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行政總監網誌《摯誠.志成》

「智慧」改造楼宇 提升设施保养效率 推广楼宇预防性维修新文化

面对楼宇及城市环境双老化的挑战,市建局不单在地区规划层面,积极应用创新科技和数据分析,加快市区更新的步伐;在楼宇复修的工作上,亦致力提升业主和物业管理业界,在楼宇维修以及推动预防性维修的知识和技术水平,让楼宇维持良好状况,延长寿命,从根源着手减慢楼宇老化。

市建局近年在其辖下四幢安置大厦的楼宇复修工作中,采用「改造重设」策略,在一般的维修工程之上,更提升楼宇设施至现代标准;此外,亦引入「保养为本」的维修理念,采用易于维修、耐用的物料,改善楼宇设施的可使用期并提升设施维修的效益。

在筹划楼宇复修及改造重设工程的同时,我们更试行「预防性维修」概念,在翻新楼宇公用部份和更换屋宇装备设施之外,一并为电力、排水、消防、升降机等设施加装智能运作监测系统,犹如定期为大厦进行「身体检查」,确保楼宇维持正常运作,对设备状况持续监测,减少设施因突发故障而作紧急维修对居民生活的影响。更进一步,研究应用更崭新的「预测性保养」概念,借着整合和分析定期监察设施装备使用状态所得的相关数据资料,预测维修保养的需要、时间表、所需物资和开支等,从而制定长远的维修计划,为楼宇复修未雨绸缪、达致「防患于未然」的效果。

我希望在这篇网志,借用我们在安置大厦项目,说明市建局身体力行,在楼宇复修的工作上,全面实践楼宇复修、改造重设、预防性维修和研究预测性保养的新概念和模式,藉以鼓励工程业界和业主在筹组楼宇维修工程时,一同应用新概念和模式,发挥延长楼宇可使用期和提升宜居性的最大成效,减少浪费在旧楼清拆重建的社会资源。

「保养为本」设计  提升维修效益
市建局辖下四幢安置大厦,包括西营盘顺成大厦、旺角豉油街12号、深水埗丽珠大厦和大角咀必发台,楼龄已达30年,需要进行全面的楼宇勘察及翻新工程。

以西营盘顺成大厦的翻新工程为例,针对部分悬挂在公用地方的设施,包括天花喉管,在选用围封的假天花物料时,由传统的石膏板改用装卸上更为灵活的铝板天花,当日后要维修或检查时,工程人员轻易拆卸铝板,较过去沿用石膏板,需要将整个天花清拆的处理,更省时和减低工程成本。

web photo 1顺成大厦的墙身饰面 (左图),使用防火效能和硬度较高的物料,增加耐用性;假天花 (右图) 亦由传统的石膏板,改用装卸灵活的铝板天花。

改造闲置设施成共享平台
除了考虑楼宇硬件设施的良好保养,我们亦从「以人为本」的角度,为安置大厦的住户提供更优质的生活环境。举例说,团队在翻新顺成大厦时,留意到靠近皇后大道西地下大堂的出入口较狭窄,而原本设在大堂的垃圾房更占据了整个大堂约三分二的空间。故此,团队在翻新时,将垃圾房迁至大厦德辅道西一方的地下,令现时的大堂更宽敞,方便居民出入。

web photo 2顺成大厦未翻新前,地下大堂的出入口较狭窄 (左),团队在翻新时,将垃圾房迁至大厦德辅道西一方的地下,令现时的大堂更宽敞,方便居民出入。

此外,顺成大厦四楼平台、面向德辅道西的一方,原本设有一条有盖行人通道连接独立于大厦外的升降机,让住户从德辅道西的门口出入,不过住户一般惯常使用靠近皇后大道西的正门出入,使该平台及升降机使用率偏低。为了善用空间,团队在改造重设的过程中,将有盖行人通道上盖及已弃用的升降机拆走,改装成一个让住户可眺望维港景色的平台空间,让居民使用。

web photo 3顺成大厦四楼平台翻新前 (左),使用率偏低;翻新后 (),改造成一个可以眺望维港的平台空间,让住户使用。

为「中年楼」引进楼宇监测系统  实践预防性维修
除了透过改造重设提升安置大厦的设施水平及提升宜居性之外,我们更担当「先行者」的角色,推动楼宇「预防性维修」及「预测性保养」的概念,为日后参与楼宇复修工作的业主和工程业界,提供个案参考。

若按照传统的旧楼楼宇复修执行模式,工程承建商在翻新楼宇的公用部分时,一般只会更换设在不同楼层的电力、水泵和消防等屋宇设备,至于相关设备的监测系统,例如水泵房的水压计及渗漏警报,一般只会装设在相应的机房内,管理人员需到机房巡查,才会发现设施有否出现故障,未能做到实时监测和警示,以致有机会延误处理,令问题恶化。

而「预防性维修」的执行模式,可让设施的管理人员即时监察和跟进问题。以豉油街的安置大厦项目为例,我们在更换不同楼层的屋宇设备时,同时铺设传送线路,将监测设施运作的装置接驳至地面控制室的楼宇监测控制箱,所有讯号会传送到一个集中点,协助管理人员同步监察水泵、水缸和总电制房的运作状况,一旦大厦设施出现异常,系统可发出警示,让管理人员准确了解情况,并迅速反应,处理问题。

web photo 4大厦管理人员可以透过屋宇装备监测系统监测水泵、水缸和总电制房的运作状况,一旦遇到突发性故障,可即时处理。

此外,部份在楼宇翻新前没有加装监测系统的设备,亦借着翻新的机会加设遥距监测装置,例如在各个楼层的防烟门安装无线门磁开关感应系统,一旦防烟门未有关上,门上的感应器便会将该讯号传送到中央监测系统,提醒管理人员前往检查,以免因疏忽或延误处理,影响防烟门阻隔浓烟及热力的效果,同时亦提高防盗功能。

加入智慧元素   迈向预测性保养
市建局在四幢安置大厦在楼宇复修不同范畴的工作,为「中年」楼宇在实践维修保养工作方面起示范作用。然而,我认为,若要达致最大成效,我们应采用更具前瞻性的楼宇保养概念,推动「预测性保养」,通过对设备状况的持续监测,做到在问题发生之前已作出评估,并制定长远的保养计划及各项预算,才能从楼宇「护老」迈向至「防老」这个市区更新的长远目标。

为了试行这「预测性保养」的模式,市建局团队将大厦复修工程的纪录,以及各项新更换设施的维修保养资料,经数码化后重新整合,并编制成一套数码楼宇保养手册,方便物业管理人员透过移动装置内的楼宇管理应用程式查阅资料,综合各项设施按楼宇保养手册列明的保养周期,以特别加设的维修日程功能,制定维修及保养提示并定期进行检测。

工程团队亦在顺成大厦的项目,开发了一套以整合大厦设施状态资讯为基础的「中央智能楼宇监察系统」(智能监察系统),提升对设施保养数据的处理能力。在顺成大厦进行改造重设工程时,我们为楼宇部份公用地方装设无线数码网络,让设施的使用状态资讯,实时传送至设于网上平台的智能监察系统。系统经加密处理,只限市建局及相关设施的负责管理公司登入,监测相关设施的数据,并安排专属的工程团队适时作专业评估。

这网上智能监察系统亦连结豉油街12号、丽珠大厦和必发台其余三幢安置大厦的楼宇监测控制箱,使四幢安置大厦的屋宇设备资料、日常监测数据、预警和保养纪录等楼宇保养数据,整合成一个数据库存于伺服器内,市建局和项目的专属物业管理团队可随时随地,透过流动装置登入智能监察系统,检视数据库内各项目的监测数据和相关纪录。

当我们累积足够数量的数据,下一步便可以研究如何全面审视和比对不同项目、不同时间的设施使用状态数据,从而预测设施耗损程度,甚至是发生故障的可能时间及规模;此外,还可以探讨应用数据来评估不同保养承建商的服务水平,以制定更有效的楼宇保养计划。

web photo 5网上作业的「中央智能楼宇监察系统」,将四幢安置大厦的屋宇设备资料及楼宇保养数据整合成一个数据库,以便作全面审视。

凭借项目团队的创新精神和努力,其中位于旺角豉油街的改造重设项目,早前获香港测量师学会建筑测量组颁发「建筑测量师大奖 2021」的卓越大奖,以及保养及复修工程-专业顾问组别优胜奖,表扬该项目在设计、创新、管理、可持续性及价值提升各方面的卓越表现。我除了为团队所付出的努力得到认同而感到高兴之外,更大意义的,是让我们向楼宇复修业界展示有关工作的崭新成果,发挥牵头作用,从而鼓励更多从业员在这方面作尝试和更广泛的推动。

web photo 6豉油街12号安置大厦获香港测量师学会建筑测量组颁发「建筑测量师大奖 2021」的卓越大奖,以及保养及复修工程-专业顾问组别优胜奖。

物业是业主的资产,保持楼宇单位内、外良好状况是业主的共同责任;然而,社会一直对这方面的关注及参与,普遍较薄弱。市建局在推动楼宇复修工作,一直发挥着「倡导」和「促进」的作用,鼓励及协助业主筹组楼宇复修工程,提供财政和技术支援;此外,亦以「先行先试」,在辖下的物业应用楼宇保养的新概念和执行模式,期望为楼宇复修业界和业主提供切实可行的个案参考,以期达致广泛的应用。

市建局早前公布了油旺地区研究的结果,我留意到社会上有不少意见,聚焦如何在地区规划层面,应用新规划工具,加快市区更新的步伐。然而,旧区、楼宇老化的规模庞大,社会在缺乏财政和土地资源来应付旧楼重建的前提下,我认为,贯彻在不同楼龄楼宇实践多元的楼宇复修策略和模式,延长楼宇寿命,才是处理旧区楼宇双老化的正本清源之道。