都市形態進行更新規劃，達致創造空間、創造容量的目標。

以位於紐約市曼哈頓區的一個剛完成的重建項目為例，當地市政府在此發展理念下，將這幅原先是荒廢的前鐵路車場土地，由「二維」的橫向規劃，革新至「三維」的垂直規劃，將不同的土地用途融合在一座樓高約70層的綜合用途的地標建築物，其中，40樓之上發展為住宅單位，40樓以下作為酒店、辧公室及商場用途。（如圖示）

(圖片來源：https://www.flickr.com/photos/con4tini/with/51199006535/)

這發展模式將區內不同的經濟活動集中在一處，促進不同用途的使用者交流之餘，亦能騰出更多地面空間作綠化，並優化步行環境，改善地區的暢達性，讓城市生活更宜居和便捷。

在香港，我亦曾接觸近似「垂直城市」理念的規劃設計。在早前出席由香港建築學會舉辦、市建局贊助的香港特別行政區成立25周年城市規劃建築設計成就展中，我留意到部份由本地建築事務所展示的未來建築項目，在高密度發展中融入零碳排放、超高效能耗以及健康可持續性等前瞻理念，例如其中一個建築作品，為適應垂直城市的不同微氣候，配備智能科技改善通風效能；另一方面，採用「空中共享中庭」設計，為大樓內的用戶提供愉快舒適的社交和運動場所，舒緩壓力，促進身心健康。專業界別的前瞻建築理念，與市建局尋求以創新模式改造第四及第五區項目的規劃願景，不謀而合。

此外，市建局在早前完成的油旺地區研究所提出的油旺市區更新概念藍圖內，亦建議在策略性位置規劃「發展節點」，規劃集住宅、商業、社區設施和休憩用地於一體的高密度綜合地標。我期望能將油旺研究的建議，結合「垂直城市」的新概念，應用在其他同樣面對嚴峻市區老化的地區，包括九龍城、深水埗及觀塘市中心第四和第五發展區，提升發展潛力，加快更新步伐。

在此理念下，團隊認為觀塘市中心第四和第五發展區項目地盤面積夠大，加上與港鐵站及公共運輸交匯處的距離屬步行範圍，交通便利，適合試行「垂直城市」理念，推行混合發展項目，並為觀塘市中心打造一幢地標式建築，鞏固其在九龍東的核心地位，與對岸位於鰂魚涌的港島東中心，在維港東面互相輝映。

觀塘市中心第四及第五區項目地標建築的概念，在建成後能與對岸的港島東中心形成東面的「維港門廊」，與中環國金中心及西九龍環球貿易廣場組成的西面門廊遙相呼應。

市建局團隊已就「混合發展」規劃的概念初步與相關政府部門交流，並得到正面的回應；同時間，我們亦就此展開全面的技術評估，特別是交通負荷的評估，以深化相關規劃和執行細節。一般而言，商業大樓上班族與住宅居民的出行時段不同，理論上可減輕在同一繁忙時段對公共交通運輸需求的壓力。

由於上述在規劃模式的構思改動涉及修訂已經核准的第四和第五發展區規劃大綱，我們將加快進行相關工作，爭取在本年內向城規會提交改變規劃用途的申請。

善用土地作臨時用途

第四及第五區地盤已完成地盤平整工作，市建局正進行泥土鑽探等地盤勘察工作，以及就相關道路改道、接駁港鐵站的架空平台、行人天橋和搬遷地下管道等公共設施的規劃重整及重置工程，進行前期準備，以縮壓工序，減少修訂規劃對項目落成的延誤。

考慮到市建局需要預備有關技術評估，並向城規會提交改變規劃用途申請，以及與政府部門商討土地契約， 需要大約24個月才完成所需的程序，我向團隊分享，多年前當我仍在政府、負責九龍東發展的經驗，推出「反轉天橋底行動」，將觀塘繞道天橋底的空置用地轉化為「自由空間」，作推動創意藝術文化用途，讓市民享用。團隊將參考這經驗，研究第四及第五區土地的臨時用途，包括透過地方營造，將土地臨時轉化作供市民自由享用的多元化活動空間，在第四和第五區項目完成前，為社區帶來裨益。

「反轉天橋底」場地開放予公眾，提供一個讓市民自由享用的公共空間。（圖片取自起動九龍東辦事處網頁）

因應發展項目的地契仍未批出，第四和第五發展區項目的土地現時由政府擁有。市建局將就土地的臨時用途作建議，並徵詢政府部門和地區持分者的意見，適時提交臨時用途的申請，讓這幅位處觀塘核心地帶的土地，保持其活力和價值，讓項目日後繼續發揮「市中心」匯聚人流、物流和經濟活動這重要角色。