「智慧」改造楼宇 提升设施保养效率 推广楼宇预防性维修新文化

面对楼宇及城市环境双老化的挑战，市建局不单在地区规划层面，积极应用创新科技和数据分析，加快市区更新的步伐；在楼宇复修的工作上，亦致力提升业主和物业管理业界，在楼宇维修以及推动预防性维修的知识和技术水平，让楼宇维持良好状况，延长寿命，从根源著手减慢楼宇老化。

市建局近年在其辖下四幢安置大厦的楼宇复修工作中，采用「改造重设」策略，在一般的维修工程之上，更提升楼宇设施至现代标准；此外，亦引入「保养为本」的维修理念，采用易於维修、耐用的物料，改善楼宇设施的可使用期并提升设施维修的效益。

试行「预防性维修」定期为大厦「身体检查」

在筹划楼宇复修及改造重设工程的同时，我们更试行「预防性维修」概念，在翻新楼宇公用部份和更换屋宇装备设施之外，一并为电力、排水、消防、升降机等设施加装智能运作监测系统，犹如定期为大厦进行「身体检查」，确保楼宇维持正常运作，对设备状况持续监测，减少设施因突发故障而作紧急维修对居民生活的影响。更进一步，研究应用更崭新的「预测性保养」概念，藉著整合和分析定期监察设施装备使用状态所得的相关数据资料，预测维修保养的需要、时间表、所需物资和开支等，从而制定长远的维修计划，为楼宇复修未雨绸缪、达致「防患於未然」的效果。

我希望在这篇网志，借用我们在安置大厦项目，说明市建局身体力行，在楼宇复修的工作上，全面实践楼宇复修、改造重设、预防性维修和研究预测性保养的新概念和模式，藉以鼓励工程业界和业主在筹组楼宇维修工程时，一同应用新概念和模式，发挥延长楼宇可使用期和提升宜居性的最大成效，减少浪费在旧楼清拆重建的社会资源。

「保养为本」设计  提升维修效益

市建局辖下四幢安置大厦，包括西营盘顺成大厦、旺角豉油街12号、深水埗丽珠大厦和大角咀必发台，楼龄已达30年，需要进行全面的楼宇勘察及翻新工程。

以西营盘顺成大厦的翻新工程为例，针对部分悬挂在公用地方的设施，包括天花喉管，在选用围封的假天花物料时，由传统的石膏板改用装卸上更为灵活的铝板天花，当日后要维修或检查时，工程人员轻易拆卸铝板，较过去沿用石膏板，需要将整个天花清拆的处理，更省时和减低工程成本。

顺成大厦的墙身饰面 (左图)，使用防火效能和硬度较高的物料，增加耐用性；假天花 (右图) 亦由传统的石膏板，改用装卸灵活的铝板天花。

改造闲置设施成共享平台

除了考虑楼宇硬件设施的良好保养，我们亦从「以人为本」的角度，为安置大厦的住户提供更优质的生活环境。举例说，团队在翻新顺成大厦时，留意到靠近皇后大道西地下大堂的出入口较狭窄，而原本设在大堂的垃圾房更占据了整个大堂约三分二的空间。故此，团队在翻新时，将垃圾房迁至大厦德辅道西一方的地下，令现时的大堂更宽敞，方便居民出入。

顺成大厦未翻新前，地下大堂的出入口较狭窄 (左)，团队在翻新时，将垃圾房迁至大厦德辅道西一方的地下，令现时的大堂更宽敞，方便居民出入。

此外，顺成大厦四楼平台、面向德辅道西的一方，原本设有一条有盖行人通道连接独立於大厦外的升降机，让住户从德辅道西的门口出入，不过住户一般惯常使用靠近皇后大道西的正门出入，使该平台及升降机使用率偏低。为了善用空间，团队在改造重设的过程中，将有盖行人通道上盖及已弃用的升降机拆走，改装成一个让住户可眺望维港景色的平台空间，让居民使用。

顺成大厦四楼平台翻新前 (左)，使用率偏低；翻新后 (右)，改造成一个可以眺望维港的平台空间，让住户使用。

为「中年楼」引进楼宇监测系统  实践预防性维修

除了透过改造重设提升安置大厦的设施水平及提升宜居性之外，我们更担当「先行者」的角色，推动楼宇「预防性维修」及「预测性保养」的概念，为日后参与楼宇复修工作的业主和工程业界，提供个案参考。

若按照传统的旧楼楼宇复修执行模式，工程承建商在翻新楼宇的公用部分时，一般只会更换设在不同楼层的电力、水泵和消防等屋宇设备，至於相关设备的监测系统，例如水泵房的水压计及渗漏警报，一般只会装设在相应的机房内，管理人员需到机房巡查，才会发现设施有否出现故障，未能做到实时监测和警示，以致有机会延误处理，令问题恶化。

而「预防性维修」的执行模式，可让设施的管理人员即时监察和跟进问题。以豉油街的安置大厦项目为例，我们在更换不同楼层的屋宇设备时，同时铺设传送线路，将监测设施运作的装置接驳至地面控制室的楼宇监测控制箱，所有讯号会传送到一个集中点，协助管理人员同步监察水泵、水缸和总电制房的运作状况，一旦大厦设施出现异常，系统可发出警示，让管理人员准确了解情况，并迅速反应，处理问题。

大厦管理人员可以透过屋宇装备监测系统监测水泵、水缸和总电制房的运作状况，一旦遇到突发性故障，可即时处理。

此外，部份在楼宇翻新前没有加装监测系统的设备，亦藉著翻新的机会加设遥距监测装置，例如在各个楼层的防烟门安装无线门磁开关感应系统，一旦防烟门未有关上，门上的感应器便会将该讯号传送到中央监测系统，提醒管理人员前往检查，以免因疏忽或延误处理，影响防烟门阻隔浓烟及热力的效果，同时亦提高防盗功能。

加入智慧元素   迈向预测性保养

市建局在四幢安置大厦在楼宇复修不同范畴的工作，为「中年」楼宇在实践维修保养工作方面起示范作用。然而，我认为，若要达致最大成效，我们应采用更具前瞻性的楼宇保养概念，推动「预测性保养」，通过对设备状况的持续监测，做到在问题发生之前已作出评估，并制定长远的保养计划及各项预算，才能从楼宇「护老」迈向至「防老」这个市区更新的长远目标。

为了试行这「预测性保养」的模式，市建局团队将大厦复修工程的纪录，以及各项新更换设施的维修保养资料，经数码化后重新整合，并编制成一套数码楼宇保养手册，方便物业管理人员透过移动装置内的楼宇管理应用程式查阅资料，综合各项设施按楼宇保养手册列明的保养周期，以特别加设的维修日程功能，制定维修及保养提示并定期进行检测。

工程团队亦在顺成大厦的项目，开发了一套以整合大厦设施状态资讯为基础的「中央智能楼宇监察系统」（智能监察系统），提升对设施保养数据的处理能力。在顺成大厦进行改造重设工程时，我们为楼宇部份公用地方装设无线数码网络，让设施的使用状态资讯，实时传送至设於网上平台的智能监察系统。系统经加密处理，只限市建局及相关设施的负责管理公司登入，监测相关设施的数据，并安排专属的工程团队适时作专业评估。

这网上智能监察系统亦连结豉油街12号、丽珠大厦和必发台其余三幢安置大厦的楼宇监测控制箱，使四幢安置大厦的屋宇设备资料、日常监测数据、预警和保养纪录等楼宇保养数据，整合成一个数据库存於伺服器内，市建局和项目的专属物业管理团队可随时随地，透过流动装置登入智能监察系统，检视数据库内各项目的监测数据和相关纪录。

当我们累积足够数量的数据，下一步便可以研究如何全面审视和比对不同项目、不同时间的设施使用状态数据，从而预测设施耗损程度，甚至是发生故障的可能时间及规模；此外，还可以探讨应用数据来评估不同保养承建商的服务水平，以制定更有效的楼宇保养计划。

网上作业的「中央智能楼宇监察系统」，将四幢安置大厦的屋宇设备资料及楼宇保养数据整合成一个数据库，以便作全面审视。

凭藉项目团队的创新精神和努力，其中位於旺角豉油街的改造重设项目，早前获香港测量师学会建筑测量组颁发「建筑测量师大奖 2021」的卓越大奖，以及保养及复修工程－专业顾问组别优胜奖，表扬该项目在设计、创新、管理、可持续性及价值提升各方面的卓越表现。我除了为团队所付出的努力得到认同而感到高兴之外，更大意义的，是让我们向楼宇复修业界展示有关工作的崭新成果，发挥牵头作用，从而鼓励更多从业员在这方面作尝试和更广泛的推动。

豉油街12号安置大厦获香港测量师学会建筑测量组颁发「建筑测量师大奖 2021」的卓越大奖，以及保养及复修工程－专业顾问组别优胜奖。

物业是业主的资产，保持楼宇单位内、外良好状况是业主的共同责任；然而，社会一直对这方面的关注及参与，普遍较薄弱。市建局在推动楼宇复修工作，一直发挥著「倡导」和「促进」的作用，鼓励及协助业主筹组楼宇复修工程，提供财政和技术支援；此外，亦以「先行先试」，在辖下的物业应用楼宇保养的新概念和执行模式，期望为楼宇复修业界和业主提供切实可行的个案参考，以期达致广泛的应用。

市建局早前公布了油旺地区研究的结果，我留意到社会上有不少意见，聚焦如何在地区规划层面，应用新规划工具，加快市区更新的步伐。然而，旧区、楼宇老化的规模庞大，社会在缺乏财政和土地资源来应付旧楼重建的前提下，我认为，贯彻在不同楼龄楼宇实践多元的楼宇复修策略和模式，延长楼宇寿命，才是处理旧区楼宇双老化的正本清源之道。