全方位支持业主推动楼宇维修

我在上一篇网志的结尾部分，提到要实现可持续的市区更新，「成也复修、败也复修」。面对市区老化的挑战，除了透过重整规划，进行具规模的旧区更新外，楼宇复修对长远推动市区更新工作也发挥着关键的作用。本港楼宇急剧老化，到2046年，估计每两幢楼宇中就有一幢楼宇楼龄达50年，若这些「老年楼」缺乏妥善的维修保养，不但会令楼宇结构破损，严重的更可能出现倒塌危机，危及住户及途人的生命安全，情况实在不容忽视。

政府一向重视旧楼维修工作，亦鼓励业主为其物业定期进行维修保养。继在2009年推出的「楼宇更新大行动」后，于去年的《施政报告》中亦宣布推行「楼宇更新大行动2.0（「行动2.0」）及「消防安全改善工程资助计划」（「消防资助计划」），向有需要的业主提供财政及技术支持，并委托市建局负责执行此两项计划，协助业主进行相关检验及工程，改善旧楼的楼宇结构及消防安全，长远有助纾缓楼宇老化的问题。

「行动2.0」及「消防资助计划」分别针对不同楼宇复修的需要，前者是为已接获强制验楼通知并有意进行楼宇检验及修葺工程的自住业主，提供筹组工程所需的专业及财政支持，而楼宇楼龄是50年或以上，并符合住用单位平均每年应课差饷租值的上限要求；后者则主要协助合资格而又收到消防安全指示的楼宇业主，履行《消防安全（建筑物）条例》下，提升大厦消防安全的要求。当中值得业主留意的是，这两项津贴计划虽聚焦支持不同层面的工程，但在申请方法上两者却有共通点，就是鼓励业主透过其大厦的业主立案法团（简称「法团」），经法团管理委员会提交申请及跟进日后的工程。当中的用意，是希望推动大厦组织法团，以便业主往后能定期检验楼宇，做好保养及维修工作，长远有效加强大厦管理，持续地维持楼宇良好状况。

事实上，当业主买入一个物业单位时，他所拥有的不只是所购入的单位，同时亦与其他业主共同拥有大厦内的公用地方，当中亦包括管理和维修的责任。不过，楼宇公用地方的维修保养和消防安全设施，涉及复杂的工程范畴和法例要求。透过由一众业主筹组而成立的法团，按相关法例框架下进行楼宇维修的各项工作，是最有效的处理方法，相比起每一次也要召集所有业主开会商议及作决定简单快捷得多。

根据现行的《建筑物管理条例》及大厦公契规定，法团是有责任协助业主，妥善管理、监察和统筹有关大厦管理的事务，以及公用地方的维修保养，从而加强业主之间的沟通连系，提高他们参与楼宇管理及维修的意识，改善大厦的居住环境，所以政府和市建局也十分鼓励大厦业主筹组法团。至于法团管理委员会的人数，则按不同楼宇单位数目而决定，最少有三人便可组成，分别担任法团主席、秘书和司库的职位。

早在今年三月，市建局为「行动2.0」及「消防资助计划」举办了10场简介会，除了向业主讲解两项津贴计划的内容外，亦特别就法团在筹组大厦维修工作过程中所扮演的重要角色，作详细解说，并呼吁在场有意参与计划的业主，着手成立法团，以免在这两项计划于今年年中开始接受申请时，才「临急抱佛脚」，为筹组法团而惆怅。

在简介会上，我们听到不少业主分享组织法团的难处，尤其是在旧楼居住的大多是年老长者，加上业主普遍缺乏专业知识，当在筹组法团时遇到各种复杂的情况，或触及法律问题时，往往束手无策、感到彷徨。

市建局同事十分理解和关心这类「有心无力」的业主所面的困难，所以早前亦主动就大厦在没有法团的情况，如何在法规容许的框架内，筹组及处理大厦公用地方维修工程，咨询法律意见，从而协助这类业主进行维修工程，并享有申请相关资助的机会。

综合律师的意见，对于未能筹组法团而又希望申请资助的楼宇，可按照大厦公契条款，召开业主大会成立业主委员会（简称「业委会」），及授权两名委员作为大厦的代表向市建局申请资助。业主亦可选择另一做法，根据大厦公契条款召开业主大会，委任经理人（一般而言是管理公司）作为大厦代表就资助计划提交申请。若然大厦同时拥有业委会及经理人，便由获业主大会授权的委员与经理人共同提出申请便可。

不过，大厦公契也有各式各样的版本，假若公契没有明文规定如何成立业主组织或委任经理人，或如何处理公用地方维修工程，那么业主便需要全数一致通过有关楼宇维修保养的决议，并授权两名业主作代表申请资助计划。

除了协助业主厘清申请方面的问题外，我们亦进一步向律师了解大厦业主在领取资助款项的安排。根据现行条例要求，大厦业主可以法团名义开设银行户口，处理大厦管理的日常开支和收入。但没有法团的楼宇应以什么账户领取资助款项呢？律师向我们建议，这类业主可选择委托经理人，或由业主大会授权最少两名业主作代表，为工程开立银行户口，便可处理有关计划的资助款项发放安排。不过，不同银行可能会有不同要求，开设户口可能需时，业主可以早点开始准备相关工作。

我希望以上的法律意见和建议，能减轻业主在这方面的疑问和担忧，加强他们筹组法团或业主组织，进行楼宇维修工程及改善消防设施的信心。除此之外，市建局楼宇复修的同事，亦为业主「谂多啲、做多啲」。为免业主在申请不同的津贴计划时，要填写不同的表格，我们已准备把所有申请表格合而为一，并简化成为一份「楼宇复修综合支持计划」申请表，大厦法团或业主组织只需一张表格，便可申请「行动2.0」、「消防资助计划」、「招标妥」、「公用地方维修津贴」等的计划，大大简化了业主填表的行政工作，加上将于日后推出的网上电子申请表格，方便业主作网上申请，令整个申请手续更省时、便捷。市建局亦设立电话热线，实时解答业主有关申请资助的问题。

延长楼宇寿命、提升楼宇的结构稳定和宜居度，是一项漫长的工作，但也是有效遏止楼宇因失修而过早老化的良策，值得业主及各界投放更多关注和资源，推动妥善的楼宇维修保养。市建局在推动楼宇复修工作，亦已制定全方位的目标。除现时一直推行的不同资助计划外，在不久的将来，我们亦会推出一站式的「楼宇复修平台」，集合有关大厦维修的专业信息及政府、业界和专业学会的代表，全面协助旧楼业主处理楼宇维修及进行相关工程。长远策略而言，我们亦展开了全港性的楼宇状况调查，以及楼宇复修策略性研究，为全港不同类别的楼宇，因应不同楼宇的楼龄和状况，研究一套具前瞻性的楼宇复修策略，当中涵盖了楼宇各阶段的「生命周期」，找出最合适的维修保养策略。

楼宇的寿命好比人的成长阶段。在楼宇还「幼年」时，业主应为其订立储蓄的机制，为未来的楼宇维修工程开支未雨绸缪；楼龄30年或以下的「年青楼」，就应定期「验身」，及早进行预防性维修，确保楼宇状况健康；当人到中年时，身体的毛病渐多，「中年楼」亦不例外，需要结合复修和改造重设的方案，更新和改善楼宇的配置，推迟楼宇老化；至于「老年楼」，若长年失修耗损而导致「积劳成疾」，则需要进行更全面及大型的复修工程，巩固楼宇结构，减低变成危楼的机会。

市建局在推出「行动2.0」及「消防资助计划」后，将联同屋宇署、消防处及民政事务总署再举办多场简介会，向有意申请「行动2.0」及「消防资助计划」的合资格业主，详细解构申请须知和各项细则，我希望届时合资格楼宇的业主能积极投入楼宇维修保养的工作，踊跃出席。