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行政總監網誌《摯誠.志成》

为楼宇做好保养维修 改善卫生 长远抗疫

在香港这个高密度的城市,当社区爆发疫情时,病毒通过楼宇的公用地方以及喉管传播的风险便会相应提高,正如早前有同座大厦的住户先后确诊新冠肺炎,便让人关注有关大厦的环境、建筑或喉管设施是否妥善,以致病毒有可能于同座大厦传播。由此令我想到,为楼宇的设施做好保养维修,对改善社区卫生、保障市民健康亦至为重要。

在这段疫情发展期间,市建局在推动楼宇复修的工作并没有松懈。在今年第一季,市建局便协助约40宗个案的楼宇工程招标,以聘请顾问或工程承办商,涉及约4,000个单位。这些个案全部均已收到屋宇署和消防处发出强制验楼令、维修令或消防安全指示等命令,当中包括涉及维修及更换失修破损的渠道喉管等工作,而去年3月市建局成立的一站式资讯网页《楼宇复修平台》(www.brplatform.org.hk),正好配合楼宇复修的不同资助计划,为个案业主提供全面而专业到位的资讯和技术支援,协助筹组工程。

此外,因应疫情发展,市建局亦重新检视辖下安置大厦项目的楼宇状况及公用设施的维修保养,以探索有关大厦设施能否与时并进,例如改善大厦天台的污水排气管的设计,避免污浊空气吹向单位,以至探讨将污水管所排出的空气消毒净化的可能性,期望减低病毒在高层单位传播的风险,进一步提升楼宇的安全和卫生水平。

凡此种种均显示,市建局对推动业主进行楼宇复修的重视。我曾在网志中表明,推动市区更新工作,成也复修、败也复修。因此,市建局透过各项资助计划和推出《楼宇复修平台》(复修平台),一直发挥「同行者」的角色,以鼓励及协助业主筹组楼宇复修工程,提供财政和技术支援;除此之外,我们亦以「先行者」的经验及具前瞻性的策略,为工程业界及业主,探索楼宇复修的新技术和模式,推动楼宇复修工作,让它发挥最佳的成效,促进市区更新。

《实务指南》化繁为简 助业主认识楼宇复修流程
「复修平台」,按着楼宇复修工程的不同进程和业主所需,分阶段更新平台的内容和给予业主的支援服务。去年推出的第一阶段内容,包括一套《楼宇复修实务指南》(《指南》),将整个复修流程化繁为简,整理涵盖业主议决参与维修、招聘工程顾问、制定标书、招聘工程承建商、监督工程及验收工程等,编成「楼宇复修六步曲」,为正在准备筹组工程的业主,提供一套简便易明的指引。

以「楼宇更新大行动2.0」(「2.0行动」)和「消防安全改善工程资助计划」(「消防资助计划」)为例,两项计划首阶段约1,200宗获批准申请的个案业主,除了700个个案在参加计划时已展开了工程外,其余500个案业主可于「复修平台」网站下载一套《指南》内容,按照当中的「楼宇复修六步曲」指引,按部就班地了解工程的进程和要点。

强化招标文件规范 减围标风险
这500个案的楼宇早前已取得业主的共识进行复修工程,并准备进入「楼宇复修六步曲」的第二及第三步曲-筹备招聘工程顾问及制定标书。鉴于市场就工程招标的文件五花八门,对工程规格要求及条款并没有相关的准则,往往令业主及法团无所适从。要真正协助业主,市建局便搜集及分析现时业界常用的各类工程合约,加以完善并制作成参考文件,令招标文件及工程合约内容不论在规格要求、工序、权责以至填写的格式等,能更清晰透明、更有规范和标准化。我相信,这方面的工作才是真正能协助法团和业主,加强他们处理草拟招标和合约文件的能力,有效减低围标的风险。

过去一年,「复修平台」已上载约10种涵盖大部份楼宇公用地方和单位内部,常见工程所需、用于招聘不同服务提供者的参考文件,而每份参考文件已详细拟备招标聘用服务供应商所需要的条款,包括服务协议内容,收费表、工期时间表等详情。换言之,个案主任只需向采用参考文件的法团和业主,清楚解释文件的内容,然后由法团和业主补充工程的基本资料,包括拟进行之复修项目、楼宇名称、地址、通讯方法和与招标时间表等,即可以完成有关文件的拟备工作。

据我们的初步观察,大约100宗已经招标聘用工程顾问的个案法团,在通过议决筹组工程后,由于采用了「复修平台」的参考文件,一般只需约2至3个月时间,便拟备好聘用工程顾问的标书,相对过去筹组工程的法团,由零开始草拟招标文件,往往需历时半年甚至更长时间才能完成草拟,这项服务能大大节省当中所需的资源和时间,增加招标工作的效率;更重要的是,招标文件标准化后,既能减低因条文含糊不清而引致误解,影响工程;在收回标书后,亦为业主在评核不同标书时提供基础和准则,令过程更有规范。

提供充足复修市场资讯 增加透明度
为协助进入第四步曲的大厦业主,「复修平台」将于今年第二季推出下一阶段内容,包括建立一个「工程费用资讯中心」(《资讯中心》),以整合约30种常见复修工程项目的清单与价格范围,加强市场上复修工程价格的透明度,以便业主日后为其楼宇的复修工程进行回标分析时,可根据《资讯中心》列出的相关单项的参考价格范围,评估承建商入标价格的水平。

而当业主达到第四步曲的第二阶段,便需要逐一分析各回标工程承建商的公司背景、经验、能力及对有关楼宇工程的了解等;而管理水平是众多评标因素的其中之一。为了便利业主进行相关工作,「复修平台」亦将会设立「服务提供者资料库」(《资料库》),通过制订合适的评估准则及稽核计划,为业主提供一套具备一定管理水平的服务供应商名单,让业主在分析和拣选工程承建商时作参考。市建局推出《资料库》前,将就有关《资料库》的设定、执行细节和运作,咨询工程承建商及专业团体的意见;我们并于稍后推出试验计划,与业界测试这项评审机制的实际运作,然后再作优化,预计《资料库》最快在明年年初推出市场。

我在去年一篇介绍成立「复修平台」的网志中,和周主席与市建局楼宇复修大使「维修宝」一起粉墨登场,拍摄短片推广「复修平台」的首阶段内容。至于上述各项有关「复修平台」的下一阶段新内容和服务,我将交棒予新楼宇复修大使  「Ben Sir」负责。「Ben Sir」其实是我们的执行董事吕守信,他会以「多功能」的不同身份,继续引领业主认识「复修平台」的各项内容和服务,协助业主做好楼宇维修和保养。

担当预防性维修「先行者」 改善大厦环境
我认为,要充份发挥最大的推动力,单纯依靠《复修平台》担当「同行者」的角色并不足够。为此,市建局早前以四幢安置大厦项目作不同试点研究,尤其着重推动预防性维修,以筹划更全面的复修策略。以其中三个已于去年年底完成工程、位于旺角和荔枝角的安置大厦项目为例,项目除了全面维修和翻新原有结构及设施之外,更将各项新更换设施的维修保养资料,经数码化和重新整合,编制成一套数码楼宇保养手册。日后物业管理人员将利用平板电脑内的楼宇管理程式,为不同设施编排适当的定期维修保养计划。

ura photo平板电脑内的楼宇管理程式(左),可显示不同楼宇设施的使用状态,并编排适当的定期维修保养计划(右)。

此外,我们更已加装监测设施运作的感应器,协助管理人员加强监测各层防火门、大厦水泵、水缸和电力装置等的运作状况,一旦发现问题,例如防火门未能关上,感应器便会将故障讯号传送到中央屋宇装备监测系统,提醒管理人员尽早检查,以免因疏忽或延误处理,而影响防火门阻隔浓烟及热力的效果,危及居民的生命安全。故此,预防性维修所建议建立的监测系统,能确保大厦设施长期处于良好状态,达到预防胜于治疗的效果。

 ura photo豉油街安置大厦(左)的翻新工程已经完成,除了全面维修和翻新建筑结构,亦全面更换大厦喉管(右),提升卫生水平。

ura photo新更换的防火门设有感应器,一旦防火门未能关上,感应器便会将故障讯号传送到中央屋宇装备监测系统。

试用创新科技 提升工程质素
至于西营盘安置大厦项目的工程正在动工,我们正探索工程能否进一步应用更多创新科技,并配合物联网的发展与大数据的应用,让楼宇保养从实践预防性维修,逐步迈向「预测性保养」的新模式。

所谓「预测性保养」(Predictive Maintenance),是指通过对设备状况的持续监测,来评估设施的使用状态,从而预测设施发生故障或损耗的时间及问题的规模,并早在问题发生前已筹备适当的保养工程。

有别于预防性维修模式,让各项设施按楼宇保养手册列明的周期,定期进行检测;「预测性保养」模式的优胜之处,在于可以持续监测设施的状态,更迅速地应付突发性的故障。监察系统亦可以将各项设施的监测数据、故障原因、维修频率等资料数据化并进行分析,从而评估和预测各项组件的耗损速度和预期寿命,协助管理人员因应设施的实际状况,调整保养工程的时间表和工程规模。

开拓科研 预警天台渗水问题
大厦天面渗水是十分常见的楼宇失修问题,由于天面长期受到太阳照射以及风雨侵蚀,导到表层瓦砖和石屎出现裂缝,当遇上大雨时,雨水连同污垢便从裂缝由上而下地渗入至顶层单位的天花,出现漏水以至钢筋锈蚀、石屎剥落、甚至卫生污染等严重问题,届时便需要进行大型天面重铺工程以补救。

有见及此,市建局现正针对天面防水层进行一项研究,安装一组固定红外线热像仪,定期检测天面层的红外线反射数据,侦测因天面出现轻微裂缝而导致数据异常的位置,从而分析和预测天面层裂缝的恶化速度,以准确掌握修复工程的时机,尽早修补,避免雨水渗入天面问题持续,导致防水层失去作用,令渗水问题恶化。

ura photo市建局测试在大厦天台安装红外线热像仪(左),检测天面层的红外线反射数据。右图红圈蓝色范围显示录得异常数据,代表有关位置出现裂缝引致渗水。

「预测性保养」是一项崭新的楼宇保养概念和模式,以科技及数据驱动分析,为日后的保养维修计划作更准确的预测和更针对性的部署,真正达致防患于未然。我期望市建局在这一方面的研究能获得实质成果,届时,我再在这网志与大家分享。

市建局在楼宇复修的业务上,从鼓励业主到透过资助和技术支援推动;由「同行者」的角色,以至身体力行充当「先行者」,促进新思维和创新技术;引进预防性维修及进一步提倡「预测性保养」,均显示市建局在贯彻推动楼宇复修的决心。在社会大众对抗疫意识提高的同时,我亦冀望业主明白,为楼宇结构及设施及早做好保养维修的重要,这亦是长远社区「防疫、抗疫」(包括病毒疫情和楼宇老化)工作,不可忽略的一环。