李浩然：从城市规划看油旺研究「正」方案（刊登於《明报》）
行政长官在去年《施政报告》提到《香港2030＋：跨越2030年的规划远景与策略》（《2030＋》），为长远土地空间布局定出方略，亦提出加强市区更新工作的新措施，包括接纳市建局在油麻地及旺角地区研究（油旺研究）中提出的市区更新大纲发展概念蓝图和新的规划工具，提升市区更新工作成效。
笔者多年来从事建筑事务、城市发展及保育教学和研究工作，亦是市建局董事会一员，乐见上述两项规划研究，虽然其研究范围及焦点不同，但两者皆以促进香港成为21世纪可持续、宜居和具活力的城市为共同目标。
《2030＋》阐述香港在2030年后的全港空间发展策略，特别是新发展区域的规划及空间布局，以提升城市宜居度、新经济机遇，创造发展容量以达至可持续发展，作为规划目标；至於在人口稠密、经济活动频繁的市区进行更新，因涉及迁置居民和公共设施、庞大的收购和补偿开支、重新规划社区基础设施等问题，必须有针对性的研究和策略，全面的规划、财政及土地资源配合，以至新规划法则的制定和实施框架等，方能有序推行。
「正」方案作为更新策略起点
在这方面，市建局於2017年为老化问题严重的油麻地及旺角，进行深入的地区研究，并提出市区更新大纲发展概念蓝图及新规划工具，使市区更新工作更具成效和前瞻性。油旺研究提供「正」、「零」、「负」3个市区更新发展概念蓝图方案，从人口规模、发展密度及资源分配等层面作不同假设，以制订相应规划，与《2030＋》的策略发展和愿景相互配合。
油旺研究建议采用「正」方案作为更新策略起点，以重建及复修并重的手段，处理旧区设施和楼宇「双老化」问题。该方案建议在维持现有人口规模的前提下，增加区内发展楼面面积，创造额外发展容量，并为处理旧区更新所需资源建立储备。《2030＋》在这方面亦有相同概念，建议发展宜居新区，从而为重建稠密的都市核心区提供重置空间。
当「正」方案推展成熟，而社会在财政及土地资源上有较充裕储备时，便可有序推动「零」方案，以至作为终站的「负」方案，减少可建楼面面积，以较低发展和人口密度推动地区更新，达至《2030＋》提升集约高密度城市（compact high-density city）宜居度的策略目标。
社会有意见认为「正」、「零」、「负」3套方案是「三拣一」，油旺更新应从减低发展密度的「负」方案做起，方能达至宜居。然而，「零」和「负」方案均以减少区内人口、降低密度为规划设定，这必须建基於同时有相应资源，尤其是土地供应，以满足迁置需要，方可实行。因此，若社会大众及当区人士均认同更新油旺旧区改善居住环境、处理地区设施及楼宇老化有迫切性，并同时回应受影响居民希望「原区」安置的诉求，市建局建议以「正」方案为起点，在维持现有人口及发展密度之间取得平衡，实无可厚非。
有许多人亦认为高密度发展必然是所有楼宇都成为摩天大楼，亦自然否定高密度发展能达至宜居的理论。从城市规划角度来看，这思维并不正确。油旺研究「正」方案的高密度发展，并非指整个地区都保持同一密度，而是在部分策略性地点提升发展容量，配合该地点的环境及经济活动作高密度发展；至於油旺区内其他地点的发展密度可存在差异，实现「疏密有致」的规划及布局。
此外，高密度发展亦不意味「不宜居」。城市规划师采用「全面性概念」（holistic approach）来看一个城市的规划。一个经全面规划、整体设计的大规模发展计划，虽然其中包括高层建筑物，然而正因为透过高层发展、增加了楼面面积以应付商住需要，便能腾出地面作绿化休憩空间、社福及公共设施等用地，从而促进旧区更新后的整体环境和宜居度。
旺角街市发展节点将提供大型休憩公园，配合经活化的市集，大幅改善城市环境。
「正」方案有助改造稠密旧区
《2030＋》在制定过程中，曾就高密度宜居城市的规划方针发表专题报告，提到高密度的城市发展模式是可持续及有效率的发展，能带来便捷生活、规模经济及创新活力等好处；在应对高密度发展模式所带来的交通挤塞、空气流通、视觉影响等问题时，关键在於妥善管理密度，透过在提供足够房屋用地及其他土地供应之间取得平衡，并利用创新方法有效使用市区空间，创造具质素的生活环境；当中亦须满足可持续发展的三大元素，即经济发展（经济可持续增长及扩阔经济基础）、社会需要（更优质的休憩空间和社区设施、居民原区安置及「住大啲」诉求）和环境（智慧、环保及具抗御力的基建）要求。
上述专题报告，与油旺研究「正」方案以「增长与宜居」并重的规划目标一致。要在稠密旧区达至这目标，较务实的策略是以「正」方案作起点，配合新规划手段，重整低效益的土地用途、减少道路占用大量地面面积以释出土地，并透过新的规划和建筑物布局发挥土地发展潜力，整体改善地区的连接性、行人网络，增加绿化及公共空间，及提升公共设施水平等裨益。
「正」方案亦建议在多个策略性重建地盘拓展地下空间，兴建大型地底公共停车设施，既腾出更多地面空间作绿化休憩等用地，亦能纾缓汽车於路面停泊而造成的挤塞问题，提升环境质素和宜居度。
优化城市设计 改善环境
至於另有一些意见担心，「正」方案将促使出现大量排列紧密的「屏风楼」，笔者则认为有关理解并不全面。
大家若留意「正」方案的规划布局，可见它只建议在数个有大型公共运输配套的策略性位置增加楼面面积，以建设具发展规模的核心，带动周边经济发展和更新步伐；至於在非策略性的地区，特别是建议维持作住宅用途的用地、对现有历史建筑作适当保育的地点、其他特色地区设计等，均不是以增加发展密度为规划目标。此外，油旺研究在制订规划蓝图时，已进行多达18项技术评估，涵盖广泛范畴，包括交通、通风、视觉影响、绿化、文物等，并制订相应缓解措施。
新建楼宇群会否成为「屏风楼」，主要视乎楼宇设计。设计师透过垂直城市肌理的规划，将楼面面积向高发展，减低建筑物横向阔度，扩阔大厦之间的间距，改善通风效果；亦可在各重建项目内加入非建筑地带作为通风廊，或将楼宇从街道旁后移作绿化走廊，以改善地面行人环境。如此种种优化楼宇布局的规划和设计，皆可为高密度发展提供解决方案，达至「增长与宜居」并存之效。
况且，高密度发展并不是长远方案。当政府继续开拓土地为旧区更新提供土地资源时，各界亦做好楼宇的预防性保养、延长楼宇寿命，在土地和财政已具相当储备时，社会便有条件按「零」或「负」方案进行市区更新，逐步降低发展密度和人口，实现《2030＋》规划愿景，令香港成为可持续发展的宜居城市。
作者是市建局非执行董事、香港大学建筑文物保护课程学部副教授
李浩然
